Amsterdamse woningproductie: middensegment dramatisch, andere segmenten op peil

13.11.2020
Image
In Amsterdam zijn in het eerste half jaar 3.254 woningen in aanbouw genomen. Dat valt mee in het licht van eerdere berichten over de ingestorte productie van middeldure huurwoningen. In beide andere prijssegmenten blijkt wel flink te zijn doorgebouwd: er zijn 1.570 sociale huurwoningen en 1.606 dure woningen (538 huur en 1.068 koop) in aanbouw genomen. Maar in het middeldure segment blijkt de productie inderdaad dramatisch: slechts 78 woningen in een half jaar. En er is volgens een gemeentelijk rapport voor de tweede helft van dit jaar "geen reden voor optimisme" ondanks een planvoorraad van 1.111 middeldure huurwoningen.
 
De coronacrisis begint de bouwproductie te raken. Niet alleen zorgt de pandemie voor vertraging van procedures en bouwactiviteiten, maar meer nog trappen ontwikkelaars op de rem omdat de afname van vastgoed stokt. Beleggers zijn terughoudend en selectief geworden in de aankoop van commercieel vastgoed, van gemengde projecten en van projecten met veel dure huurwoningen. Er is in de vastgoedmarkt ook grote onzekerheid over de mate waarin de behoefte aan winkels, horeca en kantoorruimte structureel terugloopt. Dit maakt bijvoorbeeld de ontwikkeling van commerciële plinten onder woongebouwen risicovol. Ook de verkoop van de dure nieuwbouw koopwoningen blijkt moeizamer te verlopen, een ontwikkeling die zich elke crisis voordoet. 
De grote onzekerheid over de marktontwikkeling nekt besluitvorming tot bouwen. Volgens de gemeentelijke rapportage hebben veel partijen uitstel van termijnen gevraagd en gekregen. De problemen openbaren zich vooral bij projecten met een gemengd programma (verschillende functies en/of marktsegmenten). Hier zijn meerdere afnemers bij betrokken.

Zorgenkind: middensegment

Een bijzonder zorgenkind is het middensegment. Amsterdam heeft al jaren een groot tekort aan woningen voor middeninkomens. Het huidige college had zichzelf daarom een ambitieuze bouwdoelstelling opgelegd. Maar de voorgenomen bouw van 1.670 nieuwe woningen per jaar is in de voorgaande jaren niet gehaald en verdwijnt in 2020 heel ver uit beeld. De oorzaak daarvan ligt mede in een slepend conflict tussen gemeente en institutionele beleggers over de voorwaarden waaronder gebouwd moest worden. De impasse werd begin februari doorbroken met het afsluiten van een bouwakkoord. Maar dat levert nog niet direct woningen op.
Inmiddels zijn diverse initiatieven genomen om de bouw van middeldure woningen uit het slop te trekken. Een daarvan is de oprichting van een 'doorbraakteam' met experts van gemeente, AFWC, NEPROM en de IVBN. Deze club moet met oplossingen komen als projecten dreigen te stagneren. Vanaf volgend jaar moeten akkoord en maatregelen leiden tot een opleving van de productie. Zelfs de college-ambitie van jaarlijks 1.670 middeldure huurwoningen wordt weer uitgesproken. Zo'n aantal is niet vanzelfsprekend; in de topjaren 2018 en 2019 werd respectievelijk met de bouw van 1.152 en 1.228 middeldure huurwoningen begonnen.