Image

Het zogenoemde kostenverhaal is een heikel punt in de onderhandelingen over nieuwbouw- en verdichtingswijken op de gronden van projectontwikkelaars. Afdeling 13.6 van de Omgevingswet verplicht gemeenten om de publieke investeringen deels te verhalen op deze ontwikkelaars. Huizen in een wijk met goede voorzieningen zijn immers meer waard dan woningen in een kale, slecht bereikbare wijk. Het is dan ook logisch dat de ontwikkelaars meebetalen aan de publieke investeringen die hun private projecten meer waard maken. Volgens gemeenten komt er echter te weinig binnen. Kleine straten en openbaar groen zijn doorgaans goed te bekostigen. Aan bovenwijkse, gebiedsoverstijgende voorzieningen, zoals toegangswegen en parkeerhubs, betalen de ontwikkelaars onvoldoende mee.
Gemeenten zien de bijdragen van de projectontwikkelaars de laatste vijf jaar slinken, zo blijkt uit recent onderzoek van Stec Groep naar de anterieure overeenkomsten tussen gemeenten en ontwikkelaars. In 2020 verhaalde nog een meerderheid (70 procent) van de Nederlandse gemeenten meer dan 5.000 euro per nieuwbouwwoning. In 2025 kreeg nog slechts een minderheid (30 procent) zulke bedragen van ontwikkelaars voor wegen, parkeerplekken en andere voorzieningen rondom hun nieuwe huizen.

Dalende tendens

Deze dalende tendens is het gevolg van de hoge grondprijzen, constateert Geert-Jan Put, voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven (VvG) en hoofd Economische Ontwikkeling en Grondzaken bij de gemeente Almere. “We zien dat grond voor een te hoge waarde op de balans komt te staan, mede doordat vorige grondeigenaren in tussentransacties allemaal geld uit de ruif hebben gehaald.”
Stel, een flinke lap landbouwgrond heeft een waarde van 10 euro per vierkante meter. Deze grond wordt ‘warm’, omdat er wordt gedacht aan woningbouw. De prijs schiet omhoog. Na enkele tussentransacties koopt de projectontwikkelaar de grond voor 90 euro per vierkante meter. Dit bedrag loopt in diens boekhouding jaarlijks verder op door de rendementseisen van de beleggers achter deze ontwikkelaar. Uiteindelijk ligt op de onderhandelingstafel een grondtaxatie van 120 euro per vierkante meter. Terwijl nog niemand een heipaal heeft geslagen, is de grondwaarde dus vertwaalfvoudigd. Hierdoor vallen de grondkosten van de ontwikkelaar op papier hoog uit en blijft op de balans minder geld over voor een bijdrage aan de publieke voorzieningen.

Vijfmaal de waarde

Projectontwikkelaars nemen met verkeerde financiële verwachtingen plaats aan de onderhandelingstafel, zo signaleert Demetrio Muñoz Gielen, gebiedseconoom bij de gemeente Purmerend en daarnaast zelfstandig adviseur over het verhaalbeleid in enkele andere gemeenten: “Wij kregen bijvoorbeeld te maken met een projectontwikkelaar die de grond voor vijfmaal de waarde had gekocht. Door in de onderhandelingen hard vast te houden aan de eigen uitgangspunten kreeg de gemeente uiteindelijk de speculatief hoge grondprijs omlaag en de bijdrage aan de voorzieningen omhoog. Andere gemeenten met een minder stevig verhaalbeleid zullen daarin minder goed slagen. Die blijven dan achter met een financieel tekort.”

“Nu komt een groot deel van de waardestijging terecht bij grondeigenaren, terwijl de gemeente met de ongedekte kosten blijft zitten. Dat is onwerkbaar”

Volgens berekeningen in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting missen gemeenten gemiddeld 2.500 euro per nieuwbouwwoning voor publieke voorzieningen, doordat ze onvoldoende geld kunnen verhalen op de ontwikkelaars. Bij een jaarlijkse bouwambitie van 17.500 woningen gaat het in de Metropoolregio Amsterdam dan om ruim 40 miljoen euro per jaar. Dat geld verdwijnt in de grond – en dus in de portemonnees van grondeigenaren en beleggers – in plaats van dat het ten goede komt aan wegen, parkeervelden en andere voorzieningen. “Natuurlijk mogen marktpartijen geld verdienen, maar het moet wel reëel blijven”, zegt Put. “Nu komt een groot deel van de waardestijging terecht bij grondeigenaren, terwijl de gemeente met de ongedekte kosten blijft zitten. Dat is onwerkbaar.”

Grondspeculatie afgeremd

In politiek Den Haag zien ze dat ook. Een ruime meerderheid van de Tweede Kamer stemde op 29 september voor een motie die pleit voor een aangescherpte berekening van de kosten die een gemeente op de projectontwikkelaar kan verhalen. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting heeft de Kamer op 26 oktober 2026 een uitgewerkt voorstel toegezegd. Artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit kan dan per 1 januari 2028 worden gewijzigd. Neprom, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars, schaart zich achter dit voornemen – in de hoop dat grondspeculatie wordt afgeremd zonder dat de politiek overgaat tot “ingewikkelde nieuwe instrumenten” zoals de veelbesproken planbatenheffing, waarbij de winst van grondeigenaren wordt afgeroomd.
Zowel de Tweede Kamer als de minister verwachten dat grondspeculatie wordt tegengegaan als de projectontwikkelaar al bij de grondaankoop rekening houdt met de bijdrage aan de publieke voorzieningen. Ze willen wettelijk voorschrijven dat de ‘comparatieve taxatie’ van de grondprijs wordt ingeruild voor ‘de residuele methode’. Daarbij is de grondwaarde het residu van de projectopbrengst minus alle kosten. Het voordeel is dat hierdoor het beschikbare budget voor publieke voorzieningen in de onderhandelingen met de gemeente naar verwachting duizenden euro’s groter wordt. Het nadeel is dat eindeloos met Excel-sheets zal worden geschoven als de projectontwikkelaar constateert dat hierdoor de grondprijs lager uitkomt dan in de eigen boeken staat.

Lange onderhandelingen

Put en Muñoz Gielen waarschuwen beiden dat de aangescherpte berekening leidt tot lange onderhandelingen, meer rechtszaken en vertraagde woningbouw. Muñoz Gielen: “Het fundamentele probleem is momenteel dat de hoge taxatie van de grondwaarde is gebaseerd op de jurisprudentie bij onteigeningsprocedures. Daardoor komt de taxateur op een te hoge, comparatieve grondprijs, waarvan projectontwikkelaars dollartekens in de ogen krijgen. Dat los je alleen op door wettelijk vast te leggen dat voortaan de huidige gebruikswaarde van de grond het uitgangspunt is. De nu beoogde berekening is gebaseerd op vele aannames en uitgangspunten die veel discussie uitlokken.”
Put zou het zonde vinden als de residuele methode zonder scherpe wettelijke kaders wordt ingevoerd: “Wat de Tweede Kamer nu voorstelt, gaat in de praktijk tot heel veel discussies leiden. Om te beginnen blijft de waardebepaling van de grond een onzekere factor. Daarnaast moet je bij de voorgestelde rekenmethode al aan het begin van de onderhandelingen precies de kosten voor de publieke voorzieningen kennen, terwijl je deze kosten natuurlijk pas na de vaststelling van de plannen echt kunt berekenen. Ook is deze methode erg gevoelig voor kleine wijzigingen in de aannames, zoals bouw- en financieringskosten. Het risico is groot dat taxateurs hun eigen berekeningsmethodiek en aannames blijven hanteren, los van de feitelijke gemeentelijke kosten.”

Ernstige wooncrisis

“Het leidt tot lange onderhandelingen, juridische procedures en uiteindelijk tot vertraging van de woningbouw”, concludeert Put. Zijn VvG pleit evenals de VNG voor een strenger grondbeleid, waarin de huidige, doorgaans lagere gebruikswaarde van de grond een belangrijk uitgangspunt is voor de onderhandelingen met projectontwikkelaars. “Er is een baanbrekend plan nodig”, zegt Put. “Het politieke compromis dat nu wordt gesmeed, doet geen recht aan de ernst van de wooncrisis. We willen met z’n allen snelheid, geen vertraging.”