Image

Mohamed Acharki staat nu ruim twee jaar aan het roer van Rochdale. Hét moment voor aanscherping van de corporatiekoers is aangebroken. Daarbij is hij overigens de laatste om het werk van voorganger Hester van Buren als ‘onvoldoende’ te kwalificeren. De bestuursvoorzitter spreekt liever van een verrijking van de door haar ingeslagen weg. Ook zij stelde buurten centraal. “Opgroeien in een sterkte buurt maakt het verschil voor de bewoners. Daarom investeren wij in buurten. Aan die richting verandert niks, maar we hebben behoefte aan meer focus. En aan duidelijke keuzes.”

Kwetsbare huurders

Acharki is bezorgd over de staat van de stad en de kwetsbaarheid van veel van zijn huurders. “We leven in één van de rijkste landen ter wereld, maar we kennen tegelijkertijd schrijnende woningnood. Dakloosheid groeit. Onverminderd is er sprake van kansenongelijkheid; jonge mensen hebben minder ontwikkelkansen. Het aantal alleenstaanden groeit en het aantal ouderen zal verdubbelen.” Veel corporatiehuurders zijn kwetsbaar. “Onder onze huurders zijn relatief veel mensen die moeite hebben met taal en minder digitaal vaardig zijn. Het zijn ook die mensen die vastlopen in onze bureaucratische systemen, voor hen is ‘meedoen’ elke dag een uitdaging.” Hij verwijst ook naar de tekorten in de zorg. “Veel van onze huurders hebben een vorm van zorg nodig, maar die zorg is niet meer altijd voorhanden. Ik zie dat ook in mijn directe omgeving. Verpleeghuizen hebben nu al grote moeite hun bewoners goede zorg te bieden, en dat zal alleen maar erger worden.” En hij wijst op het gebrek aan sociale cohesie. “Veel mensen leven langs elkaar heen. Daardoor hebben we steeds vaker te maken met de gevolgen van eenzaamheid.”  

Rochdale kan al die problemen niet klaren. Wel is het volgens Acharki belangrijk dat een woningcorporatie de juiste houding aanneemt. “Wij staan midden in de samenleving, we kennen onze huurders. Het is belangrijk dat de vragen van onze huurders over schulden, over behoefte aan zorg of wat dan ook op de juiste plek terechtkomen. Dat vraagt van ons dat we in contact staan met de relevante netwerken. Mijn voorganger heeft daar al een goede basis voor gelegd, nu is het zaak de samenwerking met buurtteams, welzijns- en zorgprofessionals, onderwijsinstellingen, lokale initiatieven, kortom iedereen die er in een buurt toe doet verder te versterken.”

Gemeenschapszin

De traditionele corporatietaak blijft onverminderd bestaan: nieuwe woningen bijbouwen en de bestaande woningvoorraad verbeteren. “Dat is ons werk. Ik vind het belangrijk dat we dat in één keer goed doen. Onze projecten moeten een positieve bijdrage leveren aan gemeenschapszin. Ook moet het zo zijn dat die nieuwe woningen passen bij de behoefte van een buurt. We moeten afleren dat wij wel weten wat goed is. Elk bouwplan begint met luisteren naar de wensen van de gemeenschap. Vervolgens moeten wij ons verplicht voelen daar naar te handelen. Niet in elke wijk datzelfde huis bouwen, maar ruimte bieden voor heel verschillende oplossingen. Daarbij zal het vaker gaan om maatwerk: een bescheiden hofje, een groot woongebouw met extra voorzieningen of een complex waar de bewoners zelf het beheer voeren. Dat is misschien niet altijd makkelijk, onze ontwikkelmodellen zijn niet direct toegesneden op het loslaten van standaarden, maar juist door te bouwen wat mensen graag willen kunnen we betere buurten maken.”

 'Juist door te bouwen wat mensen graag willen kunnen we betere buurten maken'

Dat kan er bijvoorbeeld toe leiden dat extra duurzaam wordt gebouwd of dat circulair handelen een boost krijgt als de buurt daar om vraagt. Maar gebiedsontwikkeling is niet altijd een kwestie van: ‘u vraagt en wij draaien’. “We weten dat onze woningvoorraad voldoende grote woningen biedt om de vraag van gezinnen te kunnen opvangen. Alleen, in veel van die woningen wonen nu ouderen. Meer investeren in ouderenhuisvesting kan dus een betere keuze zijn. Het hoort vervolgens wel bij onze taak heel goed naar die senioren te luisteren en onze plannen aan te passen aan hun wensen, alleen dan lukt het die verschillende opgaven aan elkaar te koppelen. Ook voor ouderen geldt: niet iedereen heeft dezelfde behoefte. De één wil beschikken over een extra kamer om kleinkinderen te ontvangen, een ander is blij met een studio. Sommige mensen hebben behoefte aan meer mogelijkheden voor ontmoeting, maar ook dat is niet voor elke groep hetzelfde. Denken in blauwdrukken helpt ons niet verder.”

Uitgaven en inkomsten in balans

De vastgoedwereld is al meer dan dertig jaar zijn domein. En al die tijd verwondert Acharki zich over het gebrek aan eigenaarschap in ons land als het om woningen gaat. “Woningen vinden gretig aftrek zonder dat de gebruikers betrokken zijn bij het product. Ik heb dat nooit begrepen. Mensen zullen zich anders gedragen als zij zeggenschap ervaren, als ze zich mogen uitspreken over oppervlakte, het aantal kamers, de kwaliteit van de uitvoering. Juist eigenaarschap geven is nodig. Dat zorgt voor meer levensgeluk, meer onderling contact en wellicht minder zorgvragen.”   

'We kunnen niet almaar meer geld lenen, dus de landelijke politiek zal iets moeten ondernemen'

Experts waarschuwen veelvuldig voor het ontbreken van een duurzaam verdienmodel voor de corporatiesector. Acharki wil daar niet veel woorden aan vuil maken. Rochdale heeft voor de komende jaren de middelen voorhanden om vijfduizend nieuwe woningen te bouwen en de kwaliteit van duizenden woningen te verbeteren. “Uitgaven en inkomsten moeten altijd met elkaar in balans zijn, anders zinkt het schip op enig moment. Uiteindelijk zal het Rijk in actie moeten komen. Het is belangrijk wonen betaalbaar te houden. Een gematigd huurbeleid in combinatie met de almaar groeiende afdracht aan vennootschapsbelasting beperkt onze investeringsmogelijkheden. We kunnen niet almaar meer geld lenen – een aantal collega’s zit al aan het ‘leningplafond’ – dus de landelijke politiek zal iets moeten ondernemen; alleen dan kan de sector in ons land jaarlijks dertigduizend nieuwe woningen bouwen. Uiteindelijk zal dat wel goed komen, vandaag is het voor mij belangrijk te investeren in sterke buurten, in sterke bewoners.”