Positie op woningmarkt verslechtert verder

Positie op woningmarkt verslechtert verder
Starter: pineut én troetelkind

Overheden, corporaties en financiers buitelen over elkaar heen met verkoop bevorderende maatregelen voor starters. De nieuwste loot aan deze boom is de Starterslening van VROM, die per 1 januari in werking is getreden. Alle MGE-regelingen, koopsubsidies en leenarrangementen ten spijt is de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters sinds 1985 met twintig procent afgenomen. Dat blijkt uit onderzoek van het Woningmarkt Expertise centrum van de Erasmus Universiteit.

Startersregelingen
Verkoop vrij op naam
Corporaties: vaak gehanteerd bij verkoop aan zittende huurders.
De overdrachtskosten zijn bij de koopsom inbegrepen.

Startershypotheek
Banken: starters kunnen meer lenen doordat bijvoorbeeld de woonquote wordt toegepast op beide inkomens of ouders meetekenen.

Nationale Hypotheekgarantie
Waarborgfonds: bank krijgt garantie over betaling rente en aflossing ook als men de hypotheek niet meer kan opbrengen. Voor die garantie geeft de bank een rentekorting tot 0,5 procent. (zie www.nhg.nl)

Koopsubsidie
Rijk: een maandelijkse tegemoetkoming in de hypotheeklasten voor mensen met een bescheiden inkomen.
Deze bedraagt maximaal 173 euro per maand. Er is een vast jaarbudget beschikbaar. (zie www.senternovem.nl/UBR/Koopsubsidie)

Starterslening
Rijk: lening om het verschil te overbruggen tussen koopsom en de maximaal verkrijgbare hypotheek. De eerste drie jaar wordt geen rente en aflossing betaald. Bij stijging van inkomen worden meer woonlasten betaald. (zie www.svn.nl)

Verkoop via gedeeld eigendom
Voorbeeld van een van de vele MGE-constructies. Woning wordt gekocht voor 75 procent van marktwaarde, waarbij corporatie voor 25 procent eigenaar blijft.

Verkoop vrij op naam voor zittende huurders, uitgestelde betaling, gedeeld eigendom, kopen met voorkennis en een kortingsregeling voor nieuwbouw op IJburg. Dit is een kleine greep uit de regelingen van een aantal Amsterdamse corporaties die de toegankelijkheid op de Amsterdamse koopwoningmarkt voor starters moeten bevorderen. En tot 1 januari was er ook nog de Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH). Die is afgeschaft omdat Amsterdam - net als ruim negentig andere gemeenten - gebruik gaat maken van de nieuwe Starterslening van VROM. Dat is namelijk voordeliger voor de stad: de AMH werd voor honderd procent gefinancierd door de gemeente, terwijl de Starterslening voor vijftig procent door VROM wordt betaald. Het ministerie heeft daarvoor begin dit jaar 40 miljoen euro beschikbaar gesteld.

Ongeveer 1600 mensen maakten tussen 2000 en 2006 gebruik van de AMH-regeling. Dit jaar worden alleen nog tweehonderd woningen in nieuwbouwprojecten met een AMH-regeling verkocht, maar daarna valt definitief het doek. Waarschijnlijk stapt Amsterdam in juni dit jaar over op de Starterslening.

Voor die lening ontvangt de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten 40 miljoen euro, waarmee naar verwachting vijfduizend extra startersleningen kunnen worden verstrekt, bovenop de goedkopere leningen die al jaren worden aangeboden via de Nationale Hypotheek Garantie. Gemeenten die de regeling toepassen bepalen zelf de hoogte van de lening en het maximuminkomen waarover deze verstrekt wordt.

Juist voor starters zijn ook koopwoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) interessant. Via zulke constructies kan men een woning – onder voorwaarden – kopen onder de marktwaarde. In diverse gemeenten bestaat een aanbod van zulke woningen, maar maar in Amsterdam wilde het tot op heden niet vlotten. Bouwer Ooms trekt nu een project waarin woningen met een marktwaarde van 230.000 euro voor 150.000 tot 185.000 euro beschikbaar komen. En ook de Amsterdamse corporaties pakken deze handschoen nu op. In het nieuwe akkoord met de gemeente nemen corporaties zich voor deze collegeperiode zo’n vijfhonderd woningen via MGE-achtige constructies aan de man te brengen.

Ook zijn per 1 januari de regels voor de Koopsubsidie door VROM verruimd. Dit is een door de overheid verleende financiële ondersteuning voor starters op de koopmarkt. De belangrijkste wijziging is de hoogte van het maximum bruto-inkomen om voor de Koopsubsidie in aanmerking te komen. Lag dat eerst op 29.000 euro, inmiddels is dat verhoogd naar 38.000 euro bruto per jaar. Het maximaal te lenen bedrag is bovendien fors verhoogd van 105.000 euro naar ruim 171.500 euro. Hiervoor wordt door het ministerie tot 2011 25 miljoen euro beschikbaar gesteld.

Stijging huizenprijzen

Zowel de Vereniging Eigen Huis (VEH) als de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) denken dat speciale regelingen voor starters prijsstijgingen in de hand werken. Door regelingen als de Starterslening stijgt volgens de vereniging de vraag en dus ook de huizenprijzen. De oplossing zit ‘m volgens de VEH dus vooral in meer bouwen en het verder stimuleren van de verkoop van corporatiewoningen.

Ook de Nederlandse Vereniging van Banken vindt speciale regelingen voor starters onverstandig. De banken hadden tot voor kort diverse regelingen om starters meer te laten lenen dan hun inkomen eigenlijk toelaat. Dit heeft volgens NVB-directeur Hein Blocks vooral geleid tot prijsstijgingen. De omvang van een hypothecaire lening is echter per 1 januari aan banden gelegd. Conform de vernieuwde Gedragscode Hypothecaire Financieringen moeten de banken zich strakker houden aan de Nibud-woonquote. Dat betekent in de praktijk dat een hypotheek niet hoger mag zijn dan 4,5 maal het brutojaarinkomen. Het Woningmarkt Expertise Centrum becijferde al eerder dat tussen 1985 en 2002 de lening-inkomensratio is gestegen van 3,3 tot 6,5. Sinds 2002 kon de gemiddelde starter ruim zes maal zijn jaarsalaris lenen voor de aanschaf van een woning.

Tenslotte heeft ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars bezwaren geuit tegen startersleningen. Volgens de NVM kan er beter nog meer geïnvesteerd worden in “slechte stadswijken waar weinig mensen willen wonen”. Door verbetering van de bestaande woningvoorraad wordt de doorstroming van de sociale huursector naar koopwoningen volgens de NVM versterkt.

Gedwongen verkoop

Een van de bekendste regelingen voor de lagere inkomensgroepen is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. In 2004 werden bijna 90.000 garanties afgegeven en dit aantal is in 2005 en 2006 gestegen tot ruim 120.000 per jaar. Het aantal gedwongen verkopen met verlies is echter ook gestegen. In 2004 vonden 331 gedwongen verkopen plaats. In 2005 waren dat er 592 en vorig jaar spande de kroon met ten minste 796 gedwongen verkopen. Met die verliesdeclaraties voor de NHG is een bedrag van 28 miljoen euro gemoeid. Directeur Karel Schiffer van de NHG verwacht voor 2007 echter weer een daling van die verliescijfers door het gunstiger economisch klimaat.

Volgens Schiffer is de problematiek voor starters momenteel echter groter dan ooit. Ook hij pleit ervoor het aanbod van koopwoningen te vergroten door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Alternatieve financieringsconstructies zoals een NHG-startersfonds, waarbij renteloze leningen worden verstrekt, moeten de starters verder helpen. Dat fonds moet worden gevoed door stortingen uit de kas van gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties. In de meeste gevallen geldt zo’n regeling voor ongeveer tien procent van de koopsom en is de looptijd gemiddeld zes jaar. Dit plan is voorgelegd aan VROM.

In een onlangs door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen uitgegeven proefschrift van de Amerikaanse onderzoekster Liou Cao wordt geconcludeerd dat garantiefondsen met overheidssteun de werking van de hypotheekmarkt bevorderen. Daardoor neemt de toegankelijkheid voor met name lagere inkomensgroepen in de koopsector toe.

Belang starters

Volgens de onderzoekers van het Woningmarkt Expertise Centrum is de instroom van starters – gemiddeld 29 jaar, vaak single en met een modaal inkomen - van vitaal belang voor een gezonde woningmarkt. “Starters stimuleren de doorstroming op de woningmarkt door deze aan de onderkant te voorzien van de nodige liquiditeit”, concluderen zij in hun analyse van het Woningbehoefte Onderzoek. Maar ondanks het belang van die starters en alle verkoop stimulerende maatregelen ten spijt, komt de starter er nog steeds bekaaid van af. Dat het aantal starters zowel op de huur- als de koopmarkt daalt, kan volgens de onderzoekers deels een gevolg zijn van de vergrijzing. Zij wijten de verslechterde positie van de onderzoeksgroep echter vooral aan het minder hard stijgen van de inkomens ten opzichte van een verdriedubbeling (in 2002) van de huizenprijzen.

De Vereniging Eigen Huis heeft onlangs een prijsvraag uitgeschreven voor het beste idee waarmee starters op de woningmarkt geholpen kunnen worden. In april wordt deze Van Herwijnenprijs (een cadeaubon van IKEA ter waarde van achtduizend euro) uitgereikt.

Janna van Veen

Positie op woningmarkt verslechtert verder
Starter: pineut én troetelkind

Overheden, corporaties en financiers buitelen over elkaar heen met verkoop bevorderende maatregelen voor starters. De nieuwste loot aan deze boom is de Starterslening van VROM, die per 1 januari in werking is getreden. Alle MGE-regelingen, koopsubsidies en leenarrangementen ten spijt is de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters sinds 1985 met twintig procent afgenomen." data-share-imageurl="">