WIRA: De roltrap hapert

Groot onderzoek onder bewoners van metropool Amsterdam
WIRA: de roltrap hapert

Voor het eerst is in breed regionaal verband onderzoek gedaan naar woonverleden, woonsituatie, verhuisbewegingen en verhuiswensen van bewoners. In dit artikel de belangrijkste bevindingen van dit onderzoek: over de haperende roltrap, de groeiende populariteit van huren, scheefwonen in Amstelveen en de grijze golf.

Opvallende resultaten
  • De ’roltrapregio’ bestaat nog altijd, al hapert de uitstroom uit de stad. Naast Amsterdam zijn Amstelveen, Diemen en Haarlem de belangrijkste instroomgemeenten voor huishoudens van buiten de regio. 
  • Wanneer gezinsvorming in beeld komt, verlaat een deel van de huishoudens de stad weer. De welvarender huishoudens gaan vaak naar Amstelveen, Aalsmeer en Haarlem; de minder welvarende komen eerder in Zaanstad terecht. 
  • Het aantal verhuizingen tussen en binnen gemeenten in de regio is sinds de crisis afgenomen. De verhuizingen vanuit het land naar de regio blijven op peil.
  • Huren wordt populairder. Ook vanuit een koopwoning is de belangstelling voor huren aanzienlijk. 
  • De particuliere huurmarkt is vooral belangrijk voor vestigers.
  • Ouderen verhuizen vaak naar de woonplaats van hun kinderen.
  • Huishoudens met een modaal inkomen raken in de knel.
  • In de Stadsregio Zuid en Zuid-Kennemerland/IJmond wordt flink scheef gewoond.
  • Een ‘rustige stedelijke omgeving’ is het meest geliefde woonmilieu

 

Regionaal woningmarktonderzoek:
zo zit het
Het bekende onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) heeft een brede regionale variant gekregen: voor het eerst is in breed regionaal verband onderzoek gedaan naar woonverleden, woonsituatie, verhuisbewegingen en verhuiswensen van bewoners. Het onderzoeksgebied wordt in het artikel de ‘Metropoolregio Amsterdam’ genoemd, maar dan zonder Lelystad en de Gooi- en Vechtstreek. Het gaat om het gebied van Beverwijk tot en met Almere, van Zeevang tot en met Aalsmeer (zie kaart). Het onderzoek is een initiatief van de Stadsregio Amsterdam, samen met enkele grote regionale corporaties en deels gesubsidieerd door de provincie Noord-Holland. Het onderzoek is uitgevoerd door het Amsterdamse Bureau O+S. Naast een enquête is gebruik gemaakt van CBS-data om alle verhuizingen in kaart te brengen voor de perioden 2007 t/m 2008 en 2011 t/m 2012. Bewoners kregen vragen over de huidige en voorgaande woonsituatie, verhuis- en woonwensen.

De Britse wetenschapper Tony Fielding beschreef met zijn ‘escalator region’ het fenomeen van de dynamische metropool waar jonge mensen heen gaan om te studeren of de eerste stappen in hun carrière te zetten. Als ze ouder worden en een gezin vormen, waaieren ze voor een aanzienlijk deel uit naar de directe regio. In de regio Amsterdam werkt het ook zo. Nieuw onderzoek bevestigt dat de ’roltrapregio’ nog altijd bestaat, al hapert de uitstroom uit de stada.
Behalve Amsterdam zijn ook Amstelveen, Diemen en Haarlem belangrijke instroomgemeenten. Zij trekken jongeren uit zowel de directe regio als de rest van het land aan. De studentenflats in Amstelveen en Diemen zijn vaak de eerste halte richting hoofdstad. Behalve studenten komen ook afgestudeerden uit andere delen van het land naar Amsterdam.
Wanneer gezinsvorming in beeld komt, verlaat een deel van de huishoudens de stad weer om te verhuizen naar een grotere woning (met tuin). Veelal vestigen ze zich in de directe regio. Hoger opgeleide jongeren en bovenmodaal verdienende gezinnen kiezen vaak voor Amstelveen, Aalsmeer en Haarlem. Lager opgeleide jongeren en gezinnen met een lager inkomen trekken eerder naar Zaanstad.

Grijze golf?

Wie inzoomt op de data ziet kleine roltrapjes rond andere steden en andere bewegingen. Vanuit Amsterdam vertrekt bijvoorbeeld een substantiële stroom ouderen naar Almere, Purmerend en Haarlemmermeer. Het gaat zowel om 75-plussers als om ‘medioren’ (55-74 jaar) met een benedenmodaal inkomen.
Ongeveer een kwart van de 55-plussers zegt te willen verhuizen om kleiner te gaan wonen. Maar ‘klein’ moet met een korreltje zout genomen worden: een derde zoekt dan nog altijd een woning groter dan 100 m2.
Ouderen zijn veel honkvaster dan jongeren, dat zal niemand verbazen. Ongeveer 5 procent van de 55-plussers verhuist in de periode 2011 t/m 2012. Ouderen verhuizen vaak vanwege (te verwachten) beperkingen: driekwart van de 75-plussers is verhuisd omdat het vorige huis niet gelijkvloers was; de helft van de medioren verhuisde ook om die reden. Zij gingen over het algemeen naar een appartement met lift.
Amsterdam, Diemen en Amstelveen hebben mede vanwege de studentenpopulatie een jonge bevolking, maar ook in Haarlem en Almere is ruim een vijfde van de bevolking jonger dan 35. Dat ligt heel anders in de kleinere gemeenten boven Amsterdam. In Zeevang en Waterland is het aandeel 55-74-jarigen (medioren) rond de 40 procent. Dat geldt ook voor Bloemendaal en Heemstede. Daar wonen ook veel 75-plussers, respectievelijk 18 en 20 procent.

Minder verhuizingen

De crisis heeft geen effect gehad op de instroom. Sterker nog: in Amsterdam is zelfs sprake van een lichte groei. De nieuwe Amsterdammers zijn vooral studenten en - met kleinere aantallen - jongvolwassenen die werk vinden/zoeken in de hoofdstad. Oudere ‘young professionals’ (27-34 jaar met een HBO of WO-diploma) zijn minder minder gaan verhuizen, zowel naar de regio als erbinnen (van 45 naar 37% in de jaren 2011-2012). Dat geldt overigens ook voor hun leeftijdgenoten zonder diploma in het hoger onderwijs: van 40 naar 32 procent.
Terwijl het aantal huishoudens in de onderzoeksregio toenam van 930.000 naar 968.000, daalde het aantal verhuizingen. Vooral de verhuisstroom vanuit Amsterdam en Haarlem naar omliggende gemeenten liep terug. De aanwas van gemeenten als Almere, Purmerend, Haarlemmermeer en - in mindere mate - Zaanstad stokte daardoor: vertrokken er in 2007 t/m 2008 nog 5540 huishoudens vanuit Amsterdam naar deze vier gemeenten, vier jaar later waren dit er nog 4270.
Ook het roltrapje vanuit Haarlem naar Haarlemmermeer, IJmond en ‘overig Zuid-Kennemerland’ haperde: van 2280 huishoudens naar 1630 huishoudens.
Haarlemmermeer krijgt dus zowel vanuit Amsterdam als Haarlem minder nieuwe bewoners, terwijl de jongeren wel blijven vertrekken. Tenminste: twee derde van hen geeft aan een woning buiten de eigen gemeente te zoeken. Jeroen Nobel, wethouder Wonen van Haarlemmermeer,  verwacht een impuls van de bouw van Tudorpark in Hoofddorp en de nieuwbouw in Badhoevedorp na de omlegging van de A9: "Tudorpark beschikt over veel kwaliteit, een goede locatie en een aantrekkelijke woonomgeving. Dat is voor woningzoekenden in de regio een grote trekpleister.” Zaanstad, Purmerend en Almere zijn populairder bij de eigen jeugd: daar geeft de helft aan in de eigen gemeente te willen blijven.

 

De huurquote daalt naarmate inkomen groeit

De roltrap hapert

"Het is voor de concurrentiepositie van de gehele Stadsregio van belang de doorstroom uit Amsterdam weer op gang te brengen", vindt Robert Linnekamp, portefeuillehouder Wonen en RO van de Stadsregio. Waarom blijven jonge gezinnen langer in de stad? Diverse onderzoeken wijzen op de stijgende populariteit van het stedelijk wonen, ook voor gezinnen. Maar dat is niet de enige reden. De crisis speelt ook een rol, blijkt uit het onderzoek. Voor huishoudens met een laag inkomen is de eigen financiële situatie vaak een reden om niet te verhuizen (bij 30%), bij hogere inkomens is de situatie op de woningmarkt een reden om niet te verhuizen (bij 25%).
Middeninkomens met een inkomen tussen modaal en anderhalf maal modaal hebben nog een ander probleem: zij kunnen sinds 1 januari 2011 niet meer verhuizen naar een sociale corporatiewoning. En ze verhuizen minder vaak naar koopwoningen dan voorheen, ongetwijfeld mede vanwege verscherpte hypotheekregels en onzekerder financiële vooruitzichten. De nieuwe inkomensgrens lijkt overigens nog niet echt tussen de oren te zitten: ongeveer  een kwart van deze middeninkomens gaf aan bij een eventuele verhuizing te zoeken in de sociale sector!
Veel huishoudens hebben overigens wel een verhuiswens. Hogere inkomens zullen daarom wel weer vaker gaan verhuizen als de woningmarkt aantrekt. Voor de lagere middeninkomens is dit minder waarschijnlijk. Hun mogelijkheden op de woningmarkt blijven beperkt. Uit het onderzoek blijkt niet dat sociale huurders vanwege de crisis en hogere aanvangshuren (Donnerpunten vanaf oktober 2011!) minder verhuizen. Dat is opvallend, omdat het aantal woningmutaties bij WoningNet al jaren terugloopt. De verklaring kan zijn dat hun ruimte op de woningmarkt is toegenomen door de inkomensgrens.

Huurwoningen populair

De route van huur naar koop is minder vanzelfsprekend geworden. Het omgekeerde komt steeds vaker voor: in 2011 t/m 2012 stapte 40 procent van de verhuizende woningbezitters over op een huurwoning! Vooral huishoudens die van buiten de regio komen, huren eerst (55%). Uit het onderzoek blijkt bovendien dat ook voor woningbezitters in de Metropool een huurwoning bij een eventuele verhuizing een reële optie is. Een kwart van de recentelijk verhuisden met een bovenmodaal inkomen (>€43.000) betrok een vrije sector huurwoning, twee maal zoveel als een paar jaar geleden.
De aantallen zijn opvallend. Maar het is wellicht nog wat vroeg om te concluderen dat zich hier een ingrijpende trendbreuk manifesteert. Vermoedelijk wordt kopen weer iets populairder als de markt aantrekt.
In Amsterdam is het eigenwoningbezit groeiend maar nog altijd laag (nu 31,5%) in vergelijking met de regio. Buiten Amsterdam woont 60-70 procent van de middeninkomens in een koopwoning, in Amsterdam is het 40 procent. Lagere inkomens hebben in de hoofdstad zelden een eigen woning (12%), buiten de stad wel: 33 procent.
Wat opvalt, is dat in de regiogemeenten onder Amsterdam (Stadsregio Zuid) en de regio Zuid-Kennemerland/IJmond flink scheef wordt gewoond: respectievelijk 19 en 15 procent van de corporatiewoningen wordt bewoond door een huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro. Het eigenwoningbezit is daar (dan ook) lager onder die inkomensgroepen. In de andere gebieden ligt dit scheefwonen (inkomen >€43.000) tussen de 8-12 procent.

Veel singles

Amsterdam wijkt demografisch sterk af van zijn omgeving: veel jongeren, veel alleenstaanden, relatief laag huishoudinkomen en weinig gezinnen. In Bloemendaal wonen juist veel ouderen en weinig mensen met een laag inkomen. Om maar twee uitersten te noemen.
Steden waar veel jongeren instromen, hebben veel alleenstaanden. Dat is logisch, zou Cruijff zeggen. Dat geldt dus behalve voor Amsterdam (55%) ook voor Diemen (45%), Amstelveen (44%) en Haarlem (44%). Maar waarom kent Zandvoort volgens het onderzoek zoveel alleenstaanden: 43 procent?
De onderzoeksregio zonder Amsterdam bestaat voor 30 procent uit gezinnen, in Amsterdam voor 16 procent. Almere valt op vanwege het hoge aandeel eenoudergezinnen: maar liefst 12 procent.
In de regio Zuid-Kennemerland/IJmond zijn de inkomensverschillen het grootst: in Zandvoort (41%), Haarlem (37%) en Beverwijk (37%) moeten veel huishoudens rondkomen van een benedenmodaal inkomen, terwijl deze groep juist klein is in Bloemendaal, Heemstede en Haarlemmerliede/Spaarnwoude (24-28%). In Amsterdam moet 49 procent van de huishoudens rondkomen van een inkomen beneden modaal.
Ruim kwart inkomen naar huur
Ook wat woonlasten betreft, wijkt Amsterdam sterk af van de rest van de regio. Buiten Amsterdam zijn de woonlasten in de koopsector een stuk lager. In de noordelijke Stadsregio woont twee derde van de huishoudens in een koopwoning. Een kwart van hen heeft hypotheeklasten van minder dan 665 euro bruto per maand. Het gemiddelde wordt omlaag gebracht door huishoudens die hun hypotheek al hebben afbetaald. Ook hogere inkomensgroepen hebben hier relatief vaak lage hypotheeklasten.
In Almere en Purmerend hebben relatief veel huishoudens een hypotheek in het middensegment: bijna een kwart betaalt tussen de 665 en 1077 euro per maand.
In Amsterdam is de koopsector kleiner en liggen de woningprijzen gemiddeld veel hoger. De huishoudens met lage, middelhoge en hoge hypotheeklasten vormen gelijke groepen (9-10%).
Het aandeel middeldure huurwoningen is in de hele regio klein: in Amsterdam 6 procent, daarbuiten 5. In Amsterdam is nog veel sociale huur in eigendom van particulieren (11%, daarbuiten 2%); de hoofstad heeft ook een groter tophuursegment (3%, daarbuiten 1%).
De Stadsregio Zuid (o.a. Amstelveen) heeft een relatief groot huursegment in de vrije sector (8%), het merendeel valt in het middeldure segment. Ook in Haarlem is een relatief grote huurvoorraad buiten de corporatiesector om: 6 procent in het sociale segment en 6 procent middeldure huur.
 
Met verrekening van de huurtoeslag bedraagt de gemiddelde netto huurquote van alle huurders in de regio 27,8 % van het netto huishoudinkomen. Hoe lager het inkomen, hoe hoger gemiddeld de huurquote. De gemiddelde huurquote is bij lage inkomens 33,4 procent en bij hoge19,9 procent. Alleenwonenden – die in algemeen lagere inkomens hebben – geven ruim 30 procent van hun netto inkomen uit aan huur.

Nieuwe overheidsmaatregelen maken het wonen duurder. Niet alle huishoudens merken dit (al), het komt bij specifieke groepen terecht. Bovendien is een deel van de maatregelen (inkomensafhankelijke huren) pas na de onderzoeksperiode doorgevoerd.
In 2011 is een inkomensgrens ingevoerd voor de sociale huursector. De groep met een inkomen net daarboven (€33.000-43.000) verhuist minder. Deze middeninkomens zijn relatief vaker in de vrije sector gaan huren, met name in de middeldure particuliere voorraad. Een vijfde van hen verhuisde overigens nog wel naar een andere sociale huurwoning; ondanks de inkomensgrens.

Meer appartementen?

Ongenoemd is nog gebleven dat bewoners in de Metropoolregio Amsterdam een duidelijke voorkeur hebben voor wonen in een ‘rustige stedelijke omgeving’. Dat woonmilieu - “rustig in de straat, reuring om de hoek” - blijkt opvallend genoeg bij alle leeftijdsgroepen, inkomens en gezinsvormen geliefd.  
Hoger opgeleide jongeren hebben vaker een voorkeur voor een grootstedelijk milieu (29%) dan laag opgeleide jongeren (11%). Lager opgeleide jongeren geven vaak de voorkeur aan een woonwijk met eengezinswoningen (22%). Dit type is ook populair bij gezinnen met kinderen, met name bij de lagere inkomens (33%).
Medioren met een laag of modaal inkomen geven vaak de voorkeur aan een appartement dichtbij voorzieningen (‘wonen-winkels-werken’), ruim een kwart zou hier willen wonen. Bij ouderen is deze voorkeur nog sterker, 53 procent geeft de voorkeur aan dit milieu.
Er is de laatste jaren fors gesnoeid in bouwplannen voor koopappartementen. Aan huurappartementen in de vrije huursector lijkt ook buiten Amsterdam in sommige gemeente behoefte. In Zeevang/Waterland/Edam-Volendam wil bijvoorbeeld ruim een derde van de woningzoekenden een appartement, terwijl slechts 12 procent van de huishoudens die willen verhuizen in dit gebied in een appartement woont. Ook in de Haarlemmermeer lijkt ruimte voor meer appartementen: vraag 36 procent, potentieel aanbod 20 procent.
 

Bron: Wonen in de regio Amsterdam: Stadsregio Amsterdam, Almere en regio Zuid Kennemerland/IJmond, Bureau O+S Amsterdam, maart 2014. Opdrachtgevers: Stadsregio Amsterdam, Almere, regio Zuid-Kennemerland/IJmond, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR, de woningcorporaties Kennemerhave, Elan, Pré Wonen, Brederode en Woningbedrijf Velsen. Met subsidie van de provincie Noord-Holland.

 

Fred van der Molen en Johan van der Tol (kaders)