CPO in de praktijk

Bouwgroep Ons Dorp Amsterdam bouwt Elisabeth Wolffschool om tot woningen
CPO in de praktijk

Een groep particulieren gaat onder de naam ‘Ons Dorp Amsterdam’ een schoolgebouw in de Elisabeth Wolffstraat ombouwen tot woningen. Het gebouw is in juli 2012 door de gemeente Amsterdam aangeboden op de Zelfbouwmarkt. Twintig bouwgroepen dienden een uitgewerkt plan in.

Elisabeth Wolffschool in cijfers

Prijs:
2 miljoen euro k.k., waarvan 1,35 miljoen voor erfpacht
Oppervlak:
1750 m2 bvo
Woningen:

10 variërend van 100 tot 150 m2
Begrote totale stichtingskosten sleutelklaar:

3,6 miljoen euro

De school in de Elisabeth Wolffstraat was het eerste pand dat de gemeente sinds de start van het zelfbouwoffensief beschikbaar stelde voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dat ging via een openbare selectieprocedure. Maar liefst twintig bouwgroepen dienden uitgewerkte plannen in. Bouwgroep Ons Dorp Amsterdam kwam als winnaar uit de bus.
De initiator van dit collectief is de jonge architect Marthijn Pool. Hij was al langere tijd op zoek naar een oud pand om zijn wens te vervullen: “Genoeg ruimte om ook met twee kinderen prettig en betaalbaar in Amsterdam te kunnen blijven wonen”. Hij had de leegstaande Elisabeth Wolffschool al eerder gespot en toen de aanbesteding een feit werd, waren er via het vriendennetwerk snel tien jonge stellen gevonden om te participeren.

De volgende stap was de aanbesteding winnen. De prijs stond vast: 2 miljoen euro. De groep die het beste scoorde op groepsvorming, realisatiekans, financiën en duurzaamheid zou het optierecht krijgen.
Waarom won Ons Dorp Amsterdam? Groepslid Eveline Polderman: “Omdat we goed scoorden op alle criteria, begrepen we uit het juryverslag. We hadden een compleet plan op alle onderdelen: onze groep was geheel gevuld, zelfs met een reservelijst; de financiële onderbouwing was solide middels hypotheekchecks. We hebben hoog ingezet op haalbaarheid.”
Marthijn: “Dat omvatte ook zaken rond groepsdynamiek, zoals het vastleggen van procedures over besluitvorming en risico’s bij verloop van instappen en uitstappen.”
”We gaan het pand ook flink verduurzamen,” voegt hij toe. “ Wij werken graag mee aan de duurzaamheidsambitie van de gemeente. We hebben voorgesteld om onze energie op te wekken. Omdat we ons eigen dak grotendeels benutten voor dakterrassen voor gezinnen met kinderen, willen we daartoe het dak van een bedrijfspand in de buurt benutten. Maar we moeten nog zien wat financieel haalbaar is.”

Optierecht

In december 2012 kreeg Ons Dorp Amsterdam het optierecht. Sindsdien werkt het collectief hard aan het verwerkelijken van zijn droom zoals verwoord in het projectplan: “Zelf vorm geven aan onze toekomst in Amsterdam. Met onze kleine kinderen kunnen blijven wonen in onze stad. De school in de Bellamybuurt vormt een ideale plek om onze visie vorm te geven, juist door haar van oudsher bedrijvige, dorpse en eigenzinnige karakter.”
2013 is het jaar van het papierwerk: bouwplan uitwerken, offertes van aannemers, omgevings- en splitsingsvergunning, financiering enz. Zelfs de bestemmingswijziging moet de bouwgroep zelf regelen. Met name op dat punt had Marthijn begeleiding van de gemeente op prijs gesteld en eigenlijk ook normaal gevonden. “Een bestemmingswijziging is wel veel gevraagd, maar we zijn er al aan begonnen...”

Bouwplan

In het bouwplan wordt de oorspronkelijke voorgevel hersteld. De centrale entree verdwijnt weer ten gunste van twee toegangen die uitkomen in beide trappenhuizen. Elk van de tien woningen krijgt een buitenruimte: dakterras, tuin of balkon. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn niet voorzien, maar volgens Marthijn en Eveline wordt nog nagedacht om toch een deel van de tuin voor iedereen toegankelijk te maken - een ideale speelplek voor de kinderen.
Maar voorlopig zit Ons Dorp Amsterdam nog midden in de planvorming. De financiële doelstelling is tot een opleverprijs te komen die 20 procent onder de marktwaarde ligt, zoals gebruikelijk voor CPO. Eveline: “Want dit is natuurlijk wel een traject waar we 2,5 jaar onwijs veel tijd in stoppen en substantiële risico’s nemen.”
Volgens plan vindt rond maart 2014 de definitieve overdracht van het pand plaats. “En eind van dat jaar hopen we er in te kunnen”, besluit Marthijn.