Buitenveldert
Complexe regelgeving en gefragmenteerd eigendom binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) remmen het optoppen van bestaande woningcomplexen, zo concludeert vastgoedadviseur Savills in haar onderzoek Space at the top. De gedachte is belangrijk in de strijd tegen woningnood; optoppen biedt een geweldige mogelijkheid voor toevoeging van grote aantallen woningen in al goed ontsloten wijken. Steeds vaker ook dringen Rijk en gemeenten aan op dergelijke verdichting, maar, zo concluderen de onderzoekers, de praktijk is weerbarstig.
In de twee decennia na de Tweede Wereldoorlog zijn er in een stad als Amsterdam veel huizen met een plat dak gebouwd. Deze gebouwen - onder meer in Buitenveldert (Amsterdam Zuid) - zijn technisch geschikt voor de toevoeging van een bouwlaag. Optoppen kan volgens Savills het woningtekort in de hoofdstad met 9% terugdringen, maar in de praktijk wordt die omvangrijke naoorlogse woningvoorraad maar zelden uitgebreid met een extra etage. Terughoudendheid onder VvE’s speelt daarbij een belangrijke rol. Met name de bewoners van de bovenste etage vrezen waardeverlies, als zij nieuwe bovenburen krijgen. Er is echter nauwelijks bewijs te vinden voor een dalende woningwaarde bij optopping, meent Savills. Hoe hoger hoe lager de prijs per vierkante meter, blijkt uit een analyse van appartementstransacties. Niet de exclusiviteit, aldus Savills, maar de toegankelijkheid van een complex bepaalt de woningwaarde.
Aan financiering voor dergelijke (kostbare) bouwprojecten hoeft het evenmin te ontbreken. Volgens de geïnterviewde financiers levert optoppen een positieve bijdrage aan de verduurzaming van gebouwen. Daarvoor kunnen net als bij duurzame transformatieprojecten hypotheekleningen worden verstrekt.
Het is vooral de juridische structuur, de splitsing van een gebouw in appartementsrechten en de noodzaak instemming te verkrijgen van de leden van de Vereniging van Eigenaren, die optoppen ingewikkeld maakt. De conclusie van Savills is daarmee vergelijkbaar met de uitkomsten van een onderzoek kortgeleden door Berenschot. Ook zij concludeerden dat verduurzaming van complexen wordt belemmerd door versnipperd eigendom. [BP]