Amsterdamse Woonagenda 2025: 'Grootste tekort bij de gereguleerde huurvoorraad'

Amsterdamse Woonagenda 2025
‘Grootste tekort bij de gereguleerde huurvoorraad’

Bij ongewijzigd beleid stevent Amsterdam af op een groot tekort in de gereguleerde huurvoorraad in 2025. Dat staat in de Woonagenda van het Amsterdamse college. De voorraad zakt naar 39 procent terwijl 49 procent van de Amsterdamse huishoudens op deze woningen is aangewezen.

Woonagenda 2025

 

Woonagenda: zo zit het
De Woonagenda bevat actiepunten op drie onderdelen:
  • het aanbod beter laten aansluiten op de behoefte
  • gereguleerde en middeldure huurwoningen gerichter verhuren
  • de woningkwaliteit verbeteren.

De Amsterdamse Woonagenda zet de kaders voor het woonbeleid tot 2025. De toenemende aantrekkingskracht van de hoofdstad blijft voor grote spanningen zorgen op de woningmarkt, ondanks de huidige en geplande forse bouwproductie. Uit de prognoses blijkt dat in 2025 het grootste knelpunt zit in de gereguleerde huurvoorraad. Het tekort aan sociale huurwoningen wordt  veroorzaakt door verkoop en liberalisering van corporatiewoningen en particuliere huurwoningen én ontwikkelingen in het sociale domein (extramuralisering, huisvesting statushouders); omgekeerd neemt het grote tekort aan middeldure huurwoningen af: het aanbod groeit dankzij de geplande bouwproductie en het liberaliseren van gereguleerde huurwoningen van 6 naar 9 procent in 2025, terwijl de behoefte wordt ingeschat op 11 procent. Het segment dure huur verdubbelt in die periode: van 7 procent (2015) naar 15 procent in 2025.
De Woonagenda bevat actiepunten op drie onderdelen: het aanbod beter laten aansluiten op de behoefte; gereguleerde en middeldure huurwoningen gerichter verhuren (woningverdeling) en verbetering van de woningkwaliteit.

 

 

Paradigma-verschuiving

De Woonagenda - vroeger Woonvisie geheten - is een tour de force van verantwoordelijk wethouder Bouwen en Wonen Laurens Ivens. De SP-wethouder moest overeenstemming bereiken met zijn collegepartijen VVD en D66, die op tal van punten een behoorlijk andere visie op de woningmarkt hebben. Het compromiskarakter is voelbaar in de vaak voorzichtig geformuleerde actiepunten (‘acties’), waarin veel voorstellen tot ‘onderzoek naar’.
Maar Ivens heeft wel bereikt dat het volledige college vaststelt dat er een groot tekort aan gereguleerde huurwoningen aan zit te komen. Dat is een belangrijke paradigma-verschuiving. Elke woningzoekende weet dat sociale huurwoningen een uitermate schaars goed zijn, maar nog altijd is er een theoretisch overschot: de voorraad woningen is groter dan de doelgroep die er recht op heeft. En dat weegt zwaar mee in beleidsdiscussies. Het omslagpunt is nu bijna bereikt. Door de stijgende woningprijzen en de prominente rol van de woningwaarde in het nieuwe puntenstelsel worden de komende jaren veel vrijkomende particuliere huurwoningen geliberaliseerd. Deze schuiven grotendeels door naar de dure huur.

Middensegment

Amsterdam heeft de opgevoerde bouwambities eerder verwoord in het document Koers 2025. Maar er staat wel één prominent actiepunt op dit vlak in de Woonagenda: vanaf dit jaar wil het college minimaal 1.500 middeldure huurwoningen per jaar bouwen.
De Woonagenda gaat met name over het beleid rond huurwoningen, en dan nog vooral over de huurwoningen van corporaties. Nu lopen de huidige Samenwerkafspraken met de corporaties tot en met 2019 en Ivens is niet van plan de huidige set afspraken - waarvan de laatste net zijn afgerond - weer open te breken. Maar goed, een Agenda werpt zijn schaduw vooruit, dus veel actiepunten hebben betrekking op de periode daarna.  
Zo wil Ivens een aangescherpte afspraak over de zogeheten ‘dynamische voorraad’: het aantal reguliere sociale huurwoningen van corporaties. Volgens de huidige afspraken houden de corporaties minimaal 162.000 reguliere sociale huurwoningen aan. Ze hebben er nog ongeveer 166.000. Volgens de Woonagenda moet dat minimum vanaf 2019 omhoog, gezien het dreigende tekort. Met die aankondiging wordt direct een claim gelegd op toekomstige bouwprogramma’s. Ivens wil ook een “nieuwe afspraak” met corporaties over de verkoop en liberalisering van corporatiewoningen in wijken waar het aandeel gereguleerde huurwoningen al laag is. Lees: stop daarmee.
Een derde actiepunt is dat het college wil dat de corporaties hun vrije sector huurwoningen ten minste 25 jaar inflatievolgend verhuren in het middensegment. Ook dat is voor na 2019. Volgens de huidige Samenwerkingsafspraken verhuren corporaties maximaal 65 procent van hun vrije sector huurwoningen voor maximaal 971 euro en met een gemiddelde huur van minder dan 850 euro.

Niet meer loten

Het college wil stoppen met het verloten van sociale huurwoningen, een oude SP-wens. Dit om sociale huurwoningen passender en rechtvaardiger toe te wijzen. In dat kader wordt nog een reeks maatregelen aangekondigd, die onvermijdelijk tot extra regelgeving en meer bureaucratie leiden. Dat was juist een reden voor het vorig college om flink te wieden in voorrangsregels en urgentiecategorieën. We zien nu een deel daarvan weer terugkeren (bijvoorbeeld voorrangsregels voor grote gezinnen). Maar er staan ook nieuwe voorstellen, veelal met de nodige voorzichtigheid - ‘onderzoek naar’ - geformuleerd. Bijvoorbeeld onderzoek naar een vermogenstoets voor sociale huurwoningen (nu alleen inkomenstoets), of naar een huisvestingsvergunning voor middensegment huurwoningen.  

Bouwproductie

Nog altijd geldt het aloude adagium dat bouwen, bouwen, bouwen de beste manier is om woningschaarste te lijf te gaan. In het document Koers 2025 heeft het college zijn bouwambities uit de doeken gedaan. De Woonagenda zou ook het document moeten zijn voor het antwoord op de vraag voor wié er moet worden gebouwd, maar op dit gebied van bouwprogrammering ontbreekt het aan keiharde afspraken, zoals ooit de 30-procents­norm (sociale huurwoningen) in het PvdA-tijdperk. In Het Parool werd gespeculeerd dat Ivens in ruil voor zijn medewerking aan de aangepaste erfpachtvoorstellen, op dit vlak toezeggingen had gekregen van VVD en D66, maar dat blijkt in ieder geval nog niet uit de Woonagenda. Wat de nieuwbouwprogrammering betreft, beperkt het college zich tot de formulering dat er per project of plan “een gesprek” moet plaatsvinden over de verdeling sociaal, middenhuur en overige marktwoningen”.
De opgehoogde doelstelling voor middeldure huurwoningen (van 1.000 naar 1.500 per jaar) is de meest concrete uitspraak. De corporaties hebben eerder de ambitie uitgesproken minimaal 1.200 woningen per jaar te bouwen (in 2015 en 2016 niet gelukt).  
Goed nieuws is er ten slotte voor de Huurdersvereniging Amsterdam en !WOON (voorheen ASW en Wijksteunpunten Wonen). De Woonagenda stelt dat “de structurele middelen voor bewoners­ondersteuning en belangenbehartiging” behouden moeten blijven”.

 

Enkele actiepunten Woonagenda 2025
  1. Jaarlijks 1.500 middeldure huurwoningen laten bouwen.
  2. Met de corporaties afspreken dat vrije sector huurwoningen ten minste 25 jaar inflatievolgend worden verhuurd in het middensegment, ook na mutatie.
  3. Nieuwe afspraak maken over verkoop en liberalisatie van corporatiewoningen in gebieden met laag aandeel.
  4. Stoppen met het verloten van gereguleerde huurwoningen via WoningNet.
  5. Voor grote woningen een bezettingsnorm of algemene voorrang voor gezinnen invoeren.
  6. Seniorenlabel verbreden tot een zorglabel zonder specifieke minimumleeftijd.
  7. Uitvoerbaarheid van een huisvestingsvergunning voor middeldure huur onderzoeken.
  8. Onderzoek naar vermogenstoets voor sociale huurwoningen.