23.09.21
Wooncoöperaties
Gaat leenfonds voor doorbraak zorgen?

De gemeente Amsterdam wil dat wooncoöperaties dit decennium zo’n 7.000 woningen realiseren. Om die groeispurt mogelijk te maken, kunnen initiatiefnemers sinds juli een beroep doen op een gemeentelijke lening van 50.000 euro per woning. Coöperaties zijn enthousiast, maar hebben ook kritiek op de regeling. Zetten de almaar stijgende bouwkosten een streep door de ambities van de stad?

Andrea Verdecchi op de kavel waar De Nieuwe Meent moet verrijzen

 

Begin juli kon de vlag uit bij de initiatiefnemers van wooncoöperatie De Nieuwe Meent. Met de gemeente Amsterdam werd de erfpachtovereenkomst gesloten voor de bouw van een zeven verdiepingen tellend woon-werkgebouw op een kavel naast NS-station Science Park, aan het Archimedesplantsoen. In het toekomstige energieleverende complex, dat is opgebouwd rond een circulaire en grotendeels demontabele houten kern, komen vijftien zelfstandige sociale huurwoningen en 25 gedeelde appartementen voor vijf woongroepen met een flexibel indeelbare plattegrond. Bewoners delen er verschillende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke wasruimte en terrassen, terwijl de begane grond is gereserveerd voor functies uit de buurt. Andrea Verdecchia, financieel woordvoerder van de groep, is blij dat het contract is ondertekend. “Eerder waren ons businessplan en gebouwontwerp al goedgekeurd door de gemeente en de bank. De bouw van het complex, die staat gepland voor januari 2022, komt nu echt dichterbij.”

Financiële stress

In de afgelopen jaren heeft de wooncoöperatie, die is ontstaan uit het NieuwLand-project van buurtorganisatie Soweto, allerlei hobbels moeten overwinnen om het project op de rails te houden. Het bijeenhouden van een bonte groep mensen die allemaal hun eigen ideeën over samenwonen hebben, is er één van.
Maar vooral de financiële kant van het project leverde veel stress en onzekerheid op. In totaal investeert De Nieuwe Meent 6,8 miljoen euro. Waar collega-wooncoöperatie De Warren bijna driekwart van zijn investering via de Duitse GLS Bank kon financieren, wilde dezelfde hypotheekverstrekker bij De Nieuwe Meent niet verder gaan dan 45 procent. “Onze huuropbrengsten zijn door onze keuze voor sociale huurwoningen relatief laag”, aldus  Verdecchia. Toch gaat De Nieuwe Meent waarschijnlijk in zee met de GLS Bank. “We delen dezelfde waarden op het gebied van duurzaamheid en coöperatief samenleven. Al heeft de Rabobank ons recentelijk een tweede aanbod gestuurd dat bijna gelijkwaardig is aan dat van GLS.”

Naast de 3 miljoen euro van de bank maakt De Nieuwe Meent als eerste wooncoöperatie gebruik van het gloednieuwe gemeentelijke leenfonds dat de gemeenteraad op 8 juli goedkeurde (zie verderop dit verhaal). Voor alle veertig zelfstandige en onzelfstandige eenheden kan de groep daardoor maximaal 50.000 euro per woning lenen. Zo dekt de groep nog eens 30 procent van de noodzakelijke investering. Het resterende kwart wordt bij elkaar gesprokkeld via verschillende (duurzaamheids)subsidies, enkele leningen van particuliere stichtingen en de inleg van de deelnemende huishoudens (4.000 euro per lid).
Het resterende gat moet worden gevuld met de opbrengst van de lopende crowdfundingcampagne. “Inmiddels is zo’n 70 procent van de beoogde 450.000 euro binnen in de vorm van obligaties. We hopen tegen het einde van het jaar ook de laatste 30 procent op te halen. De eigen inleg van de leden kan dan op een later moment aan het project worden besteed.”

 

Jacob-Jan Koopmans op het fundament van De Warren

Aflossing lening te snel

Het nieuwe gemeentelijke leenfonds voor coöperaties, dat de komende drie jaar met 20 miljoen euro wordt gevuld en vierhonderd woningen moet opleveren, kwam voor De Warren te laat. Volgens Jacob-Jan Koopmans van de wooncoöperatie, die inmiddels op IJburg is gestart met de bouw van zijn 36 woningen, hebben nieuwe initiatieven door de regeling het nu een stuk gemakkelijker om hun businesscase rond te krijgen. “Wij hebben echt een lappendeken aan financiële dekkingen moeten opbouwen. Om voldoende huurinkomsten te genereren voor de aflossing van de hypotheek, hebben we ook bezuinigd op het aantal geplande sociale huurwoningen. Door de stijging van de bouwkosten en onverwachte advieskosten is het project veel duurder geworden dan we hadden gedacht.”

Hoewel Koopmans lovend is over de gemeentelijke stimuleringsregeling, heeft hij op details ook kritiek. Zo verbaast hij zich over de korte looptijd van de lening. Waar de hypotheek pas na 30 jaar hoeft te worden afgelost, wil de gemeente al na 15 jaar zijn geld terugzien. “In de beginperiode heb je als coöperatie veel kosten. Het is onlogisch om dan de lening afgelost te moeten hebben of hem te herfinancieren. Dat betekent ofwel hogere huren of een lagere kwaliteit van het gebouw.”

"Amsterdam steekt nek uit"

De kritiek wordt gedeeld door Eric van der Putten, voorzitter van het Platform Wooncoöperaties Amsterdam, die net als Koopmans op hoofdlijnen enthousiast is over het initiatief van de gemeente. “Amsterdam steekt met dit leenfonds zijn nek uit, maar het is de vraag of het gaat werken. Pas na een jaar of twintig krijg je als coöperatie vlees op de botten en kun je de gemeentelijke lening gemakkelijk herfinancieren. De korte looptijd in de huidige opzet zet de exploitatie onnodig onder druk.”
Van der Putten heeft ook veel moeite met het aftoppen van het maximale leenbedrag op 50.000 euro per woning, al werd in een eerdere versie zelfs over een maximum van 40.000 gesproken. “Het uitgangspunt was dat de gemeente 25 procent van de stichtingskosten voor zijn rekening zou nemen en de leden zelf maximaal 5 procent. Maar met het maximeren van het leenbedrag zal de coöperatie door de almaar stijgende bouwkosten zelf een groter aandeel van de investering moeten ophoesten. Dat kan niet ieder initiatief. Hier komen we nog bij de wethouder op terug.”

"Herfinancier na 15 jaar"  

Wethouder Marieke van Doorninck, die in augustus de portefeuille van de afgetreden Laurens Ivens waarnam, heeft begrip voor de kritiek. “Het is vervelend als je na 15 jaar de gemeentelijke lening nog niet volledig hebt afgelost. Maar met het opgebouwde vermogen en de overwaarde op het pand zou de markt op dat moment de herfinanciering op zich moeten kunnen nemen. Daarom houden we vast aan die periode. Overigens hebben we de terugbetalingstermijn al iets opgerekt door deze pas in te laten gaan op het moment van oplevering en niet, zoals eerder geopperd, op de dag van het afsluiten van de lening.”
Ook het leenplafond van 50.000 euro per woning blijft voorlopig in stand. “De lening is bedoeld om een financieringsgat te overbruggen, maar het  uitgangspunt blijft daarbij een sluitende exploitatie van een project. Voor de komende twee jaar wordt dit bedrag als voldoende ingeschat. Maar als de regeling in de loop van 2022 wordt geëvalueerd, zal dit punt worden meegenomen.” Het is de bedoeling dat de gemeente in dat jaar ook kijkt naar een mogelijke uitbreiding van het leenfonds naar de eerder afgesproken 50 miljoen euro zodat er nog meer coöperatiewoningen kunnen worden gerealiseerd.

Ons Nieuwe Hof valt buiten de boot
Niet iedere wooncoöperatie is geholpen met de stimuleringsregeling voor coöperaties. Zo bleek het voor Ons Nieuwe Hof, die in de Kolenkitbuurt 89 huurwoningen in het middensegment en de vrije sector wil realiseren, onmogelijk om voor de duurdere huurwoningen een gemeentelijke lening te krijgen. “Uiterst merkwaardig”, reageert secretaris/penningmeester Theo Capel. “Dat hoge huursegment was wel een eis in de tender.” De gemeente erkent bij navraag dat deze situatie onlogisch is en zal bij nieuwe kaveluitgiften combinaties met vrije sector huurwoningen zoveel mogelijk vermijden.
Capel liep overigens ook aan tegen de maximumhoogte van het leenbedrag: “Om een kwart van onze stichtingskosten te kunnen dekken, hadden we minstens 75.000 euro per woning nodig gehad. Ook dat bleek onmogelijk. Met het huidige maximum van 50.000 per eenheid kun je hooguit kleine appartementen realiseren. Zo behoud je die leraar, verpleegkundige of politieman nog steeds niet voor de stad.”  

 

Complete coöperatiebuurt op Strandeiland
Op Strandeiland wil de gemeente een experiment starten met de ontwikkeling van een complete buurt door een grote wooncoöperatie of een combinatie van meerdere kleinere coöperaties. Het gaat in totaal om tweehonderd tot vijfhonderd woningen. Verdere details ontbreken.

 

Trefwoorden: