Meer tijdelijke huur: vloek of zegen?

Nieuwe wetgeving zorgt voor meer tijdelijke huur
Vloek of zegen?

Met de wet Doorstroming Huurmarkt en de initiatiefwet Schouten worden de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten verder verruimd. Goed voor de doorstroming zegt de ene partij, een uitholling van het huurrecht zegt de andere.

De huurder wordt in Nederland goed beschermd. Anders dan in veel andere landen kan een huiseigenaar de huurovereenkomst met een reguliere huurder die netjes zijn huur betaalt eigenlijk nauwelijks ontbinden. Bijna alle politieke stromingen ondersteunen dat principe. Niettemin zagen opeenvolgende kabinetten voldoende reden om nieuwe tijdelijke contractvormen te introduceren waarbij de huurder geen rechten opbouwt. Bijvoorbeeld om leegstand tegen te gaan bij renovatie of sloop; of om doorstroming bij studentenwoningen af te dwingen, of om huizenkopers met tijdelijk een dubbele woning in staat te stellen zonder risico een leegstaand huis te laten bewonen.
Aan dit rijtje tijdelijke contractvormen komen er nu twee bij, tenminste als de Eerste Kamer ook instemt met de Wet Doorstroming en de Initiatiefwet Schouten.
De initiatiefwet van Carola Schouten (ChristenUnie) introduceert het Jongerencontract, een variant op het campuscontract waarbij jongeren tussen de 18 en 28 jaar een tijdelijk huurcontract van vijf jaar krijgen aangeboden voor een sociale huurwoning. In schrijnende gevallen kan dit nog worden verlengd met twee jaar. Gedurende de huurperiode blijven jongeren inschrijfduur opbouwen. Schouten is blij met de brede steun vanuit de Kamer: "Momenteel hebben jongeren weinig kans op de huurmarkt. Er bestaan lange wachtlijsten, waardoor veel jongeren in schimmige huursituaties terecht komen, of noodgedwongen thuis blijven wonen. Met deze wet worden de kansen voor jonge starters op een woning vergroot.”

 

Abel Heijkamp: “Flex wonen of niet wonen"

"De BPW is fel tegenstander van de flexibilisering van het huren. De bestaande problemen met tijdelijke verhuur zijn nu al heel groot. Steeds meer huurders komen buiten het sociale systeem van de huurbescherming te staan zonder sociale huisvestingsrechten. Dit leidt tot groeiende woononzekerheid onder grote groepen huurders. Voor jongeren is er nu al vaak geen keuze meer; het is flex wonen of niet wonen."

Pilot Starterscontract
De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot heeft de eerste ideeën aangedragen voor het Jongerencontract. Sinds twee jaar loopt er in de hoofdstad op kleine schaal een pilot met een 'starterscontract' voor jongeren waar de corporaties Eigen Haard, Stadgenoot en Rochdale aan meewerken. Stadgenoot-bestuurder Marien de Langen: "Jongeren maken nu nauwelijks kans op een sociale huurwoning. Met zo'n jongerencontract blijft er aanbod voor jongeren. Bovendien kun je na vijf jaar nog één keer vaststellen of iemand wat inkomen betreft thuis hoort in de sociale huursector."
De winst voor de beschikbaarheid zou zitten in de uitstromers. Volgens een simulatiemodel van RIGO zou zo’n 40 procent niet terugkeren naar een sociale huurwoning. De pilot loopt te kort om deze aannames te toetsen.
Volgens De Langen vinden jongeren zo'n tijdelijk contract helemaal niet zo gek. "Er was aanvankelijk veel protest tegen het campuscontract. Maar dat hoor ik niet meer. Men snapt hoe het werkt: je wordt geholpen tijdens je studie. Maar daarna is de norm dat je op eigen benen moet staan."

De vraag is op welke schaal woningcorporaties deze jongerencontracten gaan zetten. Bestuursvoorzitter Leon Bobbe van De Key wil alle 'woonstarters' een jongerencontract geven. En De Key streeft er naar al zijn woningen aan studenten of starters toe te wijzen. De Langen: "Gelet op ons woningbestand denken wij dat zo'n 30 procent van de nieuwe verhuringen in aanmerking komt voor een tijdelijk contract. In welke mate corporaties jongerencontracten kunnen gaan inzetten, hangt uiteindelijk af van de afspraken die ze daarover maken gemeente en de Huurdersvereniging Amsterdam (HA). Voorzitter Winnie Terra van de HA wil zich nog niet over een percentage uitspreken.

 

Marien de Langen: "Betere kansen voor starters"

"Jongeren hebben nu weinig kans op de Amsterdamse sociale huurmarkt. Daarom heeft Stadgenoot het initiatief genomen tot de pilot starterscontracten. Dat is nu bestendigd in de Wet Schouten. Met deze wet worden de kansen voor jonge starters op een woning vergroot en komt er meer doorstroming. Gezien ons woningaanbod verwacht ik dat we op termijn zo'n 30 procent via een tijdelijk contract gaan verhuren.”

Gemengde reacties
In huurderskringen wordt gemengd gereageerd op het Jongerencontract. Dat geldt ook voor de HA. Terra: "Enerzijds ondergraaft deze wet de huurbescherming. Maar we zien ook dat heel veel jongeren naar Amsterdam om te studeren of te werken. Die komen nu totaal niet aan de bak in de sociale huursector. Daar wil je iets voor doen. Bovendien regelen we in de Samenwerkingsafspraken een fatsoenlijk vangnet voor jongeren die aangewezen blijven op de sociale huursector. Die krijgen de mogelijkheid tot verlenging van nog eens vijf jaar. Daarna heb je wel voldoende inschrijfduur opgebouwd."
De Woonbond en de Bond voor Precaire Woonvormen zijn tegen elke aantasting van de huurbescherming. Volgens hen verschuift het probleem doordat de wachtlijsten voor reguliere huur zullen groeien; bovendien verslechtert de machtsbalans tussen huurders en verhuurders.

 
Wet Doorstroming

Wordt in huurderskringen wisselend gereageerd op het Jongerencontract, over de tijdelijke huurcontracten die de Wet Doorstroming Huurmarkt mogelijk maakt, breken alle huurdersorganisaties de staf. Volgens minister Blok maakt de nieuwe wet het voor meer particuliere huiseigenaren en verhuurders aantrekkelijk om woningen – al dan niet eerst tijdelijk – te verhuren. Het aanbod zou groter worden. Dat denkt ook de meerderheid van de Kamer. VVD en PvdA dienden zelfs een (aangenomen) motie in op de maximale termijn van 1 naar 2 jaar te verhogen.

Winnie Terra: “Mordicus tegen tweejaarscontract"

"Het Jongerencontract is een schaarsteoplossing. Jongeren komen nu in Amsterdam totaal niet aan de bak in de sociale huursector. Daar wil je iets voor doen. Een goed punt in de initiatiefwet Schouten is dat je inschrijfduur blijft opbouwen. En in Amsterdam voorzien we in een vangnet met een verlengmogelijkheid van vijf jaar in plaats van twee. De HA is daarentegen mordicus tegen één- of tweejaarscontracten voor reguliere huurwoningen. Dat tast de rechten van huurders fundamenteel aan."

Terra: "De HA is hier mordicus tegen. Dat tast de rechten van huurders fundamenteel aan. Die kunnen na twee jaar zo weer op straat worden gezet. De kans is groot dat verhuurders dat in een overspannen Amsterdamse huurmarkt op grote schaal gaan gebruiken."

Dat verwacht Co Koning, directeur van Vastgoed Belang, niet: "Een verhuurder is juist gebaat bij stabiliteit. Een verhuizing kost altijd geld: bemiddeling, reparaties, risico op leegstand. Maar je loopt natuurlijk wel eens tegen huurders aan die er een potje van maken. Voorzitter Sven Heinen van de Makelaars Vereniging Amsterdam verwelkomt net als Koning dat het palet aan huurvormen wordt verruimd. Heinen: "Ik moet overigens nog zien of er veel gebruik van zal worden gemaakt in Amsterdam. Wij denken dat vooral huiseigenaren hiervan gebruik zullen maken. Bijvoorbeeld als ze tijdelijk naar het buitenland gaan, of gaan samenwonen en voor de zekerheid hun woning enige tijd willen aanhouden. Deze wet geeft de zekerheid dat je weer terug kunt in je woning."Omgekeerd bestaat er de vrees dat verhuurders het tijdelijk contract gaan inzetten als een soort proefperiode. Die zorg leeft ook in de Kamer getuige de motie van Albert de Vries om de effecten juist hierop te gaan monitoren. In de wet is in ieder geval vastgelegd dat de verhuurder bij verlenging niet de huurprijs fors mag verhogen: de bepalingen uit het tijdelijke contract zijn het uitgangspunt.