Op papier hebben corporaties nog honderden miljoenen aan investeringsmogelijkheden
“We moeten een stap terug doen”

Op de woningmarkt heerst malaise. Een nieuwe heffing gaat de Amsterdamse corporaties zo’n 90 miljoen euro -  en de sector als geheel 600 miljoen - extra kosten. Wat hebben we de komende jaren eigenlijk nog te verwachten van de corporaties? NUL20 neemt met drie Amsterdamse corporaties hun investeringsvermogen door. Ymere, Eigen Haard en Stadgenoot hebben - op papier – jaarlijks nog honderden miljoen beschikbaar voor renovatie en nieuwbouw. Maar veel hangt af van de markt.  En of het kabinet nog meer grepen in de kas doet.

Aan ambities ontbreekt het niet bij de drie Amsterdamse corporaties. Ymere heeft de komende jaren jaarlijks maar liefst 330 miljoen euro beschikbaar voor renovatie, verbetering en sloop/nieuwbouw van huurwoningen. Van dit budget gaat driekwart naar nieuwbouw. Voor de bouw van koopwoningen is daarnaast jaarlijks 50 tot 100 miljoen euro beschikbaar.

Het investeringsvolume van de op één na grootste corporatie van Nederland is wel aan krimp onderhevig. Daarover laat bestuursvoorzitter Roel Steenbeek geen misverstand bestaan. Ymere heeft daar twee jaar geleden al op geanticipeerd door duidelijk te kiezen voor de Amsterdam Metropool. “Vanuit de filosofie van wonen, leven, groeien profileren we ons als binnenstedelijke ontwikkelaar. Alleen als we over voldoende volume beschikken, kunnen wij de aanpak van wijken gestalte te geven. Daarom investeert Ymere gericht in Amsterdam, Almere, Haarlemmermeer, Haarlem, Alkmaar en Leiden. Ongeveer zestig procent van onze investeringen komt terecht in Amsterdam, maar we voorzien voor de toekomst dat die zes kerngebieden meer met elkaar verbonden zullen raken. Posities daarbuiten worden de komende tijd dan ook stilgezet, verkocht of in nieuwe samenwerkingsverbanden ondergebracht. Deels is dat de afgelopen tijd al gelukt. Zo hebben we in Purmerend vorig jaar een deel van ons woningbezit verkocht. Verder zorgen we er voor dat onze kasstroom goed boven water blijft. We sturen al jaren op onze kasstroom. Nu zitten we daar extra bovenop.”

Eigen Haard heeft het stellige voornemen jaarlijks naar schatting 200 miljoen te investeren in de bouw van maximaal duizend nieuwe woningen. De helft van het investeringsbedrag gaat naar de koopsector. De rest is bestemd voor de bouw van sociale en middeldure huurwoningen. Daarnaast verwacht Eigen Haard jaarlijks 60 miljoen te investeren in woningrenovatie. Voor groot onderhoud is 90 miljoen euro beschikbaar. Kern van dat investeringsbedrag is, zo verklaart directeur/bestuurder Nico Nieman, de wens om per saldo een grote corporatie met zo’n 55.000 woningen te blijven. “Het gaat om veel geld. Niemand kan voorzien hoe de komende twee of drie jaar de geldmarkt zich zal ontwikkelen, maar in principe hebben we een positieve kasstroom. We kunnen het betalen. Daarvoor is ons schip sterk genoeg.”

Arme corporaties

Stadgenoot - met Rochdale en De Key gerekend tot de drie relatief arme Amsterdamse corporaties – heeft tot 2016 jaarlijks een investeringsbedrag van 130 miljoen euro beschikbaar voor renovatie en de bouw van nieuwe huur- en koopwoningen. Tot 2016 is de bouw voorzien van 2300 nieuwe woningen: 1160 huurwoningen en 1140 woningen in de koopsector. Voor onderhoud van het bezit is jaarlijks 40 tot bijna 50 miljoen euro beschikbaar.

Stadgenootbestuurder Gerard Anderiesen relativeert het begrip ‘arm’. “In het licht van Ymere of Eigen Haard is ons huidige investeringsvolume misschien bescheiden, maar Stadgenoot, Rochdale en De Key hebben de afgelopen tien jaar als partner in Far West enorm veel geïnvesteerd.”

Stadgenoot dacht kortgeleden nog veel meer te kunnen investeren, geeft Gerard Anderiesen zonder meer toe. “We hebben een kruisje gezet door het idee dat de toekomstige waardeontwikkeling de motor kan zijn voor wat we uitgeven. Als we vandaag investeren, dan moet het morgen geld opleveren.” Hij benadrukt dat niet alleen zijn corporatie, maar ook andere belangrijke partijen op de woningmarkt in het recente verleden veel te veel planoptimisme hebben getoond. “In 2010, anderhalf jaar na het uitbreken van de kredietcrisis, hield de gemeente Amsterdam op gezag van ontwikkelaars nog rekening met de bouw van tienduizend woningen per jaar.”

Stadgenoot heeft afgelopen jaar al haar projecten onder de loep genomen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen lopende projecten, ontwikkelingen die moeten worden afgemaakt en plannen die op betere tijden moeten wachten. Anderiesen toont geen spijt van soms dure aankopen. “We hebben nooit weiland gekocht waar geen woningbouw mag plaatsvinden, maar we hebben wel belangrijke binnenstedelijke locaties weten te verwerven. Ik beschouw het Oostenburgereiland, de Oranjewerf en de Parool-driehoek achteraf niet als verkeerde aankopen. We dragen daarvan de rentelasten, maar deze gebieden zijn gewoon in gebruik. Zij zijn daarmee geen groot blok aan ons been. Bovendien blijven het gebieden die heel interessant zijn voor toekomstige transformatie. Voor de Parool-driehoek wordt een nieuw, minder complex plan gemaakt. Het Oostenburgereiland hopen we met nieuwe partners, sterk gefaseerd in ontwikkeling te brengen. Maar de daadwerkelijke start zal in beide gevallen nog jaren op zich laten wachten. ”

Onzekerheden

De mate waarin corporaties de beschikbare financiële ruimte kunnen benutten, is met tal van onzekerheden omgeven. “Onze strategische cockpit verzamelt constant gegevens over de economische ontwikkeling, het consumentenvertrouwen en andere relevante zaken. Dan blijkt dat over een brede linie waardes en rendementen onder druk staan. De koopbereidheid daalt. De financierbaarheid neemt af. Op de huurmarkt zien we meer betalingsachterstanden ontstaan. Zeker in het huursegment tussen 550 euro en 650 euro in de maand, woningen waar geen sprake is van huurtoeslag, zien we meer huurders die wat later betalen. Deze negatieve trend doet zich ook voor bij onze winkelpanden en bij de verhuur van garageboxen,” aldus Steenbeek.

Eigen Haard merkt dat de grens tussen verkoopbare en onverkoopbare woningen soms heel scherp ligt. “De markt wordt lastiger. In sommige buurten verkoopt een woning van 250.000 euro niet meer. Er is wel belangstelling, maar mensen krijgen de financiering niet rond. Het omslagpunt is heel kritisch. Een woning van 220.000 euro verkoopt nog wel,” aldus Nieman.

Sommige corporaties nemen afscheid van de bouw van koopwoningen. Dat is voor geen van de drie Amsterdamse corporaties een optie. Steenbeek formuleert dat als volgt: “De beweging alleen nog te investeren in huurwoningen, zou voor een gebied als de Westelijke Tuinsteden helemaal verkeerd uitpakken. Doel van de vernieuwing is juist het vergroten van de differentiatie. Dus moeten we vasthouden aan de mix en daar niet alleen oude sociale huurwoningen vervangen door nieuwe huurwoningen, maar ook zorgen voor duurdere huurwoningen en goedkope koopwoningen.”

Vergelijkbare aanpak

In grote lijnen verrichten alle corporaties dezelfde exercitie. Oude plannen worden kritisch bekeken en indien nodig geschikt gemaakt voor een betere fasering. Te ingewikkelde, lees te kostbare, plannen worden herontwikkeld. De schaal wordt aangepast, zodanig dat beter kan worden ingespeeld op veranderende marktomstandigheden. Nieman: “Die komen, maar het is onduidelijk welke dat zijn en wanneer. We moeten dus zo flexibel zijn, dat we snel kunnen schakelen. ”

De meeste investeringen zullen als het om Amsterdam gaat hun weg vinden naar Noord en Nieuw-West. En bijvoorbeeld naar de Kolenkitbuurt, die net in stadsdeel West valt. Zowel Ymere als Eigen Haard blijven daar investeren. Dat geldt ook voor Stadgenoot. Al is wel de keuze gemaakt om te faseren van vier naar achttien bouwdelen. Er wordt door Stadgenoot ook geïnvesteerd in Geuzenveld. Eigen Haard wil het middengebied van Overtoomse Veld niet opgeven. Daarnaast investeert Eigen Haard in Amstelveen, Aalsmeer en andere regiogemeneten. Ymere voorziet de start bouw van Toolenburg–Zuid in de Haarlemmermeer en Nobelhorst in Almere.

Daarbij worden soms ‘creatieve’ wegen bewandeld. Zo schuwt Eigen Haard herhaling niet langer. “Binnen de Ring verkopen we nog wel. Het is een grotere kunst daar buiten de verkoop gaande te houden. Dat vraagt van ons dat we beter naar de consument luisteren. We hebben bijvoorbeeld in Aalsmeer gekozen voor herhaling van een succesvol plan uit het nabijgelegen Amstelveen. Dat is beter dan vasthouden aan een plan dat ook elders in Aalsmeer niet verkoopt,” aldus Nieman.

Soms kiest Eigen Haard zelfs voor extra investeringen. “We hebben 61 woningen in de Airey-strook aan de Burgemeester de Vlugtlaan overgenomen van Rochdale. Zij hebben niet de middelen om in Slotermeer-Noord aan de slag te gaan.” Maar Nieman benadrukt dat zijn corporatie er geen gewoonte van gaat maken stagnerende projecten van collega-corporaties over te nemen. ”In dit specifieke geval kunnen we het verschil maken.”

Anderiesen benadrukt het belang van meer soberheid. “We hebben de afgelopen tijd sociale woningbouw almaar luxer gemaakt. Woningen zijn groter geworden. Er worden vaker dure voorzieningen als liften toegevoegd. We hebben ook complexen waarin geen enkel verschil bestaat tussen sociale huur- en marktwoningen. Daarin moeten we een stap terug doen.”

Ymere geldt als een grote gebiedsontwikkelaar. “Net als elke ontwikkelaar zijn we bezig met herontwikkeling. Het rendement staat onder druk. Ook wij hebben te maken gehad met verliesgevende ontwikkelingen. Daar worden we niet gelijk zenuwachtig van, maar het is wel belangrijk dat nieuwe plannen zodanig worden gerealiseerd dat we er niet op toeleggen, ” zegt Steenbeek.

Gevolgen heffing

Vanaf 2014 moeten de corporaties gaan meebetalen aan de huurtoeslag, zo heeft het kabinet besloten. Deze nieuwe overheidsheffing gaat de Amsterdamse corporaties veel geld kosten. Stadgenoot verwacht vanaf 2014 een aanslag van 11 miljoen euro jaarlijks. Eigen Haard becijfert de kosten op 17 miljoen euro. Ymere verwacht 24 miljoen euro te moeten betalen. “Als het daar uiteindelijk bij blijft,” zegt Steenbeek. “Het Rijk moet sterker bezuinigen. De aanslag kan ook nog wel op 30 miljoen of meer uitkomen.” Mocht het bij 24 miljoen blijven, dan nog omschrijft de bestuursvoorzitter van Ymere dat als een krankzinnig bedrag. “De heffing moet worden betaald uit de netto kasstroom. Door dat bedrag kunnen we een investering van 500 miljoen euro niet doen. Dat heb ik ook wel eens in Den Haag uitgelegd, maar de politiek is daar niet gevoelig voor.”

Ymere moet een nieuwe afweging maken tussen de hoogte van de investeringen, de kosten en de hoogte van de huren. “We zijn diverse scenario’s aan het doorrekenen. Huren kunnen omhoog door toerekening van de extra punten (de ‘Donner-punten’, nvdr) en de extra huurverhoging voor inkomens met een inkomen boven 43.000 euro. Maar dat instrument heeft zijn beperkingen. Grote woningen komen bijvoorbeeld in aanmerking voor extra punten. Maar in deze woningen wonen niet zelden mensen die een dergelijke lastenverzwaring niet kunnen dragen”, aldus Steenbeek. “En we zijn er primair voor de lage inkomens.”

Aan de kostenkant zijn volgens hem evenmin wonderen te verwachten. “We kijken uiteraard naar onze kosten. We hebben al een bezuinigingsronde achter de rug en stellen ons de vraag of we de organisatie verder kunnen aanpassen. Ymere heeft principieel altijd gekozen voor volwaardige vestigingen in ons werkgebied. Wij vinden dat belangrijk voor de lokale verankering; de plaatselijke directeur is de gesprekspartner van de lokale politiek. We zullen een nieuwe afweging maken tussen centrale en decentrale taken, maar het is niet realistisch om te denken dat we zo tien miljoen kunnen besparen op onze personeelslasten. Een dergelijke productiviteitsstijging is simpelweg niet haalbaar. Dan zullen we van bepaalde activiteiten afscheid moeten nemen.”

Waar het optimum zal liggen durft Steenbeek nog niet te zeggen. Tijdelijk minder investeren lijkt hem onvermijdelijk. Het zal volgens hem vanaf 2014 twee tot drie jaar duren voordat de investeringen weer op peil kunnen komen.

Afslanking

Stadgenoot verwacht zoals gezegd een extra last van 11 miljoen.  Anderiesen rekent op 3 miljoen aan extra huurinkomsten. De resterende 8 miljoen moet komen uit verlaging van de vastgoedgebonden kosten (5 miljoen) en afname van de organisatiekosten. “De organisatie zal moeten afslanken. Stadgenoot heeft ruim vierhonderd werknemers. Een personeelsreductie van 10 procent is onvermijdelijk.”

Nico Nieman lijkt het minst pessimistisch. “De komende jaren kunnen we de kosten van de heffing wel weer inlopen.” Maar ook bij Eigen Haard wordt gekeken naar een nog efficiëntere personeelsbezetting. “We hebben met ruim vijfhonderd fte’s een bescheiden personeelsformatie. Toch denken we door de aanschaf van nieuwe ict-systemen de efficiëntie in onze dienstverlening verder te kunnen vergroten. Ook kijken we naar onze eigen gebouwen. We hebben op veel plaatsen werkplaatsen en kantoren. Soms huren we extern, terwijl in de directe nabijheid een van onze eigen gebouwen leeg staat. Op dat terrein valt nog winst te behalen.”

Verdergaande schaalvergroting ziet geen van hen als een instrument om de kosten te verlagen. Of zoals Anderiesen zegt: “In de jaren tachtig telde Amsterdam nog achttien corporaties. Dat aantal is drastisch omlaag gebracht. Ook de kleinste zijn mega-corporaties. Bovendien hebben we door herverkaveling en uitruil gebiedsconcentratie gerealiseerd. De tijd dat een complex in handen was van vier of vijf corporaties hebben we al geruime tijd geleden achter ons gelaten. Op diverse terreinen wordt goed samengewerkt. Woningnet is ook al weer tien jaar oud. Samen met De Key hebben we VVE Beheer Amsterdam opgericht. Een efficiënt bedrijfje. Voor nieuwe fusies bestaat bij die zes corporaties echt geen belangstelling. We hebben allemaal voldoende schaalgrootte.”