De belabberde positie van woonstarters in de regio Amsterdam krijgt in nummer 98 van NUL20 veel aandacht. Er is in en rond de hoofdstad een grote mismatch tussen vraag en aanbod. Woningen zijn daardoor in schrikbarend tempo duurder geworden. De gemiddelde WOZ-waarde van Amsterdamse woningen ligt in 2018 48 procent hoger dan in 2014.

De huurprijsontwikkeling volgt - door het ontbreken van huurprijsbescherming boven de liberaliseringsgrens - een minstens zo steile curve als de WOZ, mede doordat woningen worden verkamerd (woningdelen) en aan toeristen verhuurd.
Minister Ollongren wil nu - na lange aarzeling - gemeenten in overspannen woningmarktgebieden de mogelijkheid geven excessieve huurprijsstijgingen in te dammen. Haar voorstel is in het middeldure huursegment een maximale huur in te stellen die wordt afgeleid van de WOZ-waarde. Bij een woning van 3,5 ton leidt dat bij een WOZ-percentage van 3 procent tot 875 euro maximale maandhuur en bij 4 procent tot 1.167 euro. Dat is de essentie van de veelbesproken 'noodknop middenhuur'. Wethouder Laurens Ivens zit al klaar om er op te drukken.

Alle cruciale details, zoals het WOZ-percentage, de begrenzing van het middenhuursegment en andere beperkingen, ontbreken nog. Dat belemmert verhuurders en beleggers niet om alvast de noodklok over de noodknop te luiden. Zo waarschuwt IVBN, de club van institutionele beleggers, dat die noodknop gaat leiden tot daling van de nieuwbouwproductie.

Dat lijkt me geen sterk argument. Gemeenten stellen nu al voorwaarden aan de huren van nieuwbouwwoningen voor het middensegment. Daar is geen noodknop voor nodig. Die zal bij uitstek worden ingezet om exuberante prijsstijgingen in de bestaande particuliere huurvoorraad tegen te gaan. Institutionele beleggers hebben daar waarschijnlijk weinig last van als ze fatsoenlijke huren berekenen. Sterker nog: als gemeenten erop kunnen vertrouwen dat de bestaande voorraad betaalbare huurwoningen niet langer onder hun ogen verdampt, hoeven ze minder strenge voorwaarden aan nieuwbouw op te leggen.

De vraag is overigens hoe verhuurders gaan reageren op huurprijsbegrenzing. Alvast een voorspelling: een deel van de pandjesbazen zal gaan verkopen aan eigenaar/bewoners. Van buy-to-let naar let-to-sell.