Inzetten op doorstroming werkt

Eigen Haard verleidt honderden huurders naar vrije huursector
Inzetten op doorstroming werkt

De sociale huursector heet op slot te zitten. Toch lukt het Eigen Haard om sociale huurders te laten doorstromen. De woningcorporatie heeft daartoe haar eigen betaalbare middensegment gecreëerd. Niet alleen in Amsterdam, maar ook in Amstelveen, Uithoorn, Aalsmeer, Ouder-Amstel en Landsmeer. De komende vijf jaar zal dit aanbod nog toenemen tot zo’n 5.500 woningen.

Hier komen de drie projecten Victoriapark

Mieke van den Berg: “Veel van onze eigen medewerkers zagen er aanvankelijk weinig heil in.”

 

Doorstroming bij Eigen Haard
In 2018 verhuisden naar middeldure huurwoningen:
400 sociale huurders
250 van Eigen Haard
150 van andere corporaties
100 andere huurders

Een gezin met vier kinderen verruilde kortgeleden een krappe tweekamerwoning in Amsterdam-Osdorp voor een vijfkamerappartement in Noord. Dat is precies zoals ‘doorstroomkampioen’ Florence van de Ven, verhuurmakelaar van Eigen Haard, het graag ziet gebeuren. “We hebben het hier over een huishouden dat al jarenlang te klein woont. Ze zijn de afgelopen jaren wat meer gaan verdienen en komen daardoor niet meer in aanmerking voor een ruimere sociale huurwoning. Een koopwoning kunnen ze zich niet permitteren. Die familie is ontzettend blij met hun nieuwe huurwoning.”
Eigen Haard heeft vorig jaar aan ruim vierhonderd sociale huurders een woning met een huur tussen de 720 en 1.009 euro verhuurd. In 250 gevallen betrof het doorstromers van Eigen Haard, de 150 overige huurden van een andere corporatie in de regio Amsterdam. Nog zo’n honderd andere middeldure huurwoningen gingen naar reguliere woningzoekenden.

Veel scepsis

Doorstroming bij Ymere

Bij Ymere bevordert de afdeling Match en Markt de doorstroming van de sociale naar de vrije huursector. In 2018 leidde dat tot de volgende verhuringen:   

91 aan huurders van Ymere   

28 aan huurders van andere corporaties   

20 aan tijdelijke huurders

“We hebben drie jaar geleden heel bewust ervoor gekozen om door inzet van een betaalbaar geliberaliseerd aanbod de doorstroming te bevorderen”, zegt bestuurder Mieke van den Berg. ”Aanvankelijk werd dat voorstel met veel scepsis ontvangen. Tijdens onze Nieuwjaarsreceptie in 2016 hebben we dat voornemen voor het eerst met de eigen medewerkers gedeeld. Veel eigen medewerkers hadden hun twijfels.”
De belangstelling blijkt in de praktijk groot. Volgens Van de Ven melden zich al gauw honderden belangstellenden. En in de meest populaire Amsterdamse buurten, in Centrum, Zuid of Oost, kan dat aantal wel oplopen tot zeshonderd kandidaten.
Veel marketing is niet nodig. Aparte campagnes laat Eigen Haard inmiddels achterwege. De woningen worden aangeboden via de eigen website. “Veel woningzoekenden zijn op de hoogte van ons aanbod. Onze Facebook-pagina kent 30.000 fans. Als we een woning beschikbaar hebben, dan vertelt zich dat snel rond.”
Voor deze woningen geldt een maximum inkomen van 58.000 euro, maar voor doorstromers van Eigen Haard zelf geldt geen maximum. “Het komt weinig voor, maar ook huurders met een hoog inkomen kunnen voor een dergelijke woning in aanmerking komen. Het gaat ons erom de doorstroming te bevorderen”, aldus Van den Berg.

Geliberaliseerd bezit

Eigen Haard heeft voor dit - niet bij wet gereguleerde - middensegment inmiddels zo’n 4.500 woningen beschikbaar. Niet alleen in Amsterdam, maar ook in omliggende plaatsen als Amstelveen, Uithoorn, Aalsmeer, Ouder-Amstel en Landsmeer. Het aanbod maakt in die gemeenten deel uit van de prestatieafspraken. De komende vijf jaar zal het betaalbare middensegment groeien tot zo’n 5.500 woningen. De groei komt vooral uit liberalisering van bestaand bezit. Ook zijn er nog wat oude nieuwbouwprojecten. Zij vallen onder de overgangsregeling. In de toekomst zal van grootscheepse nieuwbouw geen sprake zijn. Van den Berg: “We kijken naar wat mogelijk is, maar de financiering van dergelijke woningen is duurder dan de bouw van sociale huur op basis van WSW-geborgde leningen. We kiezen dan toch liever voor onze sociale huurders. De komende jaren willen we groeien naar zo’n 58.000 woningen. Liberalisering voor het betaalbare middensegment gaat dus niet ten koste van de omvang van de sociale sector. Eigen Haard zal de komende jaren ook het sociale aanbod versterken.”

Hoge prijzen

Met de verhuur in het middensegment laat Eigen Haard “veel geld zitten”, zegt Van den Berg. “Dat zijn we gewend. Dat doen we in de sociale sector ook. Particuliere en institutionele beleggers rekenen aanmerkelijk hogere prijzen, maar dergelijke bedragen kunnen onze doorstromers niet betalen. Iemand moet zich toch om hen bekommeren? Onze aanpak is dan ook goed verdedigbaar. We móeten die investering doen.”
Van den Berg ziet nog een ander dilemma. “Doorstroming levert huurders een beter passend huis op, maar leidt er ook toe dat een groep mensen vertrekt die we juist graag in die straat zouden willen houden. Mede door het ‘passend toewijzen’ worden woningen steeds vaker toegewezen aan kwetsbare huurders. In Amsterdam gaat dertig procent van de vrijkomende woningen naar urgent woningzoekenden, statushouders en mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang. Dat heeft effect op de samenstelling van portieken. Op sommige plekken zou wat minder doorstroming wenselijk zijn.”
Voor een grote corporatie blijkt het vragen van financieel passende huren nog knap ingewikkeld. Van de Ven komt met het voorbeeld van een huurder die wegens inkomensverlies zijn huur van 1.400 euro niet meer kon betalen. “Uiteindelijk heeft die man de huur opgezegd. Vervolgens hebben wij die woning in ons betaalbare middensegment ondergebracht. Die prijs had hij wel kunnen betalen, maar wij hebben het verhuurproces nog niet zo ingericht dat we in zo’n geval een verhuizing weten te voorkomen.”

Prestatieafspraken

Eigen Haard zou graag zien dat het middensegment onderdeel wordt van de nieuwe prestatieafspraken in Amsterdam. Van den Berg: “Het zou interessant zijn als de gemeenteraad zich daarover zou uitspreken en corporaties worden uitgenodigd zo’n betaalbaar segment te vormen. Eigen Haard is dan van de partij, maar ook andere corporaties zullen een bijdrage moeten leveren. We kunnen niet alles doen.”