Tien vragen over nieuwe regels kamerverhuur

Tien vragen over nieuwe regels kamerverhuur
Woningdelen. Zo zit het

Het meest controversiële onderdeel van de nieuwe huisvestingsverordening die Amsterdam per 1 januari wil invoeren is de nieuwe regelgeving voor woningdelen. Wethouder Ivens wil daarmee bestrijden dat ongebreideld woningen worden opgekocht en opgesplitst in kamers, met prijsopdrijving, afname van sociale cohesie in wijken en overlast tot gevolg. Studenten maken zich grote zorgen dat ze hun kamer verliezen en het aantal kamers flink zal afnemen. Ook de woningcorporaties zijn tegen de nieuwe regels. Hoe zit het nu met de nieuwe regels?

1. Welke quota komen er?   

Om te voorkomen dat straten veranderen in een studentencampus komt er zowel een wijkquotum als een quotum per pand voor het aantal verkamerde appartementen. Dat ziet er zo uit:

- wijkquotum = 5% van de woningen groter dan 60m2 

- quotum per pand of rij eengezinswoningen = 25% van totaal, dus van een pand met vier appartementen mag er één verkamerd.
Daarnaast komt er een maximum aan het aantal vergunningen om appartementen om te zetten in kamerverhuur. De wijkquota bieden ruimte voor kamerverhuur in zo'n 13.500 woningen. 

2. Is dit een typisch Amsterdamse maatregel?

Nee, meer studentensteden zijn Amsterdam voorgegaan. In Groningen mag 15 procent van de woningen in een straat worden verkamerd; in Enschede is per buurt een maximum ingesteld; in Den Haag is kamerverhuur aan meer dan drie personen in vijf wijken verboden en in Tilburg mag een pand niet aan meerdere mensen worden verhuurd binnen een straal van 50 meter van een studentenhuis. De redenen zijn overal min of meer hetzelfde: voorkomen dat woonwijken worden omgekat tot studentencampus, beduchtheid voor verlies van sociale cohesie en voor meer overlast. Bovendien wordt prijsopdrijving tegengegaan omdat normale kopers minder hoeven te concurreren met beleggers.  

3. Waarom een individueel huurcontract?

Wethouder Ivens wil daarmee de rechtsbescherming van huurders verbeteren en hoge huren tegengaan. Daar is alle reden voor, want er zijn veel misstanden bij kamerverhuur. In de huidige praktijk wordt bij kamerverhuur vaak een gezamenlijk huurcontract afgesloten waarbij elke huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de totale huur, een zogeheten friends-contract. Een andere variant is dat er één of twee hoofdhuurder(s) op het huurcontract staan, terwijl overige bewoners als onderhuurder wonen, al dan niet officieel ingeschreven. Bij nieuwe vergunningen vanaf 1 januari moet elke huurder een individueel huurcontract krijgen.

4. Wat gaat dat betekenen voor de huren?

Verhuren wordt een stuk minder lucratief. Nu kan de markthuur voor een appartement worden gevraagd, waarmee hoofdelijk omgeslagen 500 euro voor een kamer heel gebruikelijk is. In de nieuwe situatie krijgt de huurder met een individueel huurcontract meer rechtsbescherming. De kamer valt bovendien onder het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat scheelt een slok op een borrel. Voor een kamer met cv van 15 m2 in een appartement met een gemeenschappelijke woonkeuken van 15 m2 mag bijvoorbeeld slechts zo'n 250 euro kale huur worden gevraagd. 

5. Wat zijn daarvan de consequenties?

Kamerbewoners krijgen meer zekerheid en de huurprijzen worden begrensd. Omgekeerd zullen deze 'voordelen' verhuurders juist afschrikken. Sterker nog: na 1 januari zullen er waarschijnlijk weinig nieuwe woningen meer legaal worden verkamerd. Het is namelijk snel lucratiever een appartement aan een stel te verhuren, dan kan de marktprijs worden gevraagd. Bovendien kan verhuurders daarbij ook nog met tijdelijke huurcontracten werken. En studenten zeggen dat ze nu al merken dat kamerverhuurders de huur opzeggen vanwege de nieuwe regelgeving. Op de langere duur zal dit de de verdere stijging van de huurprijzen dempen. 
Ook de woningcorporaties hebben met zoveel woorden aangekondigd te stoppen met het verkameren van woningen. Ze hebben daarvoor nog een andere reden, aldus AFWC-directeur Egbert de Vries: "Omzetting naar onzelfstandige bewoning strookt niet met het portefeuillebeleid van corporaties. Die willen geen onzelfstandige woningen in een complex. Het heeft ook consequenties voor allerlei afspraken waar we ons aan gecommitteerd hebben. Bijvoorbeeld. De corporaties hebben woningdelers in 600 tot 700 woningen. Als we daar omzettingsvergunningen voor aanvragen, hebben we direct zoveel minder woningen in de vrijehuursector." 
Overigens kan de status van de woningen in een later stadium zo weer worden omgezet naar die van zelfstandige woning, aldus wethouder Ivens. 
De Vries is ook bang dat bestaande woningdelers gaan procederen om een individueel kamercontract te krijgen. Het is volgens hem onduidelijk wat de uitkomst daarvan zal zijn.

6. Worden bestaande situaties per 1 januari illegaal?

Nee, zegt wethouder Ivens. "Wat legaal is, blijft legaal". Het is een van de redenen dat woningcorporaties het laatste half jaar op flinke schaal vergunningen hebben aangevraagd, sinds in juni de eisen voor geluidisolatie zijn vervallen. In de jaren daarvoor boycotten ze de gemeentelijke verplichtingen omdat die onuitvoerbaar zouden zijn. Maar lang niet alle bestaande woningdeelsituaties zijn nu legaal. Studenten zijn daarom bang dat verhuurders er op grote schaal een einde aan gaan maken. Daarnaast dreigen ook oude woonhuizen voor studenten, zoals bestaande dispuutshuizen, ineens illegaal worden.
Ivens wijst er in een toelichting aan de raad op dat er al sinds 1993 een vergunningplicht geldt voor kamerverhuur. Maar deze omzettingsvergunning is in het verleden nooit gepaard gegaan met de eis voor individuele kamercontracten. Dat verandert het speelveld.

7. Worden de eisen voor geluidsisolatie nu wel of niet soepeler?

Ja, die worden soepeler voor verhuur tot en met drie personen; in feite is dat in juni al ingegaan. De eis dat een woning met kamerverhuur een gemeenschappelijke verblijfsruimte heeft van minimaal 11 m2 blijft ongewijzigd. Voor verhuur met meer kamers blijven de aanvullende geluidseisen ongewijzigd. Verhuurders die al wel een vergunning hebben (aangevraagd) krijgen wel tot 1 juli 2022 de tijd om aan de bouwkundige eisen voldoen. De woningcorporaties blijven overigens op het standpunt staan dat deze geluidseisen onwerkbaar zijn. Als de gemeente hier echt op gaat handhaven dan stoppen ze met woningdelen, aldus De Vries. 

8. Wat willen de corporaties dan?

De corporaties willen geen geluidseisen en geen individuele huurcontracten. De corporaties hebben voorgesteld om per verhuurder een vergunning af te geven. Verhuurders (lees: corporaties) krijgen deze vergunning als ze zich aan de bepaalde doelstellingen committeren. Daarin zou een maximale huur, quota en een overlastprotocol onderdeel van kunnen vormen. Volgens Ivens kan dit niet: vergunningverlening per verhuurder zou in strijd met de wet zijn.

9. Zijn er ook bijzondere gevallen?

Zeker. Studenten hebben gewezen op allerlei dispuutshuizen die moeilijk volgens de nieuwe verordening zijn te legaliseren. Maar ook de klassieke woongroep moet zich volgens de AFWC zorgen maken. Veel van die oude woongroepen zijn in het verleden niet aangemeld als woongroep maar bestaan (gedeeltelijk) al uit onzelfstandige woningen; dat is formeel niet altijd aan te tonen. De AFWC wil dat die uitgezonderd worden van de regels voor quota, omzetting, geluidsisolatie en grootte van de gemeenschappelijke ruimte. Ze wijzen er op dat veel van die woongroepen al jaren bestaan en vaak op gemeentelijk verzoek en met subsidies zijn ge- of verbouwd."
De AFWC wil ook een uitzondering voor zorgwoningen en groepswoningen waarin instellingen als Cordaan, Het Leger des Heils of HVO-Querido kamers aan hun cliënten verhuren. De corporaties hebben zelf geen zicht op wie en hoeveel mensen daar precies wonen en of ze daar staan ingeschreven. 

10. Wat worden de nieuwe illegale routes?

Illegale bewoning en onderhuur heeft altijd bestaan in Amsterdam en zal altijd bestaan, of het nu is om een nichtje of gescheiden vriend te helpen of om er flink aan te verdienen. Dat zal met de nieuwe regels niet veranderen. Sommige verhuurders zullen de regels op goed geluk negeren. En anders zijn er nog de nu al veelgebruikte sluiproutes. Je kunt bijvoorbeeld de woning aan twee personen verhuren, en gedogen dat er een derde of vierde bewoner intrekt. De gemeente probeert daar wel een dam tegen op te werpen: een onderhuurder mag zich pas officieel inschrijven op een adres als het huurcontract twee jaar oud is. Niet toevallig is twee jaar ook de maximale lengte van een tijdelijk huurcontract. Particuliere verhuurders sluiten volgens Stichting !WOON 'vrijwel alleen nog maar tijdelijke contracten af'. Dat is mogelijk sinds de invoering van de wet Doorstroming Huurmarkt. 
 

Trefwoorden: