Te weinig salaris om te kopen, te veel geld voor sociale huur; mensen met een middeninkomen stranden vaak noodgedwongen in de middenhuur. Marktfalen, zo typeert Roel Koolen dit fenomeen. Koolen is business developer bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten SVn: "Ons doel is om binnen de bebouwde omgeving gemeentes en andere partijen te ondersteunen op plekken waar de markt niet opereert – maar wel een opgave ligt. Betaalbaar Thuis is daarvoor ons meest recente instrument." 
SVn, bekend van onder meer de starterslening, ontwikkelde Betaalbaar Thuis om mensen met een middeninkomen aan een betaalbare koopwoning te helpen – en gemeentes de regie te geven om die woning ook betaalbaar te houden voor volgende kopers met een middeninkomen. Daarbij gaat het om nieuw te bouwen woningen op gemeentelijke grond.

Image

Roel Koolen is specialist op het gebied van erfpacht – de kern van het nieuwe SVn-instrument: "Binnen Betaalbaar Thuis betaalt de koper naast het woningdeel een inkomensafhankelijke erfpachtcanon." Anders gezegd: de bewoner koopt de woning, maar de grond blijft in handen van de gemeente. Zodoende hoeft de grond niet te worden meegefinancierd. Dat drukt de aankoopprijs van een woning substantieel, aldus Koolen: "Dertig tot veertig procent van de marktwaarde van een woning bestaat uit de grondkosten. Over die grondkosten betaalt de doelgroep in Betaalbaar Thuis 'sociaal erfpacht' – naar draagkracht. Voor gemeentes is daarbij de vraag: 'Wat is onze beoogde opbrengst uit deze grond en hoeveel kunnen we als korting geven aan de bewoners?'"

Het initiatief voor Betaalbaar Thuis ontstond in Maassluis. Die gemeente bouwt in de nabije toekomst veertig Betaalbaar Thuisappartementen van zestig vierkante meter bij metrostation Maassluis West. De Zuid-Hollandse stad is er volgens wethouder volkshuisvesting Sjoerd Kuiper op gebrand dat ook inwoners met een middeninkomen een betaalbare woning kunnen kopen: "In het verleden waren daar ook al regelingen voor. Maar dat waren lapmiddelen, incidenteel van karakter; bij doorverkoop van een woning ging de korting verloren voor de nieuwe koper en verdween de woning uit het segment. Wij wilden die betaalbaarheid structureel maken." 

Samen met Gerard van Evert van ‘Ik bouw betaalbaar’ bedacht de gemeente een duurzaam alternatief, gebaseerd op een inkomensafhankelijke erfpachtcanon. Kuiper: "De duurzaamheid zit in het langjarig borgen van woningen voor de doelgroep." Dat is te danken aan het feit dat de grondexploitatie anders verloopt. Kuiper: "Er is geen sprake van verkoop van gemeentelijke grond, waarbij de gemeente één keer een zak geld krijgt. Veel interessanter; met Betaalbaar Thuis krijgt je er een structurele inkomstenstroom bij in de vorm van erfpachtcanon. In je gemeentelijke exploitatie kun je daar meer mee dan met eenmalige inkomsten uit grondverkoop."

Landelijk toepasbaar

Om dit concept landelijk toepasbaar te maken zocht Maassluis contact met SVn. Die werkte het initiatief uit Maassluis uit tot Betaalbaar Thuis en introduceerde dat afgelopen januari tijdens WOCODA 2026. Roel Koolen merkt dat veel gemeenten belangstelling hebben. Wat daarbij volgens hem meespeelt is de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting, die gemeentes stimuleert om minimaal vijfentwintig procent betaalbare koopwoningen te realiseren en ze hiervoor beloont met voorrang op financiële regelingen zoals de Woningbouwimpuls.
Bij al dat gemeentelijke enthousiasme constateert Koolen ook onbekendheid met het fenomeen erfpacht: "Het blijkt dat we wel de nodige uitleg moeten geven over Betaalbaar Thuis. Gemeentes hebben niet altijd goed in beeld wat erfpacht is, wat het voor een gemeente kan betekenen – en wat gemeentes binnen Betaalbaar Thuis intern zelf moeten regelen. "

Paul Tang: "De markt is oneerlijk, dat willen we met Betaalbaar Thuis corrigeren"

Almere voert momenteel een pilot met Betaalbaar Thuis uit. In de gemeente komen 86 betaalbare grondgebonden woningen van negentig vierkante meter. Het project zit in de tenderfase, meldt wethouder Paul Tang: "De markt is oneerlijk, dat willen we met Betaalbaar Thuis corrigeren. Ik ben blij dat het er is en zie het als het instrument van de toekomst. Almere is voor iedereen. Ook voor mensen die wel willen kopen maar geen ton kunnen meebrengen." De gemeente hanteert in de pilot voorrangscriteria voor kandidaatkopers die al in Almere wonen, in de stad werken of een sociale huurwoning in Almere achterlaten, om zo de lokale binding en de doorstroming te versterken.

"Je kunt als gemeente zelf bepalen welke grondprijs je kiest. Via die grondwaarde stuur je op de betaalbaarheid van de koopwoning. Dat kan dus ook in dure MRA-steden; de grondwaarde is een keuze"

Net als Sjoerd Kuiper vindt Paul Tang vinden de blijvende betaalbaarheid binnen het SVn-instrument het grote pluspunt: "Deze vorm van gemeentelijke regie houdt niet op na de eerste koper." Tang wijst er wel op dat meerdere gemeentes moeten meedoen om van Betaalbaar Thuis een succes te maken: "Dat maakt de investeringen haalbaar die SVn voor dit instrument moet doen." 
Volgens Tang leent het concept zich voor de hele MRA: "Zolang het gemeentelijke grond is kan het ook in Amsterdam." Ook Sjoerd Kuiper ziet dat zo: "Je kunt als gemeente zelf bepalen welke grondprijs je kiest. Via die grondwaarde stuur je op de betaalbaarheid van de koopwoning. Dat kan dus ook in dure MRA-steden; de grondwaarde is een keuze." 
Roel Koolen maakt daarbij wel een kanttekening: "De grond in de ring rond Amsterdam is duur; dat zou alleen maar meer kleine woningen opleveren. Als gemeente kun je daar wel aan sleutelen door je doelgroep anders te kiezen, en Betaalbaar Thuis in te zetten voor mensen met een inkomen vanaf bijvoorbeeld anderhalf keer modaal."