Verkenning: de impact van corona op de gebiedsontwikkeling
"Laten we elkaar geen crisis aanpraten"

De coronacrisis zal impact hebben op de woningmarkt. Tegelijkertijd is het ontwikkelen van nieuwe wijken een kwestie van jaren. Is er al kortom al iets te zeggen over de gevolgen van de coronacrisis op de ontwikkeling van nieuwe woonwijken? Dat was het onderwerp van een livecast van 28 april met deskundigen uit de bouwwereld, overheid en wetenschap.

Livecast 28 april

 

Livecast: dat ging zo. Tijdens de Livecast zaten gespreksleider Susan Heering en Carolien Schippers, op gepaste afstand van elkaar, in de zaal van Pakhuis de Zwijger. De overige deelnemers spraken vanuit hun woonkamer.

Met:

Tom Daamen
Directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling & wetenschapper TU Delft

Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling BPD en voorzitter Neprom

Ronald Huikeshoven, Directievoorzitter AM

 

Robert Kohsiek, directeur en mede-oprichter Wonam

Carolien Schippers

Directeur Grond & Ontwikkeling Amsterdam

 

HIER TERUGKIJKEN

"In tegenstelling tot sommige andere landen gaat de bouw van lopende projecten die voor de crisis al gestart waren gewoon door," zegt Ronald Huikeshoven, directievoorzitter van ontwikkelaar AM, positief gestemd. "Ook verkopen we nog gewoon woningen, alleen het hogere segment is wat lastiger. We merken wel dat beleggers wat voorzichtiger zijn." Wel moeizaam gaan momenteel gesprekken over de afname van commerciële onderdelen uit de plannen, zoals winkelruimte. "De retail reageert het snelste." 

Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling BPD, wijst op de brede bereidheid van private en publieke partijen om de bouw aan de gang te houden. "We hebben daarvoor ook een gezamenlijke verklaring uit doen gaan: de intentie bij alle partijen is om de trein aan de gang te houden." Dat merkt Carolien Schippers, directeur Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam, ook. "De roep om door te gaan is er zeker en ik ben met partijen ook gewoon bezig met eindonderhandelingen van projecten. Tegelijkertijd merk ik ook dat iedereen even tijd nodig heeft om te schakelen. Beleggers vinden het nu wel spannend om te investeren, maar ik heb er wel vertrouwen in: de woningmarkt in Amsterdam is robuust en vastgoed blijft een goede belegging." 

Naar online participatie

Zowel lokaal als nationaal spelen overheden in op eventuele aarzelingen van investeerders. Zo kunnen partijen drie maanden uitstel van hun project aanvragen en wordt bij het Rijk nagedacht over de oproep uit de beleggerswereld voor een 'bouwgarantiemaatregel'. Uitzetter: "De crisis wordt goed opgepakt, ik heb nog nooit zo goed contact met de overheid gehad. Naast een garantiefonds is het voor ons van belang dat de vergunningverlening op peil blijft." Schippers wijst er op dat de gemeente daar zoveel mogelijk aan probeert te doen. Zo zijn er in no time online participatietrajecten opgezet, die nodig zijn in de planvoorbereiding. Dat leidt overigens ook tot een enorme verbetering van digitale vaardigheden van bewoners, bijvoorbeeld van ouderen. Bovendien hoopt Schippers dat meer jongeren bereikt worden met online participatietrajecten.  

Integrale aanpak blijft

Tom Daamen, directeur SKG aan de TU Delft, ziet drie belangrijke ontwikkelingen voor gebiedsontwikkeling in coronatijd. "Wat niet verandert is dat partijen de opgaven in gebiedsontwikkeling integraal benaderen en ook zo willen oppakken. En echt in samenwerking met elkaar." Volgens Daamen duurt het nu wel wat langer voordat plannen gereed zijn, er is volgens hem sprake van enige vertraging. Maar wat juist versnelt, is de verandering in de retail en detailhandel. "Veranderingen die er al aan zaten te komen, komen nu in een stroomversnelling." Kortom: we kopen meer online ten koste van fysieke winkels in de straat."
 
Robert Kohsiek, directeur van Wonam, wijst er op dat levendige plinten van groot belang blijven voor de kwaliteit van de leefomgeving. "Daar zijn niet alleen winkels voor nodig. Het gaat om een geheel van samenhangende functies." Overigens denkt hij dat fysieke winkels niet volledig zullen verdwijnen. Schippers vindt dat ook: "we bouwen voor de lange termijn en levendige plinten horen daarbij. Andere functies, denk aan maatschappelijke voorzieningen en zorgfuncties, kunnen in deze tijd wellicht meer ruimte krijgen. Ook kunnen we iets doen met lagere aanvangshuren als dat nodig is." Volgens Huikeshoven is dat ook het prettige van gebiedsontwikkeling, namelijk dat afhankelijk van de mogelijkheden en de vraag, van originele plannen afgeweken kan worden. AM was volgens Huikeshoven al bezig met 'moderne hofjes' voor zogenoemde stadsveteranen. "In deze crisis zie je een enorme verbroedering tussen mensen ontstaan in hun buurt of gebouw. Dat zou je vast willen houden na de crisis. Wat mij betreft gaan we dan ook meer van dat soort collectieve woonvormen realiseren."

'Geen crisis laten aanpraten'

Dat zijn mooie voornemens. In hoeverre de coronacrisis invloed krijgt op de haalbaarheid en doorlooptijd van gebiedsontwikkeling is echter nog moeilijk in te schatten. Daamen: "Duidelijk is dat deze crisis een heel andere oorzaak heeft dan de vorige, economische, crisis. De voorwaarden, de vraag en middelen, zijn nu niet weggevallen. We moeten ons daarom geen crisis aanpraten."
Er wordt weer veel naar de overheid gekeken, om garanties te geven, voorwaarden te versoepelen, procedures te versnellen, grondprijzen te verlagen. Schippers wijst er op dat deze crisis al heel veel van de overheid vraagt. Er zullen volgens haar wel keuzes gemaakt moeten worden. 
Kohsiek denkt dat het helpt als gemeenten een stap terug doen met het stapelen van eisen. Hij noemt het voorbeeld van de gemeente Utrecht dat ontwikkelaars verplicht tweedehands zonnepanelen te gebruiken in het kader van circulair bouwen. Schippers zou wel meer op doelen willen sturen. "Maar het risico is dat als tenders te open worden geformuleerd worden, er partijen zijn die daar misbruik van maken." Daamen wijst er op dat de huidige crisis om een andere houding, om meer vertrouwen, vraagt.

Nieuwe kansen?

Zal de coronacrisis, net als in de meest recente economische crisis, leiden tot een opleving van zelfbouw en andere alternatieve ontwikkelingen? Alle aanwezigen zijn het er eigenlijk wel over eens dat allerlei soorten samenwerkingsverbanden tussen grote en kleine partijen al lang geen uitzondering meer zijn. Daamen: "Mensen die geworteld zijn in een stad kunnen bottom-up iets toevoegen wat professionele partijen niet kunnen. Andersom hebben professionals met hun ervaring natuurlijk ook iets te bieden." Uitzetter is het daar mee eens, maar zij wijst er wel op dat betaalbare woningen gebaat zijn bij efficiënte processen, iets waar professionele partijen ervaren in zijn. Volgens haar is het daarom zaak in juist in deze crisis de minst ingewikkelde gebieden in de regio zo snel mogelijk te ontwikkelen.