"Veel partijen willen meedoen aan herontwikkeling Hembrugterrein"

Interview met nieuwe eigenaar Marcel Loosen, directeur ABC Planontwikkeling
"Veel partijen willen meedoen aan herontwikkeling Hembrugterrein"

Meerdere Amsterdamse corporaties hebben belangstelling voor sociale nieuwbouw in Zaandam. Zo heeft Marcel Loosen, directeur planontwikkeling van ABC Vastgoed, gemerkt na de verwerving van het Hembrugterrein. “Corporaties, institutionele beleggers…. Ontzettend veel partijen willen meedoen aan de herontwikkeling. De telefoon staat roodgloeiend.”

Van een kant-en-klaar plan is nog geen sprake, benadrukt directeur Marcel Loosen van ABC Planontwikkeling. Zijn bedrijf verwierf begin januari het Hembrugterrein in Zaandam. Begin januari bleek dat ABC met 41 miljoen euro het hoogste bod had uitgebracht. 
“Het is allemaal heel pril. Dat precieze plan is er nog niet. Dat was ook niet de vraag van het Rijksvastgoedbedrijf. Op basis van referenties, een globale visie op het gebied en een ‘showcase’ over hoe een partij denkt om te gaan met een monumentaal gebouw heeft het Rijksvastgoedbedrijf samen met de gemeente zes partijen toegelaten tot de eindronde.”
Er is wel een filosofie, zegt Loosen. De afgelopen tijd heeft ABC samen met Fakton, MooiLostOp, Stad en een ontwerpteam met Marco Broekman, Venhoeven CS en Groep A hard gewerkt aan visieontwikkeling. Daarbij is er intensief contact geweest met alle gebruikers in het gebied. “We willen het unieke karakter behouden. Beter gezegd, we willen het unieke karakter van Hembrug verder versterken. Ook hebben we hoge ambities als het gaat om een duurzame energievoorziening en waterhuishouding en hergebruik van materialen en afval.”
De ambitie van ABC is om alle monumentale gebouwen te handhaven, meer nog dan de vijftig die zijn aangewezen als monument. Daarnaast kunnen verspreid over het terrein circa duizend nieuwe woningen worden gebouwd, waarvan twintig procent in de sociale sector. Deze woningen komen aan de westkant van het terrein. Verder is 25.000 m2 voorzien voor bedrijven, kantoren en winkels. Voor evenementen komt er een cultuurhuis, annex buurttheater.

Globaal omgevingsplan

Verkoop Hembrugterrein

Het Hembrugterrein is in 1897 ontwikkeld en werd gebruikt voor fabricage voor wapens en munitie, voor verdediging en bevoorrading. Het was het hart van de Stelling van Amsterdam (nu UNESCO-werelderfgoed) en tot de eeuwwisseling in gebruik voor de militaire industrie. Op het bosrijke terrein bevinden zich vijftig rijks- en gemeentemonumenten en vele andere sporen van de industriële geschiedenis. Het soortenrijke bos wordt eigendom van de gemeente Zaanstad. De afgelopen jaren ontwikkelde het Rijksvastgoedbedrijf het gebied tot een terrein voor creatieve ondernemers. De monumentale gebouwen zijn geschikt te maken voor wonen of werken, het bos zal straks het groene hart van de ontwikkeling vormen.

Zes partijen waren doorgedrongen tot de laatste ronde voor de aankoop van het terrein. Naast ABC Planontwikkeling waren dat AM, BPD Ontwikkeling en VORM Ontwikkeling, Damse Ontwikkel Combinatie met Diederendirrix en Atelier Kempe-Thill, The Good Life Development Fund en Van der Leij Bouwbedrijven.

 
De gemeente Zaanstad werkt nog aan het omgevingsplan. Loosen rekent op weinig details en veel ruimte om de best mogelijke oplossingen te vinden. De gemeenteraad zal naar verwachting daarover
in februari een besluit nemen. Daarna kan een begin worden gemaakt met de uitwerking van de woningbouwplannen en de verdere ontwikkeling van het terrein.
ABC legde met 41 miljoen euro volgens Loosen een "substantieel hoger bod" dan de vijf concurrenten op tafel. ”We denken dat we weten wat we doen, maar ook wij hebben maandenlang gewerkt aan een rekenmodel en de inschatting van kosten en opbrengsten. De aanwezige vervuiling zorgt voor hoge milieu-investeringen. Vergis je niet in de risico’s. Het gebied kent een hoge geluidsbelasting. We zullen veel geld moeten investeren om te voldoen aan de wettelijke normen. Verder hebben we te maken met oude gebouwen die geschikt moeten worden gemaakt voor een nieuwe functie. Ook daaraan kleven flinke financiële risico’s.”

Lastige materie

En ook de opbrengstenkant is volgens hem omgeven met onzekerheden. “Dat is een lastige materie. In Zaanstad liggen de vastgoedprijzen substantieel lager dan in Amsterdam. Aan de andere kant verwachten wij veel belangstelling voor het gebied, zeker gezien de spanningen op de Amsterdamse woningmarkt. Nu Amsterdam onbetaalbaar is geworden denken we dat veel mensen op Hembrug toch hun droomhuis zullen vinden. Wij voorzien een relatief hoge opbrengst." 
De grote belangstelling voor het Hembrugterrein biedt ABC Planontwikkeling de mogelijkheid tot een combinatie van vooral binnenlandse investeerders te komen. ‘Veel partijen hebben hun hart verpand aan die plek. We hebben inmiddels genoeg opties voor zowel kapitaal van woningbouwcorporaties, als van pensioenfondsen. Met een mix aan partijen zijn we de financiering aan het afronden. Het is zeer de vraag of wij dan nog buitenlands kapitaal nodig hebben, maar daar hebben we desgewenst toegang toe.”
 
ABC Groep
ABC Planontwikkeling is onderdeel van de ABC Vastgoed Groep. Sinds 1949 is de ‘Algemene Bouw-Centrale’ betrokken bij gebiedsontwikkeling in binnen- en buitenland. Zo is ABC de ontwikkelaar van Het Platform: een micro-city met ruim tweehonderd appartementen en 3.750 m2 commercieel vastgoed naast Utrecht CS. Ook is ABC verantwoordelijk voor de ontwikkeling van Punt de Sniep met tweehonderd appartementen in het centrum van Diemen.
 
Relevante links
ABC koopt Hembrugterrein voor bouw van duizend woningen (NUL20, 09-01-2018)
Fotoserie Hembrugterrein (NUL20, juni 2017)