Eind dit jaar draagt Rochdale 509 woningen over aan collega-corporatie Wooncompagnie. In ruil voor 100,4 miljoen euro, die Rochdale goed kan gebruiken voor nieuwbouw en verduurzaming in de Metropoolregio Amsterdam. Nadrukkelijk is gekozen voor overdracht aan een andere corporatie, zodat de sociale huurwoningen binnen de sector blijven.
Het zaadje voor de opzienbarende transactie werd anderhalf jaar geleden geplant toen Mohamed Acharki na zijn aantreden als bestuursvoorzitter van Rochdale ging kennismaken met de collega’s in de regio. Het gesprek met Stefan van Schaik van Wooncompagnie ging over de beperkte bouwmogelijkheden in het werkgebied, de ruimte van Wooncompagnie om te investeren en de enorme opgaven van Rochdale voor nieuwbouw en verduurzaming. Van Schaik bood aan te kijken hoe ze als kleinere corporatie met meer financiële draagkracht de helpende hand konden bieden. De voorgenomen overdracht van de woningen past naadloos in het pleidooi van voormalig minister De Jonge in zijn kamerbrief van december 2023.
“We nemen de volkshuisvestelijke taak over.” Zo noemt Van Schaik de overdracht van de woningen. Zij blijven immers allemaal in de corporatiesector en zijn niet aan een investeerder verkocht. Het aantal van 509 is gebaseerd op de financiële ruimte van ruim 100 miljoen euro die Wooncompagnie kan vrijmaken zonder dat de eigen bedrijfsvoering, het huurbeleid en de bouwambitie in het geding komen.
Hiervan bestaat circa 60 miljoen euro uit twee leningen die Wooncompagnie overneemt van Rochdale en circa 40 miljoen euro uit nieuwe leningen waarvoor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het borgingsplafond heeft verhoogd. Wooncompagnie heeft deze investeringsruimte door lage organisatiekosten en doordat ze twee jaar geleden een vergelijkbaar aantal woningen in West-Friesland heeft overgedragen aan De Woonschakel.
Bekend terrein
De 509 woningen staan in Purmer-Noord en Purmer-Zuid, in buurten waar Wooncompagnie al meer vergelijkbare woningen heeft. Het gaat om eengezinswoningen, gestapelde bouw en seniorenwoningen, gebouwd tussen 1982 en 1996. Vrijwel allemaal met energielabel A en aardgasvrij want Purmerend heeft al lange tijd stadswarmte. Na de overdacht houdt Rochdale nog 1.600 woningen in Purmerend en groeit het bezit van Wooncompagnie in deze gemeente naar circa 4.500 woningen. “Het gaat ons niet om uitbreiding van ons bezit”, zegt Van Schaik. “De opgave in deze regio is enorm en het helpt als collega-corporatie Rochdale ruimte krijgt om te investeren in die woningmarkt. Dat wij daaraan een bijdrage kunnen leveren is voor ons de belangrijkste drijfveer.”
“Zonder deze deal zouden we meer woningen moeten verkopen waardoor ze uit de sociale sector verdwijnen”
Het plan is voorgelegd aan de gemeente Purmerend, aan huurdersvertegenwoordigingen en aan de ondernemingsraden. Alle zienswijzen zijn positief. Huurders hebben een brief ontvangen waarin staat dat de huur gelijk blijft en de service en dienstverlening minimaal op hetzelfde niveau. “Het enige wat anders is, is de naam”, zegt Acharki. Wooncompagnie staat bekend als een goede verhuurder en scoort bij de Aedes benchmark op alle onderdelen een A. Rochdale draagt de komende maanden alle informatie over de woningen over aan Wooncompagnie. Misschien maken ook enkele medewerkers de overstap.
De trein loopt
Rochdale krijgt nu meer financiële ruimte voor nieuwbouwplannen en voor de verduurzaming van bestaand bezit, met name in Amsterdam en Zaanstad, maar ook in Purmerend. “De trein gaat lopen”, zegt Acharki. “Vanaf 2025 leveren we veel woningen op. We hebben genoeg geld om de komende tien jaar te bouwen en te verduurzamen, maar bij corporaties gaat het om de langere termijn. We moeten nu al keuzes maken. Deze deal helpt om daarvoor meer financiële ruimte te creëren. Zonder deze deal zouden we meer woningen moeten verkopen waardoor ze uit de sociale sector verdwijnen.”
De overdracht van de woningen is geheel in lijn met de financiële solidariteit die het Rijk bepleit. De welwillende ondersteuning vanuit het WSW onderstreept dat. Met de Belastingdienst loopt de medewerking minder soepel. De aanvankelijke 10 miljoen euro aan verschuldigde overdrachtsbelasting is inmiddels weliswaar teruggebracht naar 6 miljoen, maar corporaties vinden dat overdracht binnen de sector zonder overdrachtsbelasting moet plaatsvinden. Over het resterende bedrag zijn de partijen nog in gesprek. De onzekere uitkomst is overigens geen breekpunt voor de deal, maar Wooncompagnie en Rochdale zullen tot het uiterste gaan met het bezwaar tegen een eventuele heffing.
Hartekreet
“We werken graag mee aan deze solidariteit binnen de sector”, aldus Van Schaik. Hij hoopt dat andere corporaties zijn voorbeeld volgen. Voor Rochdale is het niet per se een eenmalige exercitie. Corporaties die een vergelijkbare deal willen sluiten, zijn van harte welkom voor een gesprek met Acharki. Maar het blijven lapmiddelen, stellen de bestuurders.
Van Schaik doet een oproep aan het nieuwe kabinet voor structurele oplossingen: “De meest in het oog springende maatregel is zorgen dat we fiscaal veel meer ruimte krijgen. Wij worden nu heel erg beperkt in het lenen, omdat we niet alle rente mogen aftrekken van onze winst. We betalen heel veel winstbelasting, terwijl we onderaan het streep helemaal geen winst maken.” Acharki vindt dat er nog meer nodig is: “We hebben voor tien jaar de opgaven in beeld, maar er liggen grotere opgaven om in 2050 energieneutraal te kunnen zijn. Nu betalen de smalle schouders in de samenleving de volledige volkshuisvestelijke rekening. Om de betaalbaarheid te blijven garanderen, hebben we écht structurele bijdragen van de overheid nodig.”