“Allemaal een beetje lui geworden”
Op 3 februari 2010 hield de fusiecorporatie Stadgenoot zijn eerste jaarcongres. Onder leiding van Felix Rottenberg hield de bouwsector zichzelf onder het optimistische motto ‘Met elan de crisis door’ een spiegel voor. De ontwikkelaars toonden de nodige deemoed. En “we zitten met een verrot systeem waarin we 30 miljard aan subsidies rondpompen.”
“Natuurlijk zijn we allemaal een beetje lui geworden door de druk op de markt”, bekende Rogier Noyon, directeur Strategie en Beleid bij Stadgenoot. De corporatie gaat veel scherper op de bal spelen. Betere interne synergie creëren, kosten beteugelen en – opnieuw – kijken naar de projectenportefeuille: alle projecten worden door doorgevlooid op hun kracht en zwakte. Daarbij zal veel indringender de vraag gesteld worden: wat wil de klant?
Misschien is dat dan het positieve van deze crisis. Dat de gemeenplaats ‘de klant centraal’ serieuzer genomen wordt. “We moeten ons veel beter de vraag stellen voor wie we wat doen”, bekende Aad Bouwhuis, directeur regio Noord-West Bouwfonds op dezelfde bijeenkomst. De ontwikkelaar was zich in oktober 2008 rot geschrokken toen de voorverkoop van een project van grondgebonden woningen in Diemen ineens stilviel. Bouwfonds ging vervolgens kritisch naar al zijn producten kijken, met de blik van de consument. Daar schrok men wel van. Soms was het een aardige woning op de verkeerde plek, soms was de prijs/kwaliteit-verhouding niet goed of waren de voorwaarden wel heel eenzijdig. Inmiddels heeft Bouwfonds zijn prijzen met gemiddeld tien procent laten zakken en wordt soepeler omgegaan met het betalen van bouwrente.
Het is eindelijk zover, ook in Amsterdam: van aanbod- naar vraagsturing. Het moet ook wel. In oktober 2009 stonden er ongeveer 1400 nieuwbouwwoningen te koop, klaar of nog in aanbouw. De meeste staan in Nieuw-West. Wie nog wil nieuwbouw verkopen wil verkopen moet van goeden huize komen.
Woningbouwregisseur Bob van der Zande: “Een ding is mij duidelijk: klanten worden niet genoeg in de watten gelegd. Daar zit nog een enorme kans tot verbetering, ook wat betreft informatieverstrekking en service. Stedenbouwkundigen en supervisoren denken onvoldoende vanuit mensen, vanuit woningen die verkocht moeten worden.” Er zou volgens hem veel meer differentiatie in woonmilieus moeten komen. Woningen en vooral gebieden zouden een meer specifieke identiteit moeten krijgen. Mensen zijn volgens Van der Zande toch vaak teleurgesteld door de architectonische uitstraling van de nieuwbouw.
Subjectsubsidie
Volgens hoogleraar Johan Conijn komt er nu een structureel probleem aan het licht. De corporaties worden geconfronteerd met de grenzen van hun groei. “Corporaties zijn veel meer woningen gaan bouwen en andere taken op zich gaan nemen. Dat kon lang goed gaan omdat corporaties – met name Amsterdamse – meer koopwoningen gingen bouwen en bestaande verkopen. Maar wat je nu ziet is het marktsegment tot 250.000 euro zich redelijk herstelt, maar de corporatieverkopen niet of veel minder. Dat is gek.”
De corporaties kunnen volgens Conijn geen woningen blijven bouwen die zo weinig opleveren. Een gemiddelde corporatiewoning heeft bijvoorbeeld een marktwaarde van 151.000 euro terwijl de exploitatiewaarde 33.500 euro. Of anders geformuleerd: terwijl de gemiddelde markthuur in Amsterdam uit zou komen op 7254 euro per jaar, is de gemiddelde feitelijke huur 4157 per jaar. Hij pleit ervoor het huidige stelsel van ‘objectsubsidie’ (gereguleerde huur) te vervangen door een subjectsubsidie (zoals de huurtoeslag).
Eigenlijk vindt Conijn de crisis een zegen. “Taboes worden nu eindelijk bespreekbaar. We zitten nu met een verrot systeem waarin we 30 miljard aan subsidies rondpompen.” Conijn doelt daarmee op de hypotheekrente en de huurregulering.“ De structurele problemen van de woningmarkt zijn volgens hem nu eindelijk aan te pakken. Overigens zit Conijn in de crisiswerkgroep Heroverweging Woningmarkt van de regering.
Merijn van Giessen, directeur Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties van VROM, waarschuwde om teveel overhoop te halen. De sector moet er nu bovendien goed letten dat de investeringscapaciteit in stand blijft. Het zou hem niet verbazen als bij de heroverwegingen de corporatiesector weer wordt aangeslagen. “Er moet 2,5 miljard op tafel komen. Er wordt nog steeds gedacht in termen van afromen bij EZ en Financiën.”
Bestuurder Gerard Anderiesen van Stadgenoot wil ook dat het huidige huurbeleid op de schop gaat. Hij pleit net als Conijn voor marktconforme huren in combinatie met huren-op-maat (de subjectsubsidie van Conijn). Bovendien ondersteunt Anderiesen het voorstel van de linkse Amsterdamse partijen om de gereguleerde huursector uit te breiden. Hij noemt zelfs een grens van meer dan 1300 euro per maand (16.000 per jaar).
Ook in het standpunt van huurdersverenigingen en koepels zit volgens directeur Eef Meijerman van het ASW beweging. Zo is het opnemen van een locatiefactor op basis van de (gemiddelde) WOZ-waarde in het puntenstelsel bespreekbaar geworden.
Bestuurder Frank Bijdendijk van Stadgenoot benadrukt de noodzaak van beter samenwerken: “Vanaf het begin af. We willen meer ketensamenwerking, zowel met de bouwpartijen als met de bewoners.” Hij vreest nu al de grote tekorten op de arbeidsmarkt als de bouw straks weer aantrekt. “Dat leidt weer tot een prijsexplosie vanwege het ontbreken van capaciteit. We moeten samen manieren vinden om door te bouwen.” Ook en juist in crisistijd.