Stap uit die negatieve portiekcirkel

Zelfbeheer van schoonmaak bespaart corporatie en bewoners geld
Stap uit die negatieve portiekcirkel

Spanningen in een buurt of in een portiek zijn vaak met simpele, praktische maatregelen aan te pakken. Woningstichting Eigen Haard biedt met de ‘schoonmaakladder’ een eenvoudig instrument waarmee bewoners meer greep krijgen op overlast en spanningen. Ze krijgen de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten deels in eigen beheer.

 
Schoonmaken bij Eigen Haard

Zeventig procent van de 61.000 verhuureenheden van Eigen Haard heeft gemeenschappelijke ruimten. Het gaat daarbij om zeshonderd complexen. Rond de dertig daarvan hebben de schoonmaak deels in eigen beheer. In totaal geeft de corporatie op jaarbasis 1,1 miljoen euro uit aan de schoonmaak, waarvoor 25 tot 30 bedrijven worden ingeschakeld.

De schoonmaakkosten voor sociale huurders variëren van 0 tot 12 euro per maand. Gemiddeld betalen huurders 2,50 euro per maand. Bij sociale nieuwbouw wordt meestal 12 euro gerekend en in de vrije sector kunnen de schoonmaakkosten oplopen tot 35 euro.

Deze uitgaven aan de schoonmaak worden volledig doorberekend in de servicekosten. Daar bovenop maakt de corporatie 20 tot soms wel 100 procent extra kosten voor onder meer administratie en controle. En die mag Eigen Haard niet volledig doorberekenen. Verhuurders mogen slechts 5 procent van de werkelijke schoonmaakkosten als administratiekosten in rekening brengen, met een minimum van 7,50 euro per jaar. Bewoners die bijvoorbeeld zelf de controle en de klachtenafhandeling doen, besparen Eigen Haard dus geld.

“Vroeger waren bewoners zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden van hun portiek en ook hun stoep”, vertelt Gert Dijkstra, manager Woonservice van Woningstichting Eigen Haard. “Maar met de komst van de verzorgingsstaat in de jaren zestig hebben corporaties hun huurders ontzorgd. In het huurcontract staat nog wel dat de gemeenschappelijke ruimten ook onder het gehuurde vallen, maar de meeste mensen weten dat niet. Het gevolg is dat de portiek van niemand is en niemand zich er verantwoordelijk voor voelt.”

Dijkstra spreekt op de conferentie ‘Samenleven met verschillen’. Daar werd afgelopen voorjaar het gelijknamige onderzoeksrapport van de dienst Onderzoek en Statistiek en het Verwey-Jonker Instituut gepresenteerd. Belangrijke conclusie van het onderzoek is dat spanningen in een buurt niet worden veroorzaakt door religieuze verschillen, maar vooral door verschil in leefstijlen. Spanningen hebben vaak praktische oorzaken en zijn ook met betrekkelijk simpele maatregelen op te lossen. Belangrijk is dat mensen elkaar in de openbare ruimte weer aanspreken op hun gedrag, zo wordt in het onderzoek en op de conferentie onderstreept.

Sociale controle dus, alleen wil Dijkstra het niet zo noemen. Eigen Haard wil bewoners weer greep geven op de semi-openbare ruimte net voor de voordeur, de portiek, en spreekt daarbij van ‘sociaal eigenaarschap’.

Veiligheid

Zo’n 70 procent van het bezit (61.000 verhuureenheden in Groot Amsterdam) van Eigen Haard heeft gemeenschappelijke ruimten als portieken, galerijen en bergingen. Het gaat daarbij om ongeveer zeshonderd complexen. De corporatie doet veel om portieken schoon, veilig en leefbaar te houden, met onder meer huismeesters, individuele aanpak van overlast, schoonmaakacties, cameratoezicht, portiekgesprekken, buurtfeesten en het vastleggen van woonafspraken.

Toch blijkt uit tweejaarlijks eigen onderzoek van Eigen Haard dat bewoners behoorlijk ontevreden zijn over de netheid van hun portiek. Gemiddeld in heel Amsterdam kreeg die in 2010 het rapportcijfer 5,67, een lichte daling ten opzichte van twee jaar eerder. Een kwalijke zaak, meent Dijkstra, want een vuile portiek wordt vaak beleefd als een onveilige portiek en gaat doorgaans gepaard met een stapeling van ergernissen: burenoverlast en buren die elkaar negeren.

Tegelijkertijd lijkt niemand bereid zijn eigen rommel op te ruimen, laat staan die van een ander. Dat wordt gezien als taak van de corporatie en het ingehuurde schoonmaakbedrijf. Klachten over vervuiling lopen dan ook vaak via de corporatie, want bewoners zijn het niet meer gewend hun buren aan te spreken.

Negatieve portiekcirkel

Het is van groot belang dat deze ‘negatieve portiekcirkel’ wordt doorbroken, stelt Eigen Haard. Want de portiek speelt volgens de corporatie een belangrijke rol in de ontwikkeling en participatie van mensen. Het is als het ware de eerste schil tussen het huishouden en de buitenwereld. En nog steeds is de spreekwoordelijke goede buur beter dan een verre vriend, ook in dit tijdperk van sociale media.

Om bewoners het ‘sociale eigenaarschap’ van weleer terug te laten krijgen, heeft Eigen Haard de ‘schoonmaakladder’ bedacht. De corporatie wil bewonersgroepen overhalen weer de verantwoordelijkheid op zich te nemen voor het schoonmaken van de portiek en andere gemeenschappelijke ruimten. Dat kan in zes verschillende contractsvormen, variërend van de controle op het werk en de aanbesteding ervan, tot het volledig zelf doen. Alleen de administratie en de facturering blijft Eigen Haard dan zelf doen, omdat daar te veel haken en ogen aan zitten.

“Door het zelfbeheer krijgen bewoners meer contact met elkaar”, zegt Dijkstra. “En zodra ze zelf verantwoordelijkheid krijgen, voelen ze zich ook gelegitimeerd hun buren aan te spreken.”

Kwaliteit

Overigens levert de eerste trede van de schoonmaakladder, het controleren van het schoonmaakwerk, nog niet veel financieel voordeel voor de bewoners op. Dat gaat hooguit om een paar dubbeltjes per maand. Interessanter wordt het als bewoners het werk zelf mogen aanbesteden. “Als een bewonersgroep daar lol in heeft dan kan ze tegen een aantrekkelijke prijs/prestatie een schoonmaker inhuren”, aldus Dijkstra.

Dan nog gaat het niet om heel grote bedragen: hooguit enkele euro’s per maand. “Voor mensen met een kleine beurs kan dat heel wat zijn. Maar de belangrijkste winst zit in de betere kwaliteit. Je wordt er moedeloos van als je als bewoner vijf keer gebeld hebt en de schoonmaker maakt er nog steeds een potje van. Als ze zelf opdrachtgever zijn, hebben ze een stok achter de deur om betere kwaliteit te eisen. Ze kunnen immers iemand anders inhuren.”

Zelfbeheer vereist wel een grote poule van schoonmaakbedrijven die voor Eigen Haard werken. Op dit moment telt die poule tegen de dertig schoonmaakondernemingen. Dijkstra: “Laatst deed Deloitte ons de suggestie om de schoonmaak voor deze zeshonderd complexen juist groot in te kopen, bij hooguit vier bedrijven. Dan zouden we volgens de adviseurs grote kortingen kunnen bedingen. Maar dat zou ook betekenen dat bewoners weinig te kiezen hebben bij de aanbesteding. Bovendien ligt een groot schoonmaakbedrijf er niet wakker van als het één van zijn honderden complexen kwijtraakt. Voor een eenmanszaak kan het een grote tegenslag zijn. Zzp’ers zijn vaak scherp geprijsd en de inkoopkracht van bewonersgroepen moet niet worden onderschat. En het spaart ons geld in de extra kosten (zie kader, jvdt).”

Bij Eigen Haard beheren momenteel zo’n dertig van de zeshonderd complexen voor een deel zelf de schoonmaak. Als het aan de corporatie ligt, worden dat er aanzienlijk meer. Eigen Haard begint later dit jaar met het informeren van de bewoners over de verschillende servicepakketten. Zeker 70 procent van een complex moet instemmen met een nieuw servicecontract. Het zal daarom nog een lange adem vergen om veel bewonersgroepen tot zelfbeheer te krijgen. Maar het levert beide partijen ook wat op: financieel, in kwaliteit en vooral sociaal, zo benadrukt Dijkstra. 

 

‘Even overleggen’

Gerard Kreek is voorzitter van de bewonerscommissie Ottho Heldringstraat. Deze galerijflat met 98 woningen in Slotervaart geldt binnen Eigen Haard als een voorbeeld van zelfbeheer. Zolang Kreek zich kan heugen besteden de bewoners van de voormalige ouderenflat zelf het schoonmaakwerk uit en houden ze er toezicht op. En ook al jaren is Bas, een eenpitter uit Abcoude, de vaste schoonmaker.

Kreek stuurt hem namens de bewoners aan. “Soms zijn er wat kleine dingen. Dan moeten we even overleggen”, zegt Kreek. “Maar verder gaat het eigenlijk uitstekend.” Volgens Kreek leidt het zelfbeheer inderdaad tot meer onderling contact tussen bewoners en ook tot meer verantwoordelijkheidsgevoel.