03.09.20

De verduurzaming van sociale huurwoningen loopt te vaak vast op de wettelijke eis dat zeventig procent van de huurders moet instemmen met het project. Verlaag dat percentage naar vijftig, zegt corporatiemedewerker Marijn Buikema.

Nu moet 70 procent huurders instemmen, net als bij renovaties
Verlaag instemmingseis voor verduurzaming naar 50 procent
Marijn BuikemaHet kabinet heeft zich in het Klimaatakkoord van juni 2019 verbonden aan een verlaging van de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met 49 procent ten opzichte van 1990. Voor woningcorporaties betekent dit dat zij jaarlijks 70.000 woningen moeten verduurzamen, berekende koepelorganisatie Aedes. Dat aantal wordt echter van geen kanten gehaald.
 
Om de woningen in een complex of wijk te mogen verduurzamen, moeten corporaties minimaal zeventig procent van de huurders achter zo'n project zien te krijgen. Daar gaat het vaak al mis, ondanks overtuigende voorbeeldprojecten. Juist de zeldzame projecten waarin alles in het honderd loopt, krijgen in de media ruim aandacht. Zoals gevallen waarin een warmtepomp juist een hogere energierekening oplevert in plaats van een besparing. Dat beeld jaagt huurders de schrik in de benen.
 
Willen we de verduurzaming van sociale huurwoningen vlot trekken, dan kan dat alleen door het minimale instemmingspercentage te verlagen naar vijftig procent. Toegegeven, het is een paardenmiddel. De Woonbond meent dat brede instemming wezenlijk is voor het behoud van draagvlak voor energiemaatregelen op landelijk niveau. Maar nu worden veel verduurzamingsplannen in de kiem gesmoord door de twijfels die huurders hebben over de berekening van het voordeel die energiebesparingsmaatregelen opleveren.
 
 
In het Klimaatakkoord is afgesproken dat verduurzaming van een sociale huurwoning de woonlasten - huur plus energiekosten - niet mag verhogen. Dit biedt corporaties in principe de ruimte om de huur te verhogen, zolang die verhoging de daling van de energiekosten niet overstijgt. Ook mét een dergelijke huurverhoging is verduurzaming voor corporaties al zelden rendabel. Hoe groter de stappen die een corporatie wil zetten, hoe meer geld er uit eigen middelen moet worden bijgelegd. Om de weerstand bij huurders tegen verduurzaming weg te nemen, hebben verschillende corporaties al besloten huurverhoging volledig achterwege te laten. Dat zet de financiële haalbaarheid van verduurzamingsprojecten nog verder onder druk.
 
Extra middelen om de onrendabele verduurzamingsprojecten te financieren kunnen komen uit afschaffing van de veelbesproken verhuurdersheffing. Een andere optie is verduurzamingsprojecten onder te brengen bij zogeheten Esco's (Energy Service Companies), gespecialiseerde bedrijven die met energiemaatregelen een daling van de energiekosten garanderen. Door hun schaalgrootte kunnen deze tegen lage kosten grote stappen vooruit zetten.
 
In afwachting van structurele financiering voor de verduurzaming van sociale huurwoningen is aan een verlaging van het minimale instemmingspercentage niet te ontkomen. Het is in beginsel aan de woningcorporaties om aan te tonen dat verduurzamen werkt en huurders daarvoor enthousiast te maken. Wanneer slechts de helft van de huurders met een project akkoord hoeft te gaan, zullen eerder successen worden geboekt. Uit deze successen ontstaat hopelijk het vliegwiel dat nodig is voor draagvlak voor verduurzaming onder huurders.

Marijn Buikema MSRE is verkoopmanager bij de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard. De verlaging van het instemmingspercentage is één van de aanbevelingen in de afstudeerscriptie die hij schreef voor de opleiding Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).
 

Reacties

Verkopen is verleiden !

Het artikel is wel erg van de koude grond.
Er wordt gesteld dat verduurzaming alleen mogelijk is als de huurder ingesnoerd en beperkt wordt in zijn rechten. Wat goedkoop ! Wat een beperkte argumentatie.
Hier wordt een onvermogen om te overtuigen en verleiden geëtaleerd.
Verduurzaming is niet alleen een zaak waar de huurder voor in de buidel moet tasten en zijn recht op instemming moet inleveren.
De huurders zijn in deze tijden terecht bevreesd dat een stijging van lasten, zonder direct persoonlijk voordeel, hun deel is.
En er zijn niet zo veel projecten die vlekkeloos verlopen. Hun twijfel is legitiem en terecht.
Veelal schiet communicatie van corporatiezijde en uitvoering te kort.
Het is inderdaad aan de corporatie om huurders enthousiast te maken en dit wordt nagelaten.
Kortom kijk eerst eens naar de eigen gebreken om je dan pas te vergrijpen aan de huurder.
Indien men huurder mee wil krijgen dienen zij verleid te worden om mee te doen.
Geef hen de garantie zwart op wit dat hun huurlasten -op dit punt- niet zullen stijgen. Voor een minimale periode van 3-5 jaar. Toon initiatief ! Werk met open calculatie modellen en teruggave van geld als het project niet brengt wat er toegezegd was.
Kortom begin met een degelijk en voor de huurder (financieel-) aantrekkelijk charmeoffensief.
In plaats van ze op voorhand te plukken.
Aan de slag !

Reactie toevoegen

Plain text

  • Geen HTML toegestaan.
  • Adressen van webpagina's en e-mailadressen worden automatisch naar links omgezet.
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.
CAPTCHA
Plaats svp een vinkje. Dit is om spam te vermijden.