Eric Nagengast is honderd dagen directeur-bestuurder van Woningbedrijf Velsen. Na ruim tien jaar als directeur Vastgoed bij Rochdale maakte hij in juni de overstap naar de IJmond. In Velsen staat hij voor een forse vernieuwingsopgave, die wordt bemoeilijkt door de ruimtelijke beperkingen van de regio. “De stikstofregels rondom Natura 2000 zijn voor ons een groter struikelblok bij nieuwbouw dan de financiering ervan.”
Woningbedrijf Velsen bezit 7.800 verhuurbare eenheden en huisvest circa 12.000 bewoners. Het bezit ligt verspreid over de zeven kernen van de gemeente, maar het zwaartepunt ligt in IJmuiden, onder meer met de gebiedsontwikkeling Van Pont tot Park.
Nagengast gebruikte zijn eerste maanden om de organisatie en de regio goed te leren kennen. “In deze kleinere organisatie zijn de lijntjes kort. Je kunt elkaar makkelijk en snel benaderen. Met bijvoorbeeld het opbouwen en voortzetten van goede lokale relaties hoop ik het verbeteren van de woningvoorraad te versnellen. ”De corporatie is ook bezig met een professionaliseringsslag”, vertelt hij. Ervaring hiermee werd specifiek gezocht in de bestuurdersfunctie door de woningcorporatie. Dienstverlening, digitalisering en wendbaarheid zijn daarbij belangrijke thema’s. Zo gaat de corporatie werken met wijkteams waarin medewerkers meer samenwerken om knelpunten sneller op te pakken. Maar de grootste uitdaging is volgens Nagengast de combinatie van een verouderde woningvoorraad, leefbare wijken en vergrijzing, de stikstofproblematiek en beperkte ruimte voor nieuwbouw.
"We gaan nadenken over hoe we de woningvoorraad aanpassen aan de vergrijzende bevolking en de kleiner wordende huishoudens"
Een groot deel van het bezit van Woningbedrijf Velsen stamt uit de vroege naoorlogse periode. Portiekflats vormen een belangrijk onderdeel van de voorraad. Een relatief groot aantal woningen heeft nog een E-, F- of G-label. “We zijn al bezig met een inhaalslag van verduurzaming en vernieuwing. Tegelijkertijd moeten we fundamenteler bedenken hoe we een toekomstbestendigere en jongere woningvoorraad krijgen. Dat betekent dat we gaan nadenken over hoe we de woningvoorraad aanpassen aan de vergrijzende bevolking en de kleiner wordende huishoudens. En waar het kan voegen we nieuwbouwwoningen toe.” Echter, de corporatie blijft afhankelijk van het nationale stikstofbeleid. Nagengast: “Daarom is het de vraag of de nieuwbouwplannen in de huidige omstandigheden uitvoerbaar zijn.”
Ook doorstroming moet bijdragen aan een betere match tussen woning en huishouden. Met het programma Ouder worden & prettig wonen helpen corporaties ouderen om binnen de regio een beter passende woning te vinden, terwijl de huur meestal gelijk blijft. Woningbedrijf Velsen werkt hierbij samen met drie gemeentes en zeven corporaties in de regio, waaronder Velison Wonen.
Stikstof zet nieuwbouw onder druk
De bijzondere ligging van IJmuiden maakt de woningbouwopgave extra complex. De gemeente wordt grotendeels omringd door duingebied. Dat draagt bij aan de kwaliteit van wonen, maar de aanwezigheid van Natura 2000-gebieden heeft ook een keerzijde.
“De komende tijd lijken de regels rondom Natura 2000 een showstopper te worden voor nieuwbouwprojecten”, zegt Nagengast. “Dat het beleid van het nieuwe kabinet nog niet is uitgekristalliseerd, vertraagt de goedkeuring van bouwvergunningen. We wachten op definitieve wetgeving. Bouwplannen die wij hebben, kunnen daarom voorlopig niet doorgaan. Met de gemeente en andere partijen moeten we op zoek naar plekken waar het wel kan.”
“We wachten op definitieve stikstofwetgeving van het nieuwe kabinet. Hierdoor kunnen veel nieuwbouwplannen voorlopig niet doorgaan”
Een concreet voorbeeld is Blekersduin. Begin dit jaar werd het nieuwbouwproject stopgezet. Woningbedrijf Velsen heeft inmiddels alsnog een natuurvergunning aangevraagd, terwijl eerder al een bouwvergunning was afgegeven voor veertig sociale huurwoningen. “Het project ligt stil tot de rechter een uitspraak doet.”
Ook voor Van Pont tot Park ziet Nagengast risico’s. In dit gebied tussen het Pontplein en het Stadspark staan zowel nieuwbouw als verbetering van de bestaande woningvoorraad op het programma. Woningbedrijf Velsen werkt er samen met de gemeente, ontwikkelaars en andere corporaties. “Met name vanwege stikstof is het ook hier een uitdaging om geplande sloop-nieuwbouwplannen voor elkaar te krijgen. Dat dwingt ons wellicht om toch renovatie te overwegen. Dit wordt nu bekeken in samenwerking met de lokale partners.”
Lokale wortels
De opgave in Velsen gaat volgens Nagengast bovendien verder dan het verbeteren en uitbreiden van de woningvoorraad. In een aantal buurten waar Woningbedrijf Velsen veel bezit heeft, staat de leefbaarheid onder druk. Hij noemt onder meer Velsen-Noord en Zee- en Duinwijk. Daar wordt samengewerkt met gemeente, GGD, politie, zorgpartijen en wijkbeheerders. Een van de instrumenten is het toewijzingsbeleid van Woningbedrijf Velsen Magic Mix, waarbij wordt gekeken naar de samenstelling van buurten en de balans tussen verschillende groepen bewoners. “We kijken naar hoeveel kwetsbare huishoudens een wijk kan dragen en waar we bijvoorbeeld meer aan middeninkomens kunnen toewijzen.”
In Velsen-Noord loopt al enkele jaren een actieplan om de leefbaarheid te verbeteren, door woningen te vernieuwen en de openbare ruimte te vergroenen. “De positieve invloed van de maatregelen is echt al te zien. De zorgvuldigheid waarmee dit gebeurt, heb ik niet eerder gezien. Daar ben ik trots op.”
Nagengast wil de komende jaren nadrukkelijk verder bouwen aan die lokale samenwerking. “Mijn ambitie is om meer samen te werken met lokale sleutelfiguren in de wijk, ondernemers en verenigingen.” Dat sluit aan bij de sterke lokale inbedding van de corporatie. Woningbedrijf Velsen heeft achttien actieve bewonerscommissies en een Huurdersraad waarmee geregeld wordt gesproken. “Zij zijn van grote waarde voor ons. Zij weten wat er speelt en geven inzicht in hun woonsituatie en feedback op onze maatregelen. We moeten dat koesteren en waar mogelijk versterken.”
Regionale en nationale belangen
De IJmond is niet alleen een woonregio, maar ook een belangrijk industriegebied, met het Noordzeekanaal, de staalindustrie en het sluizencomplex. Het is zoeken naar een leefbare balans tussen de verschillende ruimtegebruikers. “We moeten de industrie verduurzamen waar de kansen zich voordoen, maar het is ook tijd voor de verschillende lagen van de overheden om keuzes te maken over woon-, landbouw- en industriebestemmingen, zodat er voortgebouwd kan worden.”
“Gemeente Velsen is enerzijds kleinschalig, maar anderzijds hebben we te maken met grote regionale en nationale belangen"
Juist de combinatie van lokale schaal en regionale belangen maakt Velsen volgens Nagengast bijzonder. “Gemeente Velsen is enerzijds kleinschalig, maar anderzijds hebben we te maken met grote regionale en nationale belangen. Dat maakt het heel dynamisch.” Daarbij kijkt hij ook naar de Metropoolregio Amsterdam. Wat Nagengast betreft kan het perspectief van de MRA vaker gericht worden op de woningbouwkansen in de IJmondregio.
Daarmee komt hij terug bij de kern van zijn eerste honderd dagen: Woningbedrijf Velsen is afhankelijk van ruimte, vergunningen, regionale samenwerking en nationale politieke keuzes. Voor Nagengast betekent dat vooral: de lokale samenwerking koesteren en versterken en tegelijkertijd zoeken naar ruimte om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken.