Ze stonden jaren op de nominatie om gesloopt te worden, maar uiteindelijk besloot woningcorporatie ZVH de drie flats met 72 portiekwoningen in de Zaanse wijk Poelenburg te behouden. De situatie in de woningen was er intussen niet beter op geworden. De appartementen hadden te maken met achterstallig onderhoud, schimmel, tocht en vocht. “Het was duidelijk dat iets moest gebeuren”, zegt Kees Keizer, Hoofd Vastgoed van ZVH.
De kosten voor sloop-nieuwbouw waren in 2009 voor de E-flats nog op 18 miljoen euro geraamd. Een bedrag dat in crisistijd te veel gevraagd was. Het is Keizer nu gelukt de woningen te laten renoveren voor een bedrag van 3,5 miljoen euro, ofwel 48.000 euro per woning. “Wij hebben doorgerekend voor welk bedrag het zou moeten kunnen,” zegt Keizer. En voor dat bedrag is geen lapwerk verricht. Zo zijn de appartementen anders ingedeeld en ze hebben een nieuwe badkamer en keuken gekregen. Daarnaast is de hele schil, het dak, de vloeren en ramen, volledig geïsoleerd en zijn op het gebouw zonnepanelen aangebracht. De oude woningen met een label E of F zijn door die maatregelen opgetrokken naar label A. Huurders betalen na de renovatie 60 euro meer huur dan voorheen; 35 euro voor de nieuwe indeling en verbeterd comfort, 25 euro voor de energetische maatregelen. “Iedere huurder gaat er bij normaal energieverbruik per saldo op vooruit, want de energierekening is veel lager”, aldus Keizer.

Slim aanbesteden

Volgens Keizer is uitbesteden aan de markt de sleutel: “Als we het in een bestek hadden omschreven zoals we vroeger deden, dan waren we uiteindelijk veel meer geld kwijt geweest. Nu hebben we aangegeven wat het bedrag is dat we wilden uitgeven en daarbij een aantal eisen gesteld. Dus niet wat voor tochtstrips gebruikt moeten worden, maar dat de woningen tochtvrij moeten zijn. Welke oplossing daarvoor gekozen wordt, is aan de betreffende marktpartij.” ZVH bespaart ook kosten doordat de corporatie in het proces een meer faciliterende rol heeft, waardoor minder uren door eigen medewerkers gemaakt hoeven worden en bijvoorbeeld geen extra adviseurs ingehuurd hoeven worden. ZVH heeft in het voorproces wel bewoners geconsulteerd over hun wensen en met de gemeente en welstand een beeldkwaliteitsplan afgestemd. “Vervolgens hebben we de marktpartijen kaders meegegeven met een fictieve korting als het zou lukken om de woningen niet naar de minimumeis van label B, maar naar label A te krijgen.” Aan de eisen moest voldaan worden, marktpartijen die aan zoveel mogelijk aanvullende wensen konden voldoen, kregen een betere score in de aanbesteding. “Opvallend daarbij was dat de gevestigde aannemerij al snel afhaakte, partijen uit de schildersbranche bleken veel innovatiever en klantbewuster te werk te gaan.” Dat was ook wel nodig, omdat de winnende partij ervoor moest zorgen dat de vereiste 70 procent van de huurders in zou stemmen met de renovatie. Daarnaast moest er ook een meerjarenonderhoudsbegroting met planning ingediend worden.

Nog zeshonderd

Inmiddels is een deel van de woningen in de E-flats gereed en heeft ZVH de smaak te pakken. Zeshonderd woningen in de kleurenbuurt worden op eenzelfde manier aanbesteed. Daarvoor kunnen ook nieuwe partijen meedingen. “Andere corporaties kiezen ervoor om door middel van ketensamenwerking met vaste partners de kwaliteit te verhogen en kosten te besparen. Wij willen steeds kunnen kiezen. Uit verschillende partijen en de beste oplossingen. Dat leidt, denken wij, tot de beste prijs en kwaliteit.”