Dudok Wonen beschikt over voldoende investeringscapaciteit, maar het ontbreekt in het Gooi aan nieuwbouwlocaties. Verdergaande verdichting op stationslocaties zou enig soelaas kunnen bieden, meent Harro Zanting. “In Hilversum mag het wel wat hoger en dichter. Met een lagere parkeernorm.”
In een serie artikelen belicht NUL20 de visie en opgaven van een aantal woningcorporaties die buiten de hoofdstad in de Metropoolregio actief zijn. Wat houdt hen bezig? Wat zijn hun prioriteiten? Deze keer Dudok Wonen.
|
De woningportefeuille van de Gooise woningcorporatie Dudok Wonen is relatief oud. Veel bezit dateert uit de jaren dertig of is van vlak na de Tweede Wereldoorlog. Een niet onbelangrijk deel is ooit ontworpen door vermaarde architecten, heeft een monumentenstatus of maakt deel uit van een beschermd stadsgezicht. Er is weinig plek voor nieuwbouw, zegt directeur Harro Zanting: “De plaatsen in het Gooi liggen van oudsher ingeklemd tussen natuurgebieden. Dat betekent dat er nooit veel ruimte is geweest voor woningbouw. We kennen dus geen vinex-wijken. Van stadsuitleg is vrijwel geen sprake. Nieuwbouw is afhankelijk van de herontwikkeling van bestaande locaties.”
Hij prijst zich gelukkig als ergens in het Gooi kleinschalige complexen aan de portefeuille kunnen worden toegevoegd. Zo heeft Dudok een woongebouw met veertig appartementen gekocht op het terrein van de voormalige cacaofabriek Bensdorp in het hart van Bussum. Ook is hij blij met 26 nieuwe woningen aan de Anthony Fokkerweg in Hilversum. Gebouwd wordt er nog in Hilversum-Zuid. “Onze meest omvangrijke herontwikkellocatie betreft de nieuwe invulling van de locatie van een oud verzorgingshuis. Daar ontstaat een gemengd, heel duurzaam buurtje met woningen voor jong en oud.”
Makkelijk is die herontwikkeling niet, aldus Zanting. “We hebben te maken met sterk stijgende bouwkosten. Woningbouw krijgen we nog wel voor elkaar, maar de plannen voorzien ook in de bouw van een parkeerdek. De kosten daarvan zijn dermate hoog - de overheid stelt steeds meer eisen aan dergelijke bouwwerken - dat we met de gemeente in gesprek zijn over aanpassing van die plannen.”
De lucht in
| Dudok Wonen is met name actief in Hilversum en Gooise Meren. Ook wordt voor het eerst in Almere gebouwd. Ruim 6.500 sociale en middensegment huurwoningen. 1.600 sociale koopwoningen. Dudok verkoopt de meeste woningen met de formules ‘Koop Goedkoop’ en ‘Kopen naar Wens’, beide zogeheten sociale koopproducten. Kopers kunnen daardoor voor een lagere prijs een huis kopen. Daar staan wel plichten en verbintenissen tegenover, zoals het recht op terugkoop door de corporatie. |
Het is niet alleen het gebrek aan locaties dat hem parten speelt. “In de gemeenteraad van Hilversum is niet iedereen overtuigd van de noodzaak om te groeien. Zij vinden het prima dat de Metropoolregio Amsterdam groeit, maar de Hilversumse bevolking hoeft volgens sommige partijen niet te groeien. Natuurlijk willen we onze heidegebieden behouden, maar dan zouden we wel vaker kunnen kiezen voor hogere gebouwen. Voor verdichting. Van mij mag het allemaal wel wat moderner.”
Kansen ziet hij op stationslocaties. “Hilversum werkt aan plannen voor het stationsgebied. Naar mijn smaak is daar ruimte voor wat meer hoogbouw. Anders gaat het in woningaantallen niet hard genoeg. Met wat eigentijdsere parkeernormen en een ander mobiliteitsbeleid. Denk niet langer aan anderhalve parkeerplek per sociale huurwoning, maar biedt ruimte aan deelauto’s. Maar hoogbouw en verdichting zijn politiek niet haalbaar.”
Sociale koopwoningen
Dudok Wonen verkoopt jaarlijks zo’n honderd bestaande huurwoningen. Zanting: “Bij de verkoop hanteren wij duidelijke inkomensgrenzen (tot €48.655, nvdr). Jonge mensen met een middeninkomen komen in het Gooi anders niet aan de bak. En mocht de koper na een paar jaar vertrekken, dan hebben wij recht van eerste koop.” Soms worden woningen teruggekocht. “We zijn dat niet verplicht, maar als het maatschappelijk nodig is dan brengen we zo’n woning terug in de sociale voorraad. Het liefst stoppen wij al onze verkoopopbrengsten in sociale nieuwbouw. Dat is de beste bestemming, maar dat is vanwege onvoldoende ruimtelijk beleid niet mogelijk. Daarom zijn we vorig jaar noodgedwongen begonnen aan het terugkopen van woningen. Ook dat is een goede bestemming; het sociale woningaanbod moet goed zijn.”
Geen prestatieafspraken
Juist die verkoopstrategie bracht Zanting vorig jaar in conflict met de gemeente Gooise Meren. De politiek aldaar wil de sociale huurvoorraad absoluut niet laten krimpen. “Vorig jaar zijn er om die reden geen prestatieafspraken gemaakt in Gooise Meren. Inmiddels zijn we opnieuw met elkaar in gesprek. We vinden beiden een groot sociaal aanbod belangrijk. Dudok wil dat bereiken door toevoeging. Bovendien is vernieuwing nodig om ons aanbod beter te laten aansluiten op de wensen van het groeiende aantal een- of tweepersoonshuishoudens. Binnen politieke partijen groeit het besef dat nieuwbouw nodig is.” Zanting heeft goede hoop dat het dit jaar wel tot afspraken met gemeente en huurders komt.
Uitwijkplaats Almere
| Harro Zanting (47) volgde in 2014 Leon Bobbe op als directeur-bestuurder. Vorig jaar werd hij herbenoemd voor een periode van vier jaar. Vanaf 2010 was Zanting als directeur Public Value al werkzaam bij Dudok Wonen. |
Dudok is ook actief geworden in Almere. “In het verleden hadden wij wel belangstelling voor bouwprojecten in De Bilt of Bilthoven, maar die liggen in een ander woningmarktgebied. Aan de westkant is wel eens gedacht aan Weesp, maar die gemeente gaat fuseren met Amsterdam en dan laat ik woningbouw liever over aan de Amsterdamse corporaties. Dan resteert alleen nog Almere.” Daar wordt nu naar Hilversums voorbeeld het concept ‘In between places’ gerealiseerd. “In Hilversum hebben we een gebouw gemaakt speciaal voor woningzoekenden die met spoed tijdelijk onderdak nodig hebben. Denk aan mensen die na een echtscheiding op straat staan. Zij kunnen maximaal twaalf maanden in het pand verblijven. Niet alle huurders blijven zo lang. Sommigen hebben na drie of vier maanden hun leven weer op de rails en vertrekken naar een andere plek. Maar weinig huurders blijven een vol jaar. Almere heeft ons gevraagd dit concept ook in Almere te realiseren. Ook daar zijn spoedzoekers.”
Uitbreiding van de activiteiten in Almere is volgens Zanting ‘denkbaar’. “Wij hebben investeringscapaciteit beschikbaar, maar ook daar liggen de locaties voor sociale woningbouw niet voor het oprapen. En mocht Hilversum wel een sprong voorwaarts maken en bij wijze van spreken om duizend woningen vragen, dan krijgt het Gooi prioriteit. Dat is onze bakermat.”
In een serie artikelen belicht NUL20 de visie en opgaven van een aantal woningcorporaties die buiten de hoofdstad in de Metropoolregio actief zijn. Wat houdt hen bezig? Wat zijn hun prioriteiten? Eerder verschenen in deze serie interviews met:
Arjan Deutekom (GoedeStede, Almere): "Gemeente, geef ons voldoende bouwlocaties" (juni 2019)
Stefan van Schaik (Wooncompagnie, Noord-Holland)): "Woningvraag komt hier vooral van kleine huishoudens (maart 2019)
Anke Huntjes (Pré Wonen, Zuid-Kennemerland): "Aandeel sociale nieuwbouw is maatwerk" (december 2018)