Image

Gedwongen solidariteit tussen arme en rijke corporaties is altijd een heikel discussiepunt geweest. Vooral grootstedelijke corporaties keken begerig naar het investeringsvermogen van kleinere, veelal plattelandscorporaties. ‘Moet mijn corporatie nu verplicht meebetalen aan het slechte beleid van een grootstedelijke corporatie’, was een veel gehoorde emotie bij kleinere corporaties. Met een wijziging van het BTIV* over projectsteun lijkt deze discussie te worden beslecht in het voordeel van ‘Amsterdamse’ corporaties.

Voordat ik dat nader toelicht, eerst wat meer informatie over de nieuwe projectsteun. De vernieuwde projectsteun kan worden uitgekeerd aan woningcorporaties met onvoldoende financiële middelen om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren, en wanneer andere corporaties uit hun regio die opgaven niet kunnen of willen overnemen. Projectsteun wordt gefinancierd uit een heffing die dwingend wordt opgelegd aan rijkere corporaties in de betreffende regio of rest van het land. Deze projectsteun is voor de minister een belangrijk ‘sluitstuk van solidariteit’.

Wat is rijk of arm?

Projectsteun brengt dus geld van rijke naar arme corporaties. Maar wanneer is een corporatie rijk of arm?

◦ Een rijkere corporatie heeft in de twee van de drie jaren voorafgaand aan het jaar van heffing een hogere ICR* dan 2,0 of een LTV* lager dan 60%. Deze corporaties komen in aanmerking voor een jaarlijkse heffing van maximaal 2% van de jaarhuur. 
◦ Armere corporaties kunnen projectsteun krijgen als de ICR van de DAEB-tak ten hoogste 1,8 bedraagt en of de LTV hoger is dan 60%. Dat wordt gemeten in twee van de drie jaar voorafgaande aan het jaar van oplevering van het te steunen project.

In de praktijk zal met name de hoogte van ICR bepalend zijn voor de vraag of een corporatie arm of rijk is. Die mag niet lager dan 1,4 zijn.

Arme Amsterdamse corporaties

Wat betekent dit voor de ‘Amsterdamse**’ corporaties? Daarvoor dook ik in de recente jaarverslagen van de ‘Amsterdamse’ corporaties met prognoses over de komende vijf jaren. Afgemeten aan hun eigen ICR- en LTV-prognoses zijn vijf van de zes corporaties arm. Zij bezitten ruim 90% van de Amsterdamse woningvoorraad. Maar ook een groot deel van de woningen in omliggende gemeenten zoals Almere, Haarlem, Zaandam en Haarlemmermeer. In totaal hebben de zes corporaties ca. 300.000 woningen.
 

Image

Door een (zeer) lage ICR, betalen vijf corporaties komende jaren geen heffing en komen ze bovendien alle vijf in aanmerking voor projectsteun. De zesde corporatie komt de komende vijf jaar wel in aanmerking voor een heffing, maar na die vijf jaar vermoedelijk niet meer.

Winstwaarschuwing

In concept-wijziging van het BTIV sluit de minister niet uit dat er de komende jaren te weinig rijkere corporaties zijn om alle aanvragen voor projectsteun te honoreren. Dan wordt projectsteun uitgekeerd in volgorde van aanmelding. Ik vraag me af waar dit eindigt. Krimpt het al snel tot een marginaal instrument en belanden de regels voor projectsteun in de prullenbak? Als dat gebeurt, resteert alleen de troost dat we nu een ministeriële definitie kennen van arme en rijke(re) corporaties.

* BTIV: Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, uitwerking van wet- en regelgeving voor woningcorporaties. ICR: geeft aan of de rente op leningen duurzaam voldaan kan worden. LTV: geeft aan of de leningen in een gezonde verhouding staan tot de waarde van het bezit.