Voor Arno (28) was Diemen geen onbekende plek toen hij op zoek ging naar een vrije sector huurwoning om met Rianne (27) samen te wonen. Tijdens zijn studie huurde hij met een huisgenoot al een kamer in het centrum van de gemeente. Toch was het eerder toeval dat het stel na enig zoeken in Holland Park terechtkwam. “We hadden net zo goed in Nieuw-West kunnen zitten. Daar woont het gros van mijn vrienden en het VUMC waar ik werk als arts-onderzoeker, is dichterbij.” In hun keuze voor de nieuwbouwwijk in Diemen-Zuid gaven uiteindelijk de hoogte van de huur en goede bereikbaarheid de doorslag. “We betalen 1.250 euro voor 68 m2 en een parkeerplaats. Dat is niet goedkoop, maar wel binnen ons budget. Bovendien ligt de wijk precies tussen mijn werk en dat van Rianne in. Met de metro is ze in tien minuten op de UvA.” Dat Holland Park – op een bloemenzaak na – nog geen winkels of cafeetjes heeft, vinden ze beiden  geen probleem. “De Jumbo in winkelcentrum Kruidenhof is maar vijf minuten fietsen. Ook de Amsterdamse Poort en het Arenagebied met zijn bioscoop liggen erg dichtbij”, vertelt Rianne. “Laatst hebben we ook een hapje gegeten bij de World of Food en in het weekend fietsen we soms naar de Watergraafsmeer om met vrienden uit eten te gaan.” Het stel vindt het ook fijn dat ze vanuit hun appartement snel in het groen zitten. “We mogen graag in het Diemerbos of de Bijlmerweide hardlopen.” Hoewel ze op termijn het liefst een eigen woning kopen, blijft Holland Park voor de eerstkomende jaren wel hun thuis. 

Van retro tot modern

Arno en Rianne zijn al lang niet meer de enigen die in de afgelopen jaren in de Diemense nieuwbouwwijk zijn neergestreken. Van de 4.300 woningen die de gemeente er – exclusief de studentencampus van Greystar –  wil laten bouwen, is inmiddels waarschijnlijk zo’n derde bewoond. De blokken van minimaal zeven verdiepingen aan de oostkant van de wijk waren drie jaar geleden het eerste af. Ze zijn onderling verbonden door hoge woontorens en schermen de wijk af van het metrospoor. Ten westen daarvan liggen zeven appartementengebouwen die zijn omgeven door kunstmatige grachten (de Waterbuurt). Een deel is al in gebruik, de andere worden afgebouwd – met twee jaar vertraging omdat de aannemer halverwege het project failliet ging. Achter deze waterblokken is Hurks inmiddels ook begonnen met de realisering van vrije sector huurappartementen. Het is één van de laatste projecten in de eerste fase van Holland Park, dat nadrukkelijk de handtekening van Sjoerd Soeters draagt. Voor de opzet van de wijk keek hij naar het eerder door hem ontworpen Java-eiland in Amsterdam en Sluseholmen in Kopenhagen. Net als daar staat in Diemen een deel van de gebouwen met hun voeten in het water en zijn de kleurige baksteengevels in alle denkbare architectuurstijlen ontworpen.

Transformatie kantorenwijk

André Snippe van het gelijknamige vastgoedbedrijf is de initiatiefnemer en bedenker van de nieuwbouwwijk. Hij legde middenin de economische crisis de gemeente zijn plan voor om het met leegstand kampende kantorengebied Bergwijkpark-Noord te transformeren tot een woonwijk. Eerder had hij al met succes naast het NS-station een leegstaand kantoorcomplex omgebouwd tot studentencampus naar Amerikaans model met bijna duizend woningen en verschillende voorzieningen. Door de lege kantoren ernaast tegen spotprijzen op te kopen, wist hij ook de grond voor Holland Park in handen te krijgen. De gemeente werkte enthousiast aan de gebiedsontwikkeling mee en stelde weinig eisen. Ze was al lang blij dat een partij het verloederde gebied met zijn versnipperde eigendom wilde aanpakken. Eerder had ze geprobeerd met De Key en het toenmalige Bouwfonds de herontwikkeling op gang te krijgen, maar dat was mislukt. De gemeenteraad had wel bepaald dat toekomstige nieuwbouwplannen Diemen geen cent mochten kosten. Dat was voor Snippe geen probleem. Die wilde toch al zelf de openbare ruimte aanleggen. De markt kon dat volgens hem sneller, goedkoper en beter dan de lokale overheid.

In het deel van Holland Park dat door Snippe is gerealiseerd, staan alleen koopwoningen en vrije sector huurappartementen. In de volgende fasen van de nieuwbouwwijk wil de gemeente nadrukkelijk ook sociale en middeldure huurwoningen realiseren, te beginnen met de nieuwbouw aan de westkant van de wijk. “Daar hebben we in tegenstelling tot de eerste fase van Holland Park de grond in handen. Met de huidige hoogconjunctuur konden we er ook hogere eisen aan ontwikkelaars stellen. Al moet je er altijd voor oppassen dat je niet overvraagt”, vertelt gemeentelijk projectmanager ruimtelijke ontwikkeling Rob van Bijleveld.

Nu ook sociaal en middenhuur

In april 2018 stelde de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan plus de beoogde duurzaamheids- en beeldkwaliteitseisen vast. In Holland Park West moeten tussen de 600 en 750 woningen komen met ten minste 24 procent middeldure huur en 30 procent sociale huur in drie verschillende categorieën. De goedkope woningen mogen niet worden geclusterd op de minder aantrekkelijke locaties en het parkeren wordt half verdiept opgelost. De ontwikkelaars zijn er verantwoordelijk voor een tijdige aanleg van de openbare ruimte en de bouw van een brede school voor zevenhonderd leerlingen tegen een vast budget. Op de Europese aanbesteding die vervolgens werd georganiseerd, schreven zich vijf consortia in. Drie van hen deden een bod, waarbij de ontwikkelcombinatie Xplore van BPD en Dura Vermeer er met de hoofdprijs vandoor ging. “Zij scoorden niet alleen hoger op onze kwaliteitseisen, maar boden ook meer voor de grond”, aldus Van Bijleveld.

Maisonnettes aan groene binnenhoven

Als alles volgens plan verloopt, gaat nog dit jaar de schop in de grond voor de eerste woningen en de brede school in Holland Park West. In de zomer van 2022 moeten die in gebruik genomen worden. Drie jaar later volgt de oplevering van de andere huizen en voorzieningen. Anders dan in de eerste fase van de nieuwbouwwijk is er veel aandacht voor gezinnen met kinderen. Mecanoo Architecten heeft een stedenbouwkundig plan ontworpen waarin tweelaags maisonnettes zijn opgenomen met een eigen voordeur aan de straat. Ze liggen rond groene en autovrije binnenhoven die worden doorsneden door een gracht waar kinderen veilig kunnen spelen. De andere woningen zijn ondergebracht in appartementenblokken rond de groene kern. In lijn met de eisen van de gemeente worden de woningen energieneutraal opgeleverd en streven BPD en Dura Vermeer naar een circulair en klimaatadaptief gebouwde buurt. “Alle huizen krijgen zonnepanelen en een warmtepomp terwijl we proberen ze zo demontabel mogelijk te bouwen. Van de bomen op de bouwplaats zal ook een deel worden herplaatst. Het hout van de gekapte exemplaren wordt hergebruikt in het project”, legt Edward Zevenbergen van BPD uit.

Winkels en cafés taboe

Terwijl voor de eerste fase van Holland Park nog verschillende winkels en café-restaurants zijn gepland, blijven deze voorzieningen voor de nieuwbouw van BPD en Dura Vermeer taboe. Zevenbergen begrijpt dat Diemen bang is voor concurrentie met bestaande winkelcentra, maar vindt het jammer dat toekomstige bewoners voor een kop koffie of een boodschap de buurt uit moeten. “Uit eigen onderzoek bleek dat bewoners juist behoefte hebben aan een ontmoetingsruimte in de buurt.”
 
Van Bijleveld relativeert het gebrek aan voorzieningen. Zo komt in de laatste fase van Holland Park op de grens met de Bijlmermeer nog een stadsstraat met volop ruimte voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Het is alleen nog onduidelijk wanneer deze nieuwe buurt wordt gerealiseerd. Er loopt op dit moment een procedure bij de Raad van State, omdat twee kaveleigenaren het niet eens zijn met het bestemmingsplan dat de nieuwbouw mogelijk maakt. Voor deze laatste fase heeft de gemeente ruim 6.400 m2 bvo aan voorzieningen en 1500 woningen gepland, verdeeld over 30 procent sociale huur, 20 procent middeldure huur en 50 procent vrije sector koop. In de nieuwe buurt komt ook veel aandacht voor openbaar groen en aantrekkelijke verblijfsruimten die uitnodigen tot sporten en bewegen. “In de eerste fase van Holland Park zijn veel binnenhoven nogal stenig uitgevallen en worden ze door bewoners regelmatig afgesloten. De openbare ruimte is er daardoor veel minder toegankelijk dan we hadden bedoeld.”