Rob Haans: ‘We blijven een corporatie dichtbij de huurders’

25.04.14
Rob Haans: ‘We blijven een corporatie dichtbij de huurders’

De Alliantie blijft een corporatie dichtbij de huurders, zo zegt directievoorzitter Rob Haans in een toelichting op de donderdag aangekondigde reorganisatie. De komende anderhalf jaar verdwijnen honderd van de ruim zevenhonderd arbeidsplaatsen. “We versimpelen de organisatie met minder regels, minder directeuren en minder managers, maar handhaven de regiobedrijven met hun eigen identiteit.”

Afslanking van de eigen organisatie is volgens Haans onontkoombaar. “Minister Blok heeft ons een zware verhuurderheffing opgelegd. Je kunt beter spreken van een woonbelasting. Die loopt op tot zo’n vijftig miljoen euro per jaar. Die kunnen en mogen we niet volledig afwentelen op onze huurders. Dan worden onze huurwoningen onbetaalbaar. In ons werkgebied, het noordelijke deel van de Randstad, moeten we rekening houden met de betaalbaarheid. Daarom hebben we al eerder gekozen voor een gedifferentieerd huurbeleid. Maar die keuze kunnen wij alleen volhouden, als de bedrijfslasten structureel omlaag gaan.”

Ketensamenwerking

De jongste reorganisatie borduurt voort op eerdere stappen van de Alliantie om de overhead van de regiobedrijven te verminderen. De corporatie kent al een zogeheten shared service center. En de regionale onderhoudsbedrijven zijn in één organisatie ondergebracht. “We denken juist op het gebied van onderhoud belangrijke kostenbesparende stappen te kunnen zetten. Nu al werken we op het terrein van duurzaamheid samen met een geselecteerd aantal aannemers. Die samenwerking wordt uitgebreid naar mutatieonderhoud en gevelrenovatie. Ketensamenwerking heeft als voordeel dat onze eigen personeelsinzet kan afnemen. We zullen dan wel meer moeten investeren in bijvoorbeeld contractmanagement, maar kunnen anderzijds meer zaken overlaten aan onze samenwerkingspartners.”

Het gaat bij de reorganisatie volgens Haans ook om een andere werkopvatting. “De organisatie moet simpeler worden. Onze medewerkers in de wijken en buurten moeten hun werk makkelijker en beter kunnen doen. Dat doen we door het schrappen van regels, managers en directeuren.” Daarbij komt er een einde aan een aparte organisatie voor de Alliantie Almere. “Ons regiobedrijf in Almere heeft een te kleine schaal om zelfstandig overhead te dragen en daarom wordt het samengevoegd met ons Amsterdamse bedrijf.”

Dichtbij lokaal bestuur

De overgang naar één centrale organisatie is nadrukkelijk niet aan de orde. “De Alliantie wil dichtbij de huurders en dichtbij het lokaal bestuur staan. Onze regiobedrijven moeten op maat kunnen leveren. Onze opgave is niet overal gelijk. Zo denken we in Amsterdam de komende jaren kleiner te bouwen. Door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens ontstaat daar een structurele vraag naar kleinere woningen. Dat ondanks het feit dat Amsterdam al veel kleinere woningen kent, maar in Amersfoort of Hilversum ligt dat anders.”

De afslanking van het personeelsbestand zorgt voor een structurele kostenbesparing van naar schatting tien miljoen euro. Door versterking van de ketensamenwerking kan op het onderhoudsbudget een soortgelijk bedrag worden bespaard. Die besparing is, zo benadrukt Haans, mogelijk zonder dat de technische kwaliteit van de woningvoorraad afneemt. Maar dan nog gaan de komende jaren de huren geleidelijk omhoog. “De afgelopen twee jaar hebben we een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Die kunnen de huurders nog dragen, maar steeds meer mensen gaan de pijn voelen. Wellicht gaan we in de toekomst over op een huursombenadering, maar wonen wordt duurder. Daarvoor is de woonbelasting simpelweg te omvangrijk. Hoe corporaties ook hun best doen om te bezuinigen: de huurders zullen voor een belangrijk deel opdraaien voor de verhuurderheffing.”

Investering op peil

Met de voorgenomen maatregelen kunnen de investeringen wel op peil blijven, verwacht Haans. “De Alliantie investeert komend jaar 240 miljoen euro in nieuwbouw, renovatie en onderhoud. Ook in de jaren daarna denken we zo’n inspanning te kunnen leveren. Ons doel is jaarlijks duizend woningen te bouwen.”

Haans hamert daarbij op het voortbestaan van een grote, gezonde corporatie. Terwijl politiek Den Haag nog geen duidelijkheid heeft gecreëerd over het toekomstige takenpakket en de PvdA voortdurend aandringt op een meer menselijke maat, ziet hij geen reden voor “een sprong voorwaarts” naar bijvoorbeeld opsplitsing in kleine zelfstandige corporaties. “We kennen de inhoud van de novelle nog niet. We weten evenmin of een administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB-activiteiten volstaat. Mogelijk zal de organisatie zich nogmaals moeten aanpassen, maar ik geloof niet in de komst van kleine corporaties. Een onderzoeker uit Groningen heeft kortgeleden het voorstel gedaan dat corporaties zich beter kunnen opsplitsen in kleine eenheden. Maar dat geeft juist weer enorme overheadkosten, terwijl corporaties zich dan geen omvangrijke investeringen meer kunnen permitteren. De Alliantie bouwt in de Theo Koomenbuurt op het Zeeburgereiland een kleine zeshonderd woningen. Zo’n omvangrijke investering kan een kleine corporatie niet dragen.”

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Maar liefst 48 gemeenten doen een beroep op een bijdrage uit het Volkshuisvestigingsfonds voor in totaal negentig plannen. Het beschikbare budget van 450 miljoen euro is hiermee ruim twee keer overtekend. Vier gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam dienden een aanvraag in. Naar verwachting...

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 15.06

Bijna alle neuzen staan dezelfde kant op: om de woningcrisis te lijf te gaan, moeten er heel veel woningen worden gebouwd. Ook in nieuwe uitleglocaties, ook in het groen, zeggen veel bouwende partijen. Maar de opvatting van gemeenten in de regio Amsterdam en de provincie Noord-Holland is juist...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Video 14.06

Om te kunnen voorzien in de grote woningbehoefte in de regio Amsterdam zijn nieuwe stedelijke kernen nodig buiten Amsterdam. Een van de plekken waar dat moet gebeuren is Purmerend. De gemeente is voornemens de komende twee decennia 10.000 nieuwe woningen te bouwen: ''Die schaalsprong waar we...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 12.06
De nieuwe editie van het Jaarboek voor Architectuur 2020/2021 toont ons zoals gebruikelijk de jaarlijkse oogst aan aansprekende Nederlandse architectuur.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 28.05

Met de groenvisie van de gemeente Amsterdam moet de stad tussen 2020 en 2050 ondanks de enorme woningbouwplannen groener worden. Maar hoe realiseer je dat in een stad waar de ruimte steeds schaarser wordt? Groen kan worden geïntegreerd in nieuwbouw en de aanleg van nieuwe buurten en wijken, maar...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.05 Geactualiseerd op: 27.05.21

Hout wordt naar voren geschoven als bouwmateriaal voor een CO2-neutrale wereld. De 32 gemeenten van de MRA hebben nu een ambitieus doel gesteld: 20 procent van de woningproductie in houtbouw in 2025, oplopend tot 50 procent in 2050. Zijn dat realistische ambities? In gesprek met Thijs Kroese,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.05
Journalist/beurscommentator Hans de Geus kon als ZZP'er geen hypotheek krijgen voor een appartement in Amsterdam, maar wel een lening voor een appartement om te verhuren. En zo kocht hij er later nog twee, genoeg om zich als ZZP'er van een pensioen te voorzien.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.05 Geactualiseerd op: 07.05.21

In Muiderberg liggen de eerste buizen van een duurzaam, betaalbaar en collectief warmtenet in de grond. Het nabijgelegen IJmeer wordt ingezet als warmtebron. De bewoners zijn straks goedkoper uit dan met aardgas. Althans, als de rekensommen kloppen en de voorfinanciering rondkomt.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 06.05

Deze aflevering van Bouw Woon Leef staat in het teken van mobiliteit. Aan het woord komen onder andere een hoogleraar urban mobility futures, een gebiedsontwikkelaar en een deelvervoer gebruiker. De trend is duidelijk: nieuwe wijken worden autoluw. Hoeveel waarde kun je wel niet toevoegen aan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.05

Tijdens een bijeenkomst met als thema ‘de ziel van de buurt’ gingen ontwikkelaars en stadsonderzoekers met elkaar in gesprek over de vraag wat het DNA van een buurt is, hoe daar vat op te krijgen én hoe daar vervolgens rekening mee te houden bij gebiedstransformatie. Een onderwerp dat gezien de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 20.04
In de media verschenen eind maart berichten dat Amsterdam een gedeeltelijke bouwstop zou afkondigen voor 2021. De betrokken wethouders in Amsterdam stellen dat hier geen sprake van is. Wel worden een aantal nieuwe ontwikkelingen uitgesteld, tot verdriet van de betrokken ontwikkelaars. Hoe zit...
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.04

Er verandert de komende jaren meer aan het huurbeleid dan de afgelopen jaren, mede omdat een aantal Kamermoties in wetgeving is omgezet. Een overzicht van de wijzigingen in 2021 en 2022.

Fred van der Molen

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.