Jaarlijks voert Finance Ideas een analyse uit van de gepubliceerde jaarrekeningen van woningcorporaties. Hiervoor is een selectie gemaakt van de 100 grootste woningcorporaties. Deze groep van woningcorporaties geeft een goed beeld van de ontwikkelingen van de sector. Dit is zeker het geval wat betreft de investeringen omdat het merendeel van de investeringen door deze woningcorporaties wordt uitgevoerd.
De informatie die aan de gepubliceerde jaarverslagen is ontleend, heeft betrekking op het kasstroomoverzicht, de winst- en verliesrekening en de balans, voor de DAEB tak en de niet-DAEB tak afzonderlijk. Hierbij zijn niet alleen de gegevens over 2021, maar ook die van 2020 in de analyse betrokken, zodat veranderingen in 2021 ten opzichte van 2020 vastgesteld kunnen worden.
De auteurs concluderen dat de corporaties er financieel gezond voor staan, maar dat bij ruim de helft van de grote woningbouwcorporaties het duurzaam verdienmodel onder druk staat. De ontwikkeling van de financiële ratio’s laat een gemengd beeld zien. In de DAEB-takken is de rentedekkingsgraad (ICR) gemiddeld iets verslechterd van 2,0 in 2022 naar 1,9 in 2021. De LTV (Loan-to-Value) daarentegen is in 2021 verbeterd van 56% naar 50% bij een maximale norm van 85%. Bij de niet-DAEB takken is zowel de ICR als de LTV verbeterd. In 2021 is de ICR uitgekomen op 3,6, hetgeen het dubbele is van de minimale norm van 1,8. De LTV is in 2021 gemiddeld uitgekomen op het niveau van 35%. Dat is iets minder dan de helft van de maximale norm van 75%.
De operationele kasstromen zijn echter fors gedaald. Dit is een gevolg van onder andere de stijging van de vennootschapsbelasting (+ 17,9%) en huurbevriezing. Corporaties kunnen daardoor de stijgende kosten van onderhoud voor sociale huurwoningen niet voldoende opvangen. Conijn c.s noemen het wenselijk dat de uitgaven aan woningverbetering uit de huurinkomsten worden gedekt. Dat is echter bij veel woningcorporaties niet het geval. Bij vijftien woningcorporaties is het zelfs nodig om voor de betaling van een deel van de rente-uitgaven een lening aan te trekken.
De afschaffing van de verhuurderheffing zal volgens hem de financiële positie van veel corporaties verbeteren, maar hij waarschuwt voor al te hoge verwachtingen. Ook na vermindering van de belastingafdracht blijven de marges smal.
Verder blijkt uit het onderzoek ‘Corporaties in Beeld’ dat de honderd grootste corporaties meer investeren in nieuwbouw en verduurzaming. De nieuwbouwinvesteringen stegen vorig jaar met 11,3 procent. De uitgaven aan woningverbetering inclusief verduurzaming groeiden met bijna 13 procent.
De honderd grootste woningcorporaties, waar onder de zes grote Amsterdamse corporaties, hebben gezamenlijk 1,8 miljoen wooneenheden; goed voor driekwart van de gehele sector.
Corporaties in beeld: 2021 - De jaarverslagen van de 10 grootste woningcorporaties. Finance Ideas - auteurs: Johan Conijn en Jelmer Dioncre, november 2022