De comeback van het buurtpark

De comeback van het buurtpark

Het belang van groenNa jaren van bezuinigingen investeert de stad weer volop in nieuwe parken en plantsoenen. Nieuwbouwwijken als IJburg en Overhoeks in Amsterdam-Noord worden groener dan hun voorgangers. Hoe is die trendbreuk ontstaan? En welk effect heeft een park eigenlijk op de prijzen van woningen eromheen?

Leeg en sober. Zo gaan de nieuwe buurtparken op IJburg er uitzien. Een voorproefje van de groene oasen is al te zien op het Haveneiland, waar maar liefst zes nieuwe parkjes zullen komen. Eind 2006 werd op de westpunt het Joris Ivensplein opgeleverd. Aan beide kanten van een klinkerplein liggen twee sober ingerichte grasvelden. De boompjes steken er nog mager af tegen de stoere lantaarnpalen. Ook in het Theo van Goghpark op het oostelijk deel van het eiland zal het nog jaren duren voordat de bomen het uitzicht bepalen. Al staan er ook dertien volwassen platanen die bij de RAI voor de Noord/Zuidlijn moesten wijken. Het grasveld met in het midden een ellipsvormige open plek is wel lekker groot. Over enkele jaren staat er ook nog een theehuis en kan er worden gespeeld op een paar sport- en speelveldjes. Wie nog meer ruimte nodig heeft om te vliegeren of uit te waaien, kan natuurlijk ook naar het Diemerpark dat bijna 2,5 keer zo groot is als het Vondelpark. Aan groen hebben de IJburgers geen gebrek.

Water aan de achterkant levert vijftien procent waarde-vermeerdering op. Vrij uitzicht is goed voor twaalf procent.

IJburg is niet de enige nieuwbouwwijk waar de stad – ondanks flinke tekorten op de grondexploitatie - ruimhartig de portemonnee trekt voor de aanleg van nieuwe parken en plantsoenen. Ook op het voormalige Shell-terrein aan de Noordelijke IJ-oever legt de gemeente over de hele lengte van het gebied een vijftig meter breed oeverpark aan. Als daar de groene scheg, het arboretum en de groene binnentuinen van de appartementengebouwen bij worden opgeteld, zal dadelijk zeker een kwart van het oppervlak uit groen bestaan. Dat zijn getallen waar de bewoners van het Oostelijk Havengebied en Nieuw-Sloten alleen maar van kunnen dromen. In de tijd dat hun wijken werden ontworpen, had groen bij bestuurders en ontwerpers geen hoge prioriteit.

Gemeente heeft de regie

Waar komt die plotselinge aandacht voor groene woonwijken vandaan? Worden ontwerpers door projectontwikkelaars onder druk gezet om aan de wensen van koopkrachtige gezinnen tegemoet te komen? Of zijn bestuurders tot inkeer gekomen? Remco Daalder van de dienst Ruimtelijke Ordening vermoedt het laatste. “Ik zie steeds vaker dat mensen bij nieuwbouwprojecten groen als iets vanzelfsprekends beschouwen. Natuurlijk hebben parken en plantsoenen allerlei functies voor de stad. Daar is recentelijk nog het verhaal over de verbetering van de luchtkwaliteit bij gekomen. Maar ik hoor steeds minder van dat soort instrumentele argumenten in discussies over groen. Er wordt in nieuwe buurtparken geïnvesteerd, omdat het gewoon leuk is en het erbij hoort. Ontwerpers gebruiken parken ook steeds vaker als blikvanger voor een wijk. Kijk maar naar Overhoeks.”

Groen wordt weer als iets
vanzelfsprekends beschouwd

Ook stedenbouwkundig ontwerper Ton Schaap van DRO ziet kritische projectontwikkelaars niet als de oorzaak van de nieuwe aandacht voor buurtparken. “Voor IJburg heeft de gemeente zelf van tevoren bepaald hoeveel groen er nodig was. De ontwikkelaars kwamen pas later in beeld.” Zo is per woning op het Haveneiland en Steigereiland achttien vierkante meter buurtgroen aangelegd waarvan tweederde bestaat uit speelvelden en parkjes voor de buurt. Voor heel IJburg komt daar nog zo’n twintig hectare aan wijkgroen bij, zoals het Diemerpark en de strandjes op het Buiteneiland. De IJburgers hebben bovendien nog het IJmeer onder handbereik. Toch heeft de gemeente de verleiding weerstaan om dat water als groen mee te tellen in haar planologische normen. Eerder leidde het idee dat ‘blauw’ allerlei functies van ‘groen’ kan overnemen in het Oostelijk Havengebied achteraf tot protesten van toegestroomde gezinnen die trapveldjes voor hun koters misten. Schaap: “Daar hebben we veel van geleerd”.

Overigens hebben de IJburgers hun grote aantal parken en plantsoenen niet alleen te danken aan de klagers uit het Oostelijk Havengebied. Van de voormalige vuilstort aan de Diemer Zeedijk was weinig anders te maken dan een park. Bovendien maakt de geïsoleerde ligging van IJburg dat de wijk zelfvoorzienend moest worden. De bewoners kunnen niet terugvallen op andere groengebieden in de buurt. Schaap wijst nog op een ander verschil tussen beide nieuwbouwwijken. “Bij de inrichting van het Oostelijk Havengebied waren we gebonden aan de havenbekkens en kaden. Die structuur bepaalde grotendeels de inrichting van de openbare ruimte. IJburg is meer een ‘tabula rasa’. Er is alle vrijheid om te doen wat je wilt.”

Noordoever versus zuidoever

Het groen op Overhoeks is weer anders tot stand gekomen. Voordat de stedenbouwkundigen er aan het tekenen gingen, had de bewonersvereniging ANGSAW (Amsterdam-Noord Groene Stad aan het Water) al gepleit voor een groene en vrij toegankelijke IJ-oever. Ton Schaap en Jaap van den Bout, die in opdracht van de gemeente en ontwikkelaar ING RE het stedenbouwkundig plan voor de wijk ontwierpen, maakten dankbaar gebruik van die voorzet. “In het Programma van Eisen stond niets over een oeverpark of groene scheg. Daar zijn we zelf mee gekomen. Het leek ons een goed idee om de contrasten tussen de twee oevers te versterken. Aan de ene kant is het druk en stenig, aan de andere kant kun je dadelijk ontspannen in het zonnetje”, verklaart Schaap. Hoewel de ontwikkelaar al bij het tekenen in beeld was, heeft hij geen enkele druk vanuit ING RE ervaren om meer groen in het plan te stoppen. “Ze zijn wel op een cruciaal moment achter ons plan gaan staan. Er moest worden bezuinigd, maar de ontwikkelaar wilde niet op de omvang van het park beknibbelen. Dat was erg prettig.”

Om het oeverpark te kunnen aanleggen, heeft de gemeente een strook langs het IJ aangeplempt. Die dient tegelijk als aanvaarbeveiliging voor de achterliggende gebouwen. Het oorspronkelijke terrein kon daardoor helemaal worden gebruikt voor de vierduizend woningen, 200.000 vierkante meter aan kantoren en 85.000 vierkante meter aan voorzieningen die op Overhoeks moeten komen. Dat betekent overigens niet dat er in lage dichtheden zal worden gebouwd. “Met meer dan 150 woningen per hectare zitten we op een hoger niveau dan in het Oostelijk Havengebied”, vertelt projectdirecteur Arthur van Neerijnen van de ontwikkelcombinatie Overhoeks, waarin ook Ymere is opgenomen. “Maar het park en de groene binnentuinen die we in de halfopen bouwblokken gaan aanleggen, zullen dadelijk toch voor een groen gevoel gaan zorgen. Dat is ook belangrijk. Met het grote aantal appartementen zijn privé-tuinen op Overhoeks schaars.”

Stad loopt winst mis

Het is voor het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf wellicht wat zuur dat het bij Overhoeks financieel niet meedeelt in de winst die de ontwikkelaars kunnen halen dankzij de extra groeninjectie. In het vorige nummer van NUL20 meldden we al dat kopers van appartementen voor uitzicht op het park en het IJ al snel 2000 euro per vierkante meter meer moeten neerleggen dan bewoners die daar niet van profiteren. Dat geld vloeit rechtstreeks in de kas van ING RE en Ymere. De gemeente blijft achter met een tekort op de grondexploitatie van 30 miljoen. Toch vindt René Grotendorst van projectbureau Noordwaarts dat je als gemeente daar niet over moet piepen als je in één keer wil afrekenen met een ontwikkelaar. “Ik moet ook nog zien of die winst voor ING Vastgoed uiteindelijk wel zo groot is als nu lijkt. Op dit moment staat alleen het gouden randje in de verkoop. Maar er moeten ook nog woningen bij de Van der Pekbuurt en 60.000 vierkante meter aan kantoorvloer worden verkocht. Het ontwikkelrisico is nog lang niet voorbij.”

Het is volgens hem sowieso lastig om bij gebiedsontwikkeling de kosten en opbrengsten in evenwicht te houden. “In principe hebben die niets met elkaar te maken. Wat je aan erfpacht binnen kan halen, is afhankelijk van andere zaken en kan dus minder of meer zijn dan je uitgaven aan bodemsanering of de aanleg van groen. Een tekort in de grondexploitaties kun je ook niet meer compenseren met de bouw van extra kantoren. Zelfs in de huidige hoogconjunctuur levert dat veel minder op dan de bedragen waaraan we waren gewend.”

In Zuidoost en Parkstad verdwijnt juist groen
IJburg en Overhoeks worden groener dan oudere nieuwbouwwijken als Nieuw-Sloten of het Oostelijk Havengebied. Maar in naoorlogse wijken moeten bomen en grasvelden juist plaatsmaken voor woningbouw. Zo staan er na de opknapbeurt van de Bijlmermeer bijna tweeduizend woningen meer in het gebied dan daarvoor. Omdat het gros van de nieuwbouw ook nog eens uit eengezinswoningen bestaat, zal een fors deel van de vijfhonderd hectare aan groen verdwijnen. Een derde van het Bijlmerpark maakt bijvoorbeeld plaats voor nieuwe woonwijken. Bovendien zal veel openbaar groen worden omgezet in water en privé-tuinen. Het stadsdeel verwacht dat over enkele jaren de totale hoeveelheid openbare ruimte inclusief pleinen en straten zal zijn gehalveerd. De verhouding bebouwing/openbare ruimte was eens 20/80 en wordt na de vernieuwing 60/40. Het stadsdeel presenteert het als een verbetering: ‘Groen in de Bijlmermeer: van veel naar goed’. Het verhaal erachter: de hoeveelheid groen is straks wel te beheren. Waar in het verleden niemandslanden met doorgeschoten bomen en struikgewas ontstonden, komt straks een nieuwe groenstructuur die wel goed wordt onderhouden.
Dergelijke geluiden hoor je ook in de Westelijke Tuinsteden. Niet toevallig valt ook daar de herstructurering samen met een flinke uitdunning van parken en plantsoenen. Er komen tot 2015 niet alleen tussen de 14.000 en 30.000 woningen bij. Het zijn ook nog eens grotere woningen. Enkele jaren geleden schatte de Dienst Ruimtelijke Ordening dat in Slotervaart bijna de helft van het groen op maaiveldniveau door de vernieuwingsoperatie zal verdwijnen. Sindsdien is het verwachte aantal nieuwe woningen tot 2015 nog verder gegroeid.
Groen zorgt voor hogere huizenprijzen
Parken en plantsoenen vervullen in steden allerlei functies. Ze geven bewoners niet alleen verkoeling en rust, maar zorgen ook voor demping van het verkeerslawaai en een betere luchtkwaliteit. Prettig voor ontwikkelaars en huizenverkopers is ook dat groen in de buurt zorgt voor hogere huizenprijzen. In de jaren zeventig en tachtig vonden onderzoekers in de Verenigde Staten al dat kavels met bomen tussen de vijf en zeven procent meer opleverden dan andere bouwgrond. Grofweg dezelfde percentages vond het onderzoeksbureau Alterra tien jaar geleden bij een studie over waardeverhoging van parken en plantsoenen in een aantal Nederlandse steden. Huizen waarvan de tuin grenst aan water dat in verbinding staat met een plas, bleken bij verkoop gemiddeld zelfs 28 procent meer op te leveren dan vergelijkbare woningen zonder dat kenmerk.
Het onderzoek is in 2004 herhaald voor een aantal middelgrote steden en voormalige groeikernen als Zoetermeer en Purmerend. De resultaten bleken daarbij ongevoelig voor veranderingen in de conjunctuur en regionale verschillen. Water aan de achterkant van een woning leverde vijftien procent extra op. Vrij uitzicht op open landschap was goed voor een waardevermeerdering van twaalf procent. Met een meerwaarde van ‘slechts’ zes procent levert water aan de voorzijde of een park aan de voor- of achterkant van de woning nog het minste voordeel op.
Amsterdam is door Alterra niet onderzocht, maar makelaar Geraldine Hallie kan zich wel iets voorstellen bij een waardestijging van gemiddeld zeven procent voor een park of plantsoen om de hoek. Toch zal ze bij het taxeren van een woning nooit uitgaan van vaste percentages. “Er zijn te veel andere factoren die van invloed zijn op de prijs van een locatie. Voor uitzicht op het Vondelpark hebben mensen ook meer geld over dan vrij zicht op het Maria Austriapark.” De hoogste prijzen kunnen nog altijd worden gevraagd als er zowel groen als water in de buurt ligt. “Voor de woningen op Overhoeks ben ik hoog in de markt gaan zitten. De combinatie van uitzicht op het Oeverpark en het IJ met de binnenstad onder handbereik is heel bijzonder.” Voor een penthouse in het luxe appartementencomplex De Oranje moet dan ook al snel 750.000 euro worden neergelegd.

Jaco Boer

De comeback van het buurtpark

Het belang van groenNa jaren van bezuinigingen investeert de stad weer volop in nieuwe parken en plantsoenen. Nieuwbouwwijken als IJburg en Overhoeks in Amsterdam-Noord worden groener dan hun voorgangers. Hoe is die trendbreuk ontstaan? En welk effect heeft een park eigenlijk op de prijzen van woningen eromheen?

Leeg en sober." data-share-imageurl="">