De aanbevelingen van Rob van Gijzel

Rapport Samenwerkingstafel middenhuur
De aanbevelingen van Rob van Gijzel

Voorzitter Rob van Gijzel van de Samenwerkingstafel middenhuur heeft onderzocht hoe lokale partijen kunnen worden ondersteund bij het versterken van het middenhuursegment. Hij doet in zijn rapport een aantal aanbevelingen aan het kabinet, waarbij hij het (tijdelijk) opvoeren van regulering niet schuwt. Hierbij de belangrijkste aanbevelingen, die zowel betrekking hebben op de manier van werken als op aanpassingen van wet- en regelgeving.

Binden 
 

Woonvisie gemeenten 
Gemeenten nemen in de woonvisie op wat hun ambitie is voor de woningmarkt en hebben daarbij specifiek aandacht voor middenhuur. Het algemeen belang van de (toekomstige) bewoners van de stad en de toekomst van de stad zelf staan zo voorop. De woonvisie is ter advisering aangeboden aan de lokale samenwerkingstafel. De gemeente staat voor de woonvisie: de woonvisie is een doel-document en is de leidraad voor verdere acties van partijen om te zorgen voor meer middenhuur. 
 
Structurele samenwerkingstafels op lokaal niveau 
Gemeenten maken van de samenwerkingstafel een structureel overleg met alle betrokken partijen. Samen verkennen partijen onder welke condities, voorwaarden en met welke wensen ze samen aan de slag gaan. Partijen gaan samen concreet aan de slag met de gestelde doelen uit de woonvisie aan de hand van concrete casussen. Aan tafel komt, naast middenhuur, de gehele woningmarkt aan bod. 
 
Tijdelijk lokaal maatwerk 
Het Rijk werkt actief mee aan het zoeken naar lokale oplossingen binnen de bestaande wet- en regelgeving. Hiertoe wordt op zeer korte termijn een expertteam ingericht dat lokale partijen kan helpen om de ruimte in bestaande regelgeving te benutten. In die gebieden waar de schaarste nu al groot is, moet er ruimte zijn voor tijdelijk lokaal maatwerk. Het Rijk biedt hiervoor de ruimte. Voorwaarden daarbij zijn dat er sprake is van een hoge acute vraag, een advies van de lokale tafel en een overtuigend plan voor de realisatie van meer nieuwbouw. 

Bouwen 

 
Landelijk platform voor middenhuurprojecten 
Partijen die projecten beschikbaar willen stellen voor de bouw van middenhuurwoningen, publiceren dit via een landelijk digitaal platform. Het Rijk faciliteert dit digitale platform. Voor partijen wordt een handreiking ontwikkeld die zij kunnen gebruiken om de publicatie te doen. Gemeenten plaatsen de plannen voor de bouw van middenhuurwoningen, en waarvoor zij eventueel de corporatie denken te moeten inschakelen, op dit platform. 
 
Vereenvoudigen markttoets voor corporaties 
Het Rijk vervangt de vereiste 5,5 procent bruto-aanvangsrendement bij de markttoets voor administratief gescheiden corporaties door een financiële toets om weglek van maatschappelijk bestemd vermogen voor middenhuur te voorkomen. In lijn met de afbetaling van de interne lening vervalt de voorrangspositie van marktpartijen ten opzichte van de niet-DAEB-tak van de corporatie. Zo ontstaat er een level playing field. Het Rijk laat de markttoets vervallen voor niet-DAEBactiviteiten op grond die in erfpacht is gegeven aan een corporatie. 
 
Voorfinanciering binnenstedelijk bouwen 
Het Rijk neemt het voortouw, samen met geïnteresseerde partijen, om een saneringsfonds voor binnenstedelijk bouwen middenhuur op te zetten. Dit is een revolverend fonds waarmee het bouwrijp maken van binnenstedelijke locaties ten behoeve van middenhuur wordt voorgefinancierd. Dit fonds kan door verschillende partijen worden gevuld. De regeling is bedoeld om de kosten voor uitkoop van bedrijven, sloop en sanering te dekken en is locatie specifiek. 

Bestemmen 

 
Herverdeling van de bestaande voorraad
Gemeenten maken prestatieafspraken met corporaties en marktpartijen over het bijbouwen van kleine sociale woningen, waarna grotere woningen naar het middensegment kunnen worden overgebracht. Onderdeel van de afspraken kan zijn dat de gemeente bouwgrond verkoopt aan de corporatie voor de bouw van kleinere sociale woningen. Ook kan worden afgesproken dat corporaties en marktpartijen woningen of grondposities onderling ruilen. 
 
Doorstroming 
Corporaties identificeren bewoners voor wie een overstap naar een middenhuurwoning aantrekkelijk kan zijn en werken instrumenten uit om die overstap te vergemakkelijken. Corporaties maken met marktpartijen afspraken over een plek in hun middenhuurvoorraad voor doorstromers vanuit de sociale sector. Dit kan eventueel ook voor terugstromers naar de sociale sector.

Toewijzen van woningen aan middeninkomens
Het Rijk past het criterium 'goedkoop' in de Huisvestingswet 2014 aan en vervangt dit door 'schaars', zodat duidelijkheid ontstaat over de mogelijkheid om op lokaal niveau in een huisvestingsverordening middenhuurwoningen als schaars te bestempelen. Daarmee worden deze woningen vergunningplichtig, zodat ze kunnen worden toegewezen aan een lokaal vastgelegde groep huishoudens, zoals middeninkomens of starters.  

Behouden 
 

Positie huurders
Verhuurders nemen in de huurcontracten op dat de Huurcommissie advies kan geven bij huurprijs- en servicekostengeschillen. Hierdoor hoeven huurders niet langer toestemming te vragen aan de verhuurder als zij naar de Huurcommissie willen stappen met een geschil. Om het systeem sluitend te maken committeren verhuurders zich vooraf vrijwillig aan het advies dat wordt gegeven.  
 
Toekomstbestendige private afspraken
Gemeenten en beleggers houden in de afspraken over middenhuur rekening met mogelijke toekomstige ontwikkelingen in de markt en de demografie. Dit uit zich bijvoorbeeld in een huurprijsindexatie met oog voor de indexering in de sociale sector. Via een open gesprek tussen de betrokken partijen wordt gezocht naar een balans tussen de wensen van de gemeenten de mogelijkheden voor alle partijen om, op korte en lange termijn, aan die wensen te kunnen voldoen. Bij al deze afwegingen wordt nagedacht over de mogelijke effecten op de andere segmenten van de woningmarkt.
 
 

Trefwoorden: