Actuele cijfers over de ontwikkeling van de koopwoningmarkt in Nederland en de regio Amsterdam.
De woningprijzen in Nederland laten sinds de stevige dip najaar 2022 (de oorlog in Oekraïne) een gestaag stijgende lijn zien tot eind 2025. Vanaf dat punt stagneren en fluctueren de prijzen enigszins omdat beleggers veel kleine woningen verkopen. De mediane huizenprijs stijgt daardoor sindsdien minder snel en zakt zelfs iets in de regio Amsterdam, althans ten opzichte van een jaar eerder. In het eerste kwartaal van 2026 is ook landelijk sprake van een prijsdaling. In het tweede kwartaal trekt de prijs weer aan. De mediane verkoopprijs in Nederland stijgt in het tweede kwartaal naar 506 duizend euro (eerste kwartaal €485.000).
In Amsterdam zakken de transactieprijzen vanaf begin 2025 iets. Oorzaak: er komen veel appartementen uit het 'goedkopere' segment op de markt. Particuliere beleggers zijn aan het uitponden geslagen, met een eerste piek in het laatste kwartaal van 2024. De uitverkoop van appartementen houdt in de kwartalen daarna aan. (Zie verderop onder het kopje 'Uitponding'). De prijsstijgingen vlakken daardoor af en dalen zelfs sommige kwartalen, niet alleen van de transactieprijzen maar ook van de prijs per vierkante meter - zoals uit onderstaande grafiek blijkt. De mediane transactieprijs in de hoofdstad schommelt al een jaar rond de 8.500 euro per vierkante meter. Ook in het tweede kwartaal van 2026 worden nog veel voormalige huurwoningen aangeboden.
Dit zijn de ontwikkelingen binnen de deelregio's rond Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026:
Flevoland: Almere, Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Urk en Zeewolde
Gooi en Vechtstreek: Blaricum, Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden en Wijdemeren
Zaanstreek: Wormerland, Zaanstad
Groot-Amsterdam: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland
IJmond: Beverwijk, Castricum, Heemskerk, Uitgeest en Velsen
Agglomeratie Haarlem: Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort
Uitponding
Uitponding is het verkopen van voormalige huurwoningen, vooral van particuliere beleggers. Wetgeving uit 2024 die tijdelijke huurcontracten verbiedt en huren reguleren zijn redenen waarom investeerders uitponden. Minstens zo ingrijpend zijn fiscale aanpassingen die vastgoed minder aantrekkelijk maken. De gewijzigde box 3-heffing vergroot de fiscale druk op verhuurd vastgoed, doordat een verhuurde woning wordt belast naar de waarde, onafhankelijk van de gerealiseerde huurinkomsten.
Onderstaande trendanalyse van het Kadaster laat zien dat al sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 investeerders ieder kwartaal meer woningen verkochten dan kochten. In heel 2024 verkochten investeerders 53.275 woningen, veel meer dan zij aankochten; aldus het Kadaster. Deze ontwikkeling speelt bij uitstek in de vier grote steden waar particuliere beleggers vanaf 2013 juist veel appartementen aankochten om te verhuren. De trend versterkte zich de afgelopen jaren. Vanaf 2021 neemt ook het het aantal verkochte tweede woningen toe. De uitpondingsgolf dendert onverminderd door. In het tweede kwartaal van 2026 zijn bijna 57.000 bestaande woningen via een NVM-makelaar te koop gezet. Dat is het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 1995.
Na het eerste kwartaal 2025 hebben particuliere investeerders meer woningen verkocht aan eigenaar-bewoners dan dat ze de 10 jaar daarvoor van hen gekocht hebben. Onderstaande trendgrafiek maakt duidelijk dat de aan- en verkopen van investeerders steeds verder uit elkaar zijn gaan lopen.
Deze ontwikkeling heeft geleid tot een sterke afname van het aanbod in de vrije huursector, maar zorgde tot 2024 volgens het Kadaster nog niet voor een afname van het netto aantal huurwoningen. Dat is dankzij nieuwbouw. Ook in Amsterdam en in de MRA nam tot 2024 het aantal huurwoningen van private partijen nog toe:
Maar na 2024 is er sprake van een netto afname. Het Kadaster registreerde in het 4e kwartaal van 2025 maar liefst 67.200 transacties, het hoogste aantal ooit in één kwartaal. Ook in Amsterdam werden een recordaantal woningen te koop gezet en verkocht, met name kleinere woningen. Deze 'uitponding' speelt vooral in de grote steden, maar overal in de MRA en heel Nederland stijgt het aanbod. Het gat tussen woningverkopen en -aankopen door investeerders wordt steeds groter. Makelaars verwachten dat deze verkoopgolf medio 2026 wel zijn hoogtepunt heeft bereikt. De laatste reguliere tijdelijke huurcontracten liepen namelijk per 1 juli af.
Nieuwbouw
De nieuwbouwmarkt heeft het moeilijk, nadat de verkoop eerder herstelde van de klap eind 2022. Vanaf tweede kwartaal 2024 kochten weer meer woningzoekenden een nieuwbouwwoning, al bleven de cijfers achter bij de jaren voor half 2022. NVM en CBS signaleren vanaf het tweede kwartaal van 2025 alweer een daling ten opzichte van een jaar eerder. In 2026 zakken de verkopen verder in. CBS meldt over het eerste 5.126 transacties van nieuwbouwwoningen, ruim duizend minder (-19,1%) dan een jaar eerder. En NVM meldt over het tweede kwartaal een daling van 7% ten opzichte van een jaar eerder. Dit terwijl er juist veel meer nieuwbouw in de verkoop is gegaan. Dat is geen goed nieuws in een land dat het woningtekort te lijf wil gaan. NVM concludeert dat het aanbod niet aansluit bij de vraag: Het gaat vooral om "het toevoegen van de juiste woningen op de juiste plek". Belangrijke oorzaak is dat het aanbod gewoon te duur is met een gemiddelde verkoopprijs van circa 500 duizend euro, bijna 6 procent meer dan een jaar geleden. NVM: ‘De combinatie van hoge woningprijzen en hogere hypotheeklasten tijdens de lange bouwtijd beperkt voor veel huishoudens de financieringsmogelijkheden.’ Woningen worden daarbij ook kleiner om de koopsom nog wat te drukken.
Deze cijfers van het tweede kwartaal zijn nog niet verwerkt in onderstaande trendgrafiek, gebaseerd op CBS-cijfers.