Eindelijk: flexibele huren

Corporaties starten met inkomensafhankelijke huren voor middeninkomens
Eindelijk: flexibele huren

Dossier Huurwoningen middensegment

Er komt in Amsterdam een driejarige pilot met inkomens­afhankelijke huurprijzen. Doelgroep vormen huishoudens van minimaal twee personen met een laag middeninkomen. Zij kunnen straks vrije sector corporatiewoningen huren met huurprijzen tussen de 560 en 900 euro.

Over inkomensafhankelijke huren wordt in Amsterdam al lang gesproken. De hoofdstad wilde in 2008 na lange discussies met een eigen variant aansluiten bij de landelijke pilot ‘Huur op Maat’, maar de toenmalige minister Eberhard van der Laan zette daar een streep door.
Inmiddels is Huur op Maat ook al weer afgesloten; het kabinet Rutte besloot het experiment geen landelijk vervolg te geven. Maar minister Spies bleek wel gecharmeerd van een nieuw Amsterdams plan voor inkomensafhankelijke huren, nu gericht op de groep huishoudens die het in de stadsregio uitermate moeilijk heeft: de lage middeninkomens. Door de ‘Europese’ inkomensgrens is deze groep nog verder in de knel gekomen: een te hoog inkomen voor de sociale huursector en onvoldoende armslag voor een passende koopwoning.
Er kwam groen licht uit Den Haag om een experiment op te tuigen. Ook Utrecht en Den Haag komen volgens SEV-directeur Lex Boer met een experiment met flexibele huren. De Utrechtse plannen lijken veel op de Amsterdamse, de Haagse variant met ‘doorstroomhuren’ - ontleend aan een plan van de D66-fractie - richt zich op het tegengaan van scheefwonen in de sociale huursector.
De driejarige Amsterdamse pilot is een initiatief van wethouder Freek Ossel in samenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam. Anders dan Huur-op-Maat richt deze pilot zich op middeninkomens en vrije sectorwoningen. Van die laatste hebben de corporaties er dankzij de Donner-punten ineens heel veel. Volgens eigen berekeningen heeft bijna 37 procent van hun bezit meer dan 142 punten. Die zouden dus in theorie bij nieuwe verhuring naar de vrije sector kunnen worden getild.
De corporaties hebben van meet af bezworen dat niet van plan te zijn. Ze willen echter wel meewerken aan een groter aanbod aan huurwoningen tussen de 650 en 900 euro - een huursegment dat in Amsterdam nagenoeg ontbreekt -, mits daar huurders in komen die niet meer kunnen betalen. De pilot flexibele huren brengt al die wensen bij elkaar. Door bovendien de eis te stellen dat de nieuwe huurder een corporatiewoning achterlaat, wordt gelijk iets aan de stagnerende doorstroming gedaan, zo is het idee.

Het plan

Hoe ziet het plan eruit? De corporatie stelt eerst een reële (meer marktconforme) huurprijs van een pilotwoning vast. Een huishouden uit de doelgroep reageert op deze vrijgekomen woning. Vervolgens wordt zijn huurprijs vastgesteld: de reële huurprijs minus een korting die afhankelijk is van het inkomen. Jaarlijks wordt de huur opnieuw vastgesteld: wanneer het inkomen is gestegen en boven een bepaalde grens komt, wordt de huur verhoogd. Omgekeerd wordt de huur verlaagd wanneer het inkomen beneden een bepaalde grens komt. Er wordt een huurcontract ontwikkeld - afgeleid van Huur op Maat -, dat deze flexibele huren juridisch moet borgen.
Aan welke voorwaarden moeten de huurders voldoen? De doelgroep bestaat uit meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen 29.900 en 43.600 euro, die al een corporatiewoning huren. Men kiest zoals gezegd vanwege de doorstroming voor huidige huurders, maar niet onbelangrijk is dat daarmee ook de verdienmogelijkheden van de corporatie toenemen - de huur van de oude woning kan immers worden opgetrokken. Overigens komen ook stellen die gaan samenwonen in aanmerking, als maar één van hen een corporatiewoning achterlaat. De inzet is zo’n 275 woningen per jaar op deze manier te verhuren.
Het college is begin juni akkoord gegaan met het plan; alle Amsterdamse corporaties - behalve De Key - doen mee. Het streven is om in oktober te starten met de pilot.

Meer middensegment

Wethouder Freek Ossel heeft vorig jaar een aantal maatregelen aangekondigd om het woningaanbod voor middeninkomens te vergroten. De door het college bekritiseerde Donner-punten zijn voor dit dossier a blessing in disguise, omdat ze gemeente en corporaties ruimte bieden om een ‘derde segment’ - tussen de 650 en 900 euro - in de huurmarkt te creëren. De pilot flexibele huren is daar een eerste proeve van. Volgens AFWC-directeur Hans van Harten komen de corporaties na de zomer nog met andere voorstellen om het aanbod aan middeldure huurwoningen te vergroten.