Buy-to-Let grijpt om zich heen

Huizen worden niet alleen meer gekocht om in te wonen
Buy-to-Let grijpt om zich heen

Huizen worden in Amsterdam steeds minder gekocht om zelf in te gaan wonen. Woningen kopen is ook voor de particuliere belegger aantrekkelijk, vooral als de woning kamergewijs wordt verhuurd. Buy-to-let drijft de woningprijzen verder op. Reguliere kopers hebben vaker het nakijken.

Gouden Leeuw

 

Wat te doen tegen buy-to-let?

Bij de research voor dit artikel kwam NUL20 deze suggesties tegen om buy-to-let minder aantrekkelijk te maken:

  • hogere overdrachtsbelasting voor beleggers
  • huurcontracten voor bepaalde tijd weer afschaffen
  • meer handhaving en hogere boetes op illegaal woningdelen
  • kettingbeding voor zelfbewoning bij verkoop corporatiewoningen
  • Alleen nog verkoop voor zelfbewoning toestaan (zoals bij corporatiewoningen)
  • Invoering huisvestingsverordening: de koper moet wonen, werken of studeren in Amsterdam

We zien in toenemende mate dat koopwoningen door beleggers - van kleine tot grote -  worden gekocht. Dat gebeurt vooral in flats in Buitenveldert, Nieuw-West, Noord en Zuidoost, overal waar de prijzen nog relatief laag zijn. Wat er dan bijvoorbeeld gebeurt, is dat de woning wordt opgedeeld, in de ergste gevallen gewoon met wat gipsplaten.” Aan het woord is Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, onderdeel van !WOON.
Het meldpunt waarschuwde overigens al in 2009 voor een ‘nieuw soort huisjesmelker’. Bakker somt dan ook routineus de nadelen op: risico van overbewoning en verloedering, prijsopdrijving, verlies van sociale verbanden in de wijk.
Omwonenden zien de grootschalige ‘verkamering’ van appartementen vaak met lede ogen aan. Dit voorjaar trokken bijvoorbeeld de bewoners Marjolein Houweling en Herman Morssink van het complex de Gouden Leeuw in Zuidoost aan de bel in een opiniestuk in Het Parool. Volgens hen wordt daar een kwart van de appartementen gekocht om kamergewijs te verhuren. Hun conclusie: dat is te veel. “De vierhonderd woningen vormen sinds de oplevering samen een dorp. Dat gevoel willen wij behouden”, aldus Houweling.
Gemeentelijke handhavers klopten van maart tot september aan bij zeventig adressen in het complex. Op 31 adressen werd kamergewijze verhuur zonder vergunning geconstateerd. Bij zeventien daarvan werden boetes van 6.000 euro opgelegd.

Zoektocht naar rendement   

Volgens Houweling en Morssink zijn er in de Gouden Leeuw makelaars neergestreken die wel acht woningen verhuren. Morssink: "In mijn toren is nu al 30 tot 40 procent verhuurd. We hebben niks tegen huurders, maar de verhoudingen zijn zoek." De meeste verhuurde woningen zijn volgens hem verkamerd. 

Niet alleen vastgoedbedrijven maar ook steeds meer particulieren kopen een tweede of derde woning als belegging. Deze belangstelling is begrijpelijk. Spaargeld levert geen rente meer op. Wie zoekt naar meer rendement, komt al snel bij de woningmarkt uit. Het investeringsklimaat is gunstig: lage hypotheekrente, lage overdrachtsbelasting, een onbelast inkomen uit huur en heel veel vraag. Het vorige kabinet heeft de belegger verder in de watten gelegd door het puntenstelsel aan te passen en tijdelijke verhuur toe te staan.  
Reguliere huizenkopers leggen het daardoor vaker af tegen particuliere beleggers. In welke mate, dat is onduidelijk. In totaal zou inmiddels  zo’n 15 procent van woningen gaan naar eigenaren van meerdere woningen. Maar of de verkoper eigenaar-bewoner was of ook al een verhuurder, dat maken de Kadastercijfers niet duidelijk.
Maar er zijn meer indicaties. Zoals de snelle stijging van de speciale buy-to-let-hypotheken die sinds 2015 door NIBC worden aangeboden onder de naam ‘Investeringshypotheek’.

Goudkoorts

Ook kopers in de veel geroemde klusflat Kleiburg zien inmiddels het goud blinken. “De gelauwerde klusflat voor de kleine portemonnee dreigt te veranderen in het grootste kamerverhuurbedrijf van het land”, concludeerde Parool-journalist Patrick Meershoek al. Gemeentelijke handhavers bezochten daar het afgelopen half jaar 47 woningen en constateerden dat op 24 adressen kamergewijze verhuur zonder vergunning plaatsvond en op twee adressen illegale short stay. Daarnaast werd er nog een illegaal hotel, een hennepplantage en op elf adressen ‘illegale woonvorming’ aangetroffen.

Trend te keren?

Voor alle duidelijkheid: verhuurders mét vergunning doen niets verwijtbaars. Ze voorzien bovendien in een behoefte. Er is vooral in universiteitssteden een enorme vraag naar huurwoningen en met Friends-constructies wordt de schaarse woonruimte efficiënt benut.
Maar de nadelen zijn ook duidelijk: grotere kans op overlast door overbewoning, huurders die het vel over de neus wordt gehaald, afnemende sociale verbanden in buurten en complexen, prijsopdrijving en afnemende kansen voor de koopstarter.
Iedereen uit de vastgoedsector verwacht dat de buy-to-let-trend nog wel even doorzet. Er is gewoon te veel geld mee te verdienen. PvdA-lijsttrekker Marjolein Moorman vraagt het kabinet om een ‘Amsterdamwet’ om huisjesmelkers de pas af te snijden. Maar het is de vraag of dit liberaal/christelijke kabinet wil ingrijpen in de markt. De inkt van de Wet Doorstroming huurmarkt uit de koker van VVD-minister Blok is nog maar net opgedroogd.
VvE’s en gemeenten kunnen wel enige beperkingen stellen aan doorverhuur en onderverhuur. De aanhoudende bestrijding van illegale vakantieverhuur is daar een goed voorbeeld van.
Maar verder? Een aardige testcase wordt Kleiburg in Zuidoost. Het stadsdeel wil nu een dam opwerpen tegen het opsplitsen van appartementen in kamers. Tientallen eigenaren hebben daar - net als bij de Gouden Leeuw - de laatste maanden een vergunning voor aangevraagd, ongetwijfeld geschrokken van de controleacties van de gemeente. Het stadsdeelbestuur hoopt dat het bestemmingsplan aangrijpingspunten biedt voor een verbod. Maar het is de vraag of dat voor de rechter stand houdt. Een beroep op rechtsongelijkheid ligt voor de hand. Want waarom kregen andere eigenaren eerder wel een vergunning?

Corporatiewoningen

Beter te sturen valt op verkoop van corporatiewoningen. Sterker nog: corporaties mogen alleen maar woningen verkopen aan huishoudens die er zelf - of hun directe verwanten in de eerste lijn (ouder of kind van de koper)  - gaan wonen. Maar daar glipt wel eens wat doorheen.
“We zijn er inmiddels heel scherp op”, reageert woordvoerder Coen Springelkamp van Ymere. “Er is inderdaad in het verleden helaas één woning verkocht aan een huisjesmelker door frauduleus handelen van een medewerker van een van onze externe makelaars. Dat heeft tot strafontslag geleid. Er zit altijd een clausule in het koopcontract dat het voor eigen gebruik is. En we checken bij het Kadaster of de koper geen andere woningen op zijn naam heeft.”
Springelkamp benadrukt dat Ymere alleen nog maar sociale huurwoningen verkoopt als daar goede redenen voor zijn. “Bijvoorbeeld ons streven naar gemengde wijken.”
Eenzelfde geluid horen we bij andere corporaties, waaronder Eigen Haard. Bouke Molenkamp, manager zakelijke markten: “Wij verkopen alleen nog in wijken waar we zo denken de leefbaarheid te verbeteren. We verkopen minder en ook steeds minder via externe makelaars. We zijn er heel kien op dat we niet aan huisjesmelkers verkopen. Eigen huurders hebben voorrang en we verkopen niet per opbod. We checken de kopers bij het Kadaster en bij twijfel moeten ze op gesprek komen.”
Maar dat er nooit een particuliere belegger achter zit, kan geen corporatie garanderen. En woningen worden ook weer doorverkocht, terwijl de zelfbewoningsplicht alleen geldt voor de eerste koper.