Kwart huurders krijgt extra huurverhoging

De financiële gevolgen van de inkomensafhankelijke huurverhoging
Kwart huurders krijgt extra huurverhoging

Het is de Amsterdamse en grote Zaanse corporaties gelukt de inkomensafhankelijke huurverhoging vóór 1 mei aan te zeggen. Maar het percentage huurders waarvan zij de inkomensgegevens niet hebben, ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. In de particuliere sector lijken nog meer huurders de dans te ontspringen.

Alle verloven waren ingetrokken, maar het is alle Amsterdamse en grote Zaanse corporaties gelukt de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli op tijd aan te zeggen. Maar wel ten koste van zo’n 10 procent ‘mismatch’.
Er is de afgelopen maanden veel te doen geweest over de maatregel zelf en de tijdsdruk waarmee het kabinet de maatregel invoerde. Pas halverwege maart keurde de Eerste Kamer het nieuwe huurregime goed. Het kostte de verhuurders vervolgens veel moeite de juiste inkomensgegevens van de Belastingdienst te krijgen.
De woningbestanden van de Belastingdienst en verhuurders bleken lang niet altijd overeen te stemmen. En passant gaven verhuurders, Rijk en gemeenten elkaar daar de schuld van.
In Amsterdam leverden vooral de nummertoevoegingen in de gestapelde bouw problemen op. Een ander obstakel bleek het opgedeelde bezit van de ontbonden corporatie Far West op te leveren. Dit woningbezit stond nog onvolledig geregistreerd bij de nieuwe eigenaren Rochdale, De Key en Stadgenoot. Daarnaast moest een behoorlijk percentage van de gegevens handmatig uit het systeem van de Belastingdienst gevist worden.
Volgens minister Blok ging het landelijk bij gemiddeld zo’n 5 procent fout, maar voor de corporaties in de regio Amsterdam loopt dat uiteen van 7,5 tot 12 procent. Stadgenoot heeft aangekondigd - voorlopig als enige - minister Blok daarom een korting te vragen op de verhuurderheffing.
Bij de particuliere verhuurders is de mismatch nog veel groter, aldus Co Koning van Vastgoed Belang, dat landelijk vijfduizend leden met 250.000 tot 300.000 woningen vertegenwoordigt. Hoewel een overzicht ontbreekt, zegt hij meldingen te krijgen van wel 40 procent ontbrekende gegevens van huurders. Ook hebben tal van eigenaren moeite met het aanvragen van inkomensgegevens bij de Belastingdienst. Volgens Koning werken de problemen bij particuliere verhuurders meer door dan bij woningcorporaties, omdat hun huurders vaker een hoger inkomen hebben.

 

Welk aandeel van de huurders gaat hoeveel meer betalen? - Grafiek

 

Hoeveel verhuurderheffing moeten corporaties betalen?  - Grafiek

 

2 grafieken

(De bedragen zijn afkomstig van de afzonderlijke corporaties)

Huren omhoog

Waar ging het ook weer om? Het kabinet Rutte II breekt met het inflatievolgend huurbeleid. De woonlasten van de meeste huurders stijgen daardoor met 4 procent. En verhuurders van gereguleerde huurwoningen mogen de huren van huishoudens met een hoger inkomen extra verhogen. Dit is om scheefwonen te ontmoedigen en als compensatie voor de miljoenenheffingen die het rijk in de komende jaren van de verhuurders vraagt.
Corporaties hebben die extra huurpenningen dus hard nodig. Omdat een huurverhoging in opvolgende jaren cumulatief werkt, kan het ontbreken van de juiste gegevens de corporaties veel geld gaan kosten. Aan huurders van wie de inkomensgegevens ontbreken, mag alleen de reguliere verhoging worden doorberekend (1,5% plus 2,5% inflatie). Terwijl voor huishoudens met een hoger inkomen een maximale huurverhoging geldt van 4,5 (inkomen tussen €33.614 en €43.000) of zelfs 6,5 procent (> €43.000) per jaar. Dat loopt dus aardig op.

Extra kosten

Het verkrijgen van de juiste inkomensgegevens heeft de corporaties flink wat inspanningen gekost. Soms werd extra personeel ingehuurd. Ook werden aparte brochures gemaakt om huurders te informeren over de nieuwe aanpak.
Extra kosten dus. Maar de grootste kostenpost zit wellicht in te verwachten bezwaarprocedures van huurders. Het is moeilijk in te schatten hoeveel dat er worden. De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam hebben hun leden al opgeroepen ‘alert’ te zijn op fouten in wat zij de gluurverhoging noemen. Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam kan eind april nog niets zeggen over de verwachte aantallen bezwaren. Maar aangezien de opgevraagde inkomens van twee jaar geleden zijn en zowel op het gebied van inkomen als gezinssituatie ingrijpende veranderingen hebben kunnen plaatsvinden, verwacht hij veel bezwaren. En dan natuurlijk alleen van huurders die een extra verhoging huurverhoging bestrijden. 

Financiële gevolgen

De Amsterdamse en Zaanse woningcorporaties die NUL20 eind april heeft benaderd kunnen nog geen volledig inzicht geven in de financiële gevolgen voor huurders en corporaties.
Alle benaderde corporaties maken gebruik van de geboden huurruimte. Maar niet voor alle woningen maximaal. In het geval van tijdelijke verhuur of als woningen op de nominatie staan voor sloop/nieuwbouw, worden huurders ontzien.
Duidelijk is wel dat volgens de inkomensgegevens van de Belastingdienst ongeveer een kwart van alle huurders meer dan 34.000 euro verdient. Zij zouden nu niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze huurders kunnen een flinke huurverhoging tegemoet zien, tenzij de maximumhuurgrens volgens het puntenstelsel al is bereikt.
Maar bijvoorbeeld voor De Key geldt dat, op een enkel geval na, aan iedere huurder in een sociale huurwoning die in 2011 meer dan 43.000 euro verdiende de volle 6,5 procent extra huur gevraagd kan worden. Maar nog onduidelijk is in welke mate de verhuurders de komende jaren wel tegen de maximumhuurgrens aanlopen.
Leiden de extra huurinkomsten die de corporaties voor de tweede helft van 2013 kunnen innen in sommige gevallen nog tot een klein positief resultaat, in de komende jaren pakt de balans voor de corporaties fors negatief uit, aangezien de verhuurderheffing volgens plan met miljoenen per jaar gaat stijgen.
Omdat minister Blok heeft aangekondigd om na 2014 een huursombenadering in te voeren, willen verschillende corporaties niet vooruitlopen op de verwachte extra huurinkomsten in de jaren 2015-2017. In die periode kan eveneens sprake zijn van nieuw rijksbeleid en veranderende economische omstandigheden.

Toekomst verhuurderheffing

Dan is het nog de vraag of de verhuurderheffing in zijn oorspronkelijke vorm standhoudt. Er is nu alleen een afspraak voor 2013. Die heffing bedraagt ‘slechts’ 50 miljoen euro. Het parlement heeft van minister Blok geëist dat hij voor de jaren daarna verschillende varianten uitwerkt en daarbij meer rekening houdt met de investeringsopgave van de corporaties. Het zou niet het eerste onderdeel van het regeerakkoord zijn dat wordt bijgesteld.