ZVH maakt portiekflats toekomstbestendig

Het kan wel: betaalbaar renoveren naar energielabel A
ZVH maakt portiekflats toekomstbestendig

Oude portiekflats duurzaam renoveren naar energielabel A kan natuurlijk al lang. Maar kan dat ook tegen een redelijke prijs? De Zaanse woningcorporatie ZVH meent het antwoord te hebben gevonden: slim aanbesteden, de creativiteit van de markt inzetten en goed projectmanagement

Ze stonden jaren op de nominatie om gesloopt te worden, maar uiteindelijk besloot woningcorporatie ZVH de drie flats met 72 portiekwoningen in de Zaanse wijk Poelenburg te behouden. De situatie in de woningen was er intussen niet beter op geworden. De appartementen hadden te maken met achterstallig onderhoud, schimmel, tocht en vocht. “Het was duidelijk dat iets moest gebeuren”, zegt Kees Keizer, Hoofd Vastgoed van ZVH.
De kosten voor sloop-nieuwbouw waren in 2009 voor de E-flats nog op 18 miljoen euro geraamd. Een bedrag dat in crisistijd te veel gevraagd was. Het is Keizer nu gelukt de woningen te laten renoveren voor een bedrag van 3,5 miljoen euro, ofwel 48.000 euro per woning. “Wij hebben doorgerekend voor welk bedrag het zou moeten kunnen,” zegt Keizer. En voor dat bedrag is geen lapwerk verricht. Zo zijn de appartementen anders ingedeeld en ze hebben een nieuwe badkamer en keuken gekregen. Daarnaast is de hele schil, het dak, de vloeren en ramen, volledig geïsoleerd en zijn op het gebouw zonnepanelen aangebracht. De oude woningen met een label E of F zijn door die maatregelen opgetrokken naar label A. Huurders betalen na de renovatie 60 euro meer huur dan voorheen; 35 euro voor de nieuwe indeling en verbeterd comfort, 25 euro voor de energetische maatregelen. “Iedere huurder gaat er bij normaal energieverbruik per saldo op vooruit, want de energierekening is veel lager”, aldus Keizer.

Slim aanbesteden

Volgens Keizer is uitbesteden aan de markt de sleutel: “Als we het in een bestek hadden omschreven zoals we vroeger deden, dan waren we uiteindelijk veel meer geld kwijt geweest. Nu hebben we aangegeven wat het bedrag is dat we wilden uitgeven en daarbij een aantal eisen gesteld. Dus niet wat voor tochtstrips gebruikt moeten worden, maar dat de woningen tochtvrij moeten zijn. Welke oplossing daarvoor gekozen wordt, is aan de betreffende marktpartij.” ZVH bespaart ook kosten doordat de corporatie in het proces een meer faciliterende rol heeft, waardoor minder uren door eigen medewerkers gemaakt hoeven worden en bijvoorbeeld geen extra adviseurs ingehuurd hoeven worden. ZVH heeft in het voorproces wel bewoners geconsulteerd over hun wensen en met de gemeente en welstand een beeldkwaliteitsplan afgestemd. “Vervolgens hebben we de marktpartijen kaders meegegeven met een fictieve korting als het zou lukken om de woningen niet naar de minimumeis van label B, maar naar label A te krijgen.” Aan de eisen moest voldaan worden, marktpartijen die aan zoveel mogelijk aanvullende wensen konden voldoen, kregen een betere score in de aanbesteding. “Opvallend daarbij was dat de gevestigde aannemerij al snel afhaakte, partijen uit de schildersbranche bleken veel innovatiever en klantbewuster te werk te gaan.” Dat was ook wel nodig, omdat de winnende partij ervoor moest zorgen dat de vereiste 70 procent van de huurders in zou stemmen met de renovatie. Daarnaast moest er ook een meerjarenonderhoudsbegroting met planning ingediend worden.

Nog zeshonderd

Inmiddels is een deel van de woningen in de E-flats gereed en heeft ZVH de smaak te pakken. Zeshonderd woningen in de kleurenbuurt worden op eenzelfde manier aanbesteed. Daarvoor kunnen ook nieuwe partijen meedingen. “Andere corporaties kiezen ervoor om door middel van ketensamenwerking met vaste partners de kwaliteit te verhogen en kosten te besparen. Wij willen steeds kunnen kiezen. Uit verschillende partijen en de beste oplossingen. Dat leidt, denken wij, tot de beste prijs en kwaliteit.”

 

Eigen Haard en Mitros willen starten met ‘nul op de meter'

Duurzaam renoveren naar energielabel A is één, maar het kan altijd beter. Dan hebben we de nieuwste trend: nul-op-de-meter. Het gaat dan om woningen die in een kalenderjaar net zoveel energie opwekken als verbruiken. Dat kan door een combinatie van energie besparen en opwekken. Onder de noemer van De Stroomversnelling hebben vier bouwers en zes corporaties zich verplicht 111.000 huurwoningen tot energieneutrale huizen te renoveren. Tot dusver hebben deze partijen zich gestort op eengezinswoningen.
In de regio Amsterdam lijkt Eigen Haard de eerste corporatie te worden die nul-op-de-meterwoningen gaat realiseren. Daarvoor heeft Eigen Haard 157 woningen in de Wegener Sleeswijkbuurt in Nieuw-West op het oog. De bedoeling is dat met acht woningen begonnen wordt, laat senior projectontwikkelaar Niek Schaap weten. De bewoners lopen echter nog niet warm voor het project, wat niet zozeer te maken heeft met de energiebesparende maatregelen, maar met het afblazen van eerdere sloop/nieuwbouwplannen.
De woningen hebben nu nog een label F. Met gemeentesubsidie en de energieprestatievergoeding (EPV, door de huurder te betalen, nvdr) kunnen de extra duurzaamheidsmaatregelen betaald worden, meent Schaap. Omdat onderhandelingen met een aannemer nog plaats moeten vinden, zijn de kosten voor Eigen Haard en de gevolgen voor de huurprijs nog niet duidelijk. Schaap hoopt in maart de vergunning binnen te hebben en voldoende draagvlak onder de bewoners om het proefproject te starten.
De nul-op-de-meter transitie moet worden gerealiseerd met een ‘enorm isolatiepakket’ (opgevulde spouwmuren), een extra prefabgevel, warmte/koudeopslag en heel veel zonnepanelen. Schaap: “We maken een extra luifel waarop we extra panelen kunnen plaatsen.”

Mitros

Het Utrechtse Mitros heeft na lang zoeken een partij gevonden die acht portiekwoningen wil renoveren naar nul-op-de-meter. Projectleider Jop van Buchem: “We hebben de markt uitgenodigd om voor 65.000 euro inclusief btw per woning wat asbest te verwijderen, een nieuwe badkamer en keuken aan te leggen én de woning naar nul-op-de-meter te brengen. Dat bleek te veel gevraagd voor alle dertig partijen waarmee we het traject begonnen.” Uiteindelijk heeft Mitros 10.000 euro per woning extra ter beschikking gesteld en is er één partij gevonden die het voor die prijs wel wil doen. “Het biedt ons en de aannemer, die hier nauwelijks aan verdient, de kans te leren. Vooral voor gestapelde bouw is dat nodig. Het is wel vreselijk lastig de kosten laag te houden, want het gaat om nieuwe, dure apparatuur en extra investeringen zoals driedubbelglas. Maar we moeten echt aan de slag met onze bestaande voorraad. We verwachten de extra investeringen terug te verdienen door een beperkte huurverhoging en de EPV-vergoeding.”