Corporaties: “Negatieve effecten 90-procentregeling vallen mee in regio Amsterdam”
Inkomensgrens blijft voorlopig strikt gehanteerd

Tegen de een jaar geleden ingevoerde inkomensgrens voor sociale huurwoningen wordt nog altijd fel actie gevoerd. Inmiddels is een jaar ervaring opgedaan. Terwijl de Woonbond begin februari nog een lijst met vierduizend schrijnende gevallen overhandigde aan de Tweede Kamer, vallen de gevolgen in de regio Amsterdam volgens sommige corporaties wel mee. Bovendien scheppen de Donner-punten ruimte voor een nieuw huursegment. De corporaties hebben weinig animo soepeler om te gaan springen met de inkomensgrens, ook al is die ruimte er wel.

Grenzen oprekken?
Tal van woningcorporaties in het land hebben besloten om de opgelegde inkomensgrens van 34.000 euro minder strikt te hanteren dan de Amsterdamse woningcorporaties. Waarom zijn zij het braafste jongetje van de klas? Volgens Pieter de Jong van Ymere hadden ze geen keuze: “We kunnen het ons niet veroorloven om boetes te krijgen of het risico te lopen om niet meer via het Waarborgfonds te kunnen lenen.”

Bovendien is er in de regio Amsterdam een enorme vraag vanuit de lagere inkomensgroepen. De corporaties in de stadsregio hebben daarom, anders dan collega’s elders in het land - minder reden om soepeler om te gaan met de opgelegde regeling.

Voor nieuwbouw-huurwoningen geldt ten slotte dat ze exclusief aan de doelgroep moeten worden verhuurd om in aanmerking te komen voor de lagere grondprijs die gemeenten daarvoor hanteren. De normale grondprijs  leidt weer tot huren die onbereikbaar zijn voor middeninkomens.

Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, de Woonbond, de VNG, het Stedennetwerk van 32 steden en de G4 wezen er de Tweede Kamer begin februari in een brandbrief nog eens op dat de huidige inkomensgrens (€ 34.085) ertoe leidt dat huishoudens met een inkomen daarboven ‘tussen wal en schip vallen’: “Die huishoudens komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar kunnen ook niet overstappen naar de commerciële huursector of de koopsector”. Ze riepen gezamenlijk op de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen om ook huishoudens met een laag middeninkomen weer aan een woning te kunnen helpen.

Pieter de Jong, lid van de raad van bestuur van Ymere, kan er ook nog steeds niet bij. “De vierkante-meterprijs in Amsterdam is niet te vergelijken met die in Noordoost-Groningen. Mensen met een inkomen vlak boven de 34.000 euro kunnen in Amsterdam moeilijk in de vrije sector huren of kopen. Dat is al snel te duur, vooral als het om gezinnen gaat.”

Maar collega-bestuurders bij De Key en de Alliantie laten een ander geluid horen. Volgens Lidy van der Schaft, directeur Wonen van De Key en Anne Wilbers, directeur van de Alliantie Amsterdam, valt het met de negatieve effecten van de Europese inkomensgrens wel mee. Wilbers: “Er zijn altijd schrijnende gevallen, maar er is zeker wel aanbod, ook al ligt dat misschien niet altijd in de gebieden die het meest populair zijn.”

Wat meespeelt zijn de recente mogelijkheden om meer sociale huurwoningen te liberaliseren dankzij de introductie van de Donner-punten. Dat geeft de mogelijkheid een groter huursegment voor middeninkomens te creëren. Ymere, De Key, de Alliantie en Eigen Haard laten overigens weten dat zij niet volledig van die mogelijkheid gebruik willen maken. “Wij zijn primair om de mensen met een laag inkomen onderdak te bieden,” zegt Elke Heidrich, directeur Wonen van Eigen Haard.

Meer liberaliseren

Maar die extra 15 tot 25 punten geeft corporaties de mogelijkheid meer woningen te liberaliseren en aan middeninkomens toe te wijzen. De woningen zelf worden er natuurlijk niet beter of groter door. Daar zal men aan moeten wennen, vreest Pieter de Jong. Het past volgens hem in een trend: “Gezien het onzekere economische tij en de nieuwe regels op de woningmarkt, zullen huishoudens met een middeninkomen simpelweg genoegen moeten nemen met kleinere woningen.” Tenminste, binnen de Ring: “Nieuwe woningen van 120 vierkante meter in Nieuw-West raken wij ook niet gemakkelijk kwijt, maar op 80 vierkante meter binnen de ring wonen blijft populair.”

Zie NUL20 Woonbarometer voor meer AFWC-cijfers: doorstroming sociale sector naar nieuw dieptepunt

Kan het niet wat soepeler?

In de regio Amsterdam zijn de Europese regels streng doorgevoerd, strikter dan in veel andere woningmarktgebieden. Terwijl corporaties de ruimte hebben 10 procent van hun huurwoningen wel aan hogere inkomens te verhuren, komen huishoudens met een hoger inkomen in de regio Amsterdam helemaal niet meer in aanmerking. De corporaties verwachtten namelijk bij aanvang van de regeling dat die 10 procent volledig op zou gaan aan stadsvernieuwingsurgenten en bijzondere gevallen zoals medische urgenten. Dat blijkt niet het geval. In 2011 is zo’n 94 procent van de woningen in de stadsregio toegewezen aan huurders beneden de inkomensgrens (zie barometer p.36).

Vooralsnog is een aantal corporaties er geen voorstander van de inkomensgrens wat soepeler te hanteren. De Alliantie en Eigen Haard wijzen er op dat ze de komende jaren nog flink wat SV-urgenten moeten herhuisvesten. Wilbers: “Wij hebben nog een behoorlijk programma op de agenda staan, daar zit de ruimte niet.” Voor Eigen Haard geldt dat net zo, zegt Heidrich.

Niet echt nodig

Wilbers en Van der Schaft vinden bovendien dat extra ruimte voor de middeninkomens in de sociale huur niet echt nodig is. Zij vinden dat er voldoende aanbod voor middeninkomens in de huur- en koopsector beschikbaar is. Van der Schaft: “Mensen blijken toch een plek binnen Amsterdam te bemachtigen, door te kopen of door in de particuliere sector te huren. Ik heb geen harde feiten dat het aanbod te klein is. Ik denk dat het vooral een kwaliteitsvraag is.”

De Key stuurt dan ook niet op het 10 procent vrij in te vullen deel. “Wij gaan uit van het verhuren van onze woningen aan mensen die in aanmerking komen voor sociale huur. Alleen in bijzondere gevallen bekijken we of we daarvan af kunnen wijken. Wij blijven dan ook ruim binnen de 10 procent.”

Toch een regeling?

Toch broeden de woningcorporaties wel op een soepeler regeling voor de lagere middeninkomens. Maar volgens Manon Tjoa van de AFWC is meer onderzoek nodig om de financiële effecten in kaart te brengen. De koudwatervrees van de corporaties heeft ook te maken met de grote verschillen binnen de Stadsregio, terwijl dergelijke maatregelen wel voor de regio als geheel gaan gelden.

Bovendien zorgt de nieuwe wetgeving voor nieuw strategisch gedrag. Van der Schaft: “We zien dat steeds meer mensen zich bij Woningnet als alleenstaande aanmelden. Dan is het inkomen lager en komen mensen wél in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het zou zo maar kunnen dat ze vervolgens gaan samenwonen. Ik bedoel maar te zeggen: je kunt wel allerlei regels vaststellen, maar dat leidt ook tot creatieve reacties.”

Liever maatwerk

Volgens de geïnterviewde corporaties is het effect van de Europese inkomensgrens én de Donner-punten in ieder geval nog onvoldoende uitgekristalliseerd. In plaats van weer nieuwe richtlijnen ziet Heidrich van Eigen Haard daarom meer in een andere aanpak. “Ik geloof veel meer in maatwerk, in het gerichter kijken op welke manier je welke groepen bedient. Daarbij speelt de situatie van huurders mee, maar bijvoorbeeld ook of het gewenst is om bepaalde groepen in een wijk beter vertegenwoordigd te krijgen. Denk aan de wijkaanpak, waarbij we streven naar een meer gevarieerde bevolkingssamenstelling.”

 

Woonticket
De meeste Amsterdamse corporaties ontwikkelen inmiddels beleid voor middeninkomens. Ymere introduceerde eerder het Woonticket, waarmee deze groep voorrang kan krijgen voor goedkope vrije sectorwoningen – zowel huur als koop. De animo bleek groot. Vierduizend mensen meldden zich aan op de site. Tot dusver betrokken 135 huishoudens via Woonticket een koop- of huurwoning en werden ruim zeshonderd gegadigden op een wachtlijst geplaatst.

Pieter de Jong van Ymere vindt het nog te vroeg om conclusies te trekken over deze aanpak: “Ieder gezin dat je kunt helpen is mooi, maar het kan niet de bedoeling zijn dat een tweede systeem van woonruimteverdeling tot stand komt.” Toch heeft het daar alle schijn van. De Jong: “Wethouder Ossel heeft aan de corporaties gevraagd of wij woningen tussen de 650 en 900 euro met voorrang willen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.000 en 50.000 euro.” De corporaties zijn daar via hun federatie met de gemeente over in gesprek.