De grote sanering

Efficiëntieslag bij woningcorporaties
De grote sanering

Sommige corporaties zijn er eerder mee begonnen dan andere, maar inmiddels is de hele corporatiesector in de ban van de bedrijfslasten. Althans: het terugdringen daarvan. Verregaande personeelsreducties lijken onontkoombaar.

Corporaties moeten volgens KPMG:
  • Ambities bijstellen
  • Zeer kritisch naar onderhoud kijken 
  • Scherper inkopen  
  • Flink schrappen in personeel

Bezuinigen! Ook relatief gezonde corporaties als Eigen Haard ontsnappen er niet aan: “De omstandigheden zijn extreem,” zegt bestuursvoorzitter Nico Nieman. “Wij verkopen al vier jaar minder dan gewenst. We lopen hogere risico’s door niet verkochte nieuwbouwwoningen. We realiseren nieuwe woningen, maar het kost pijn en moeite. Maar we gaan door. Wellicht in een lager tempo. Maar in elk geval tegen lagere kosten.”
Eigen Haard gaat daartoe zijn personeelsbestand fors - met 10 procent - terugbrengen. Bijna alle andere corporaties in de stadsregio gingen Eigen Haard voor. Het veelgeplaagde Rochdale kondigde in maart zijn zoveelste reorganisatieronde aan. Ditmaal wordt 20 procent van het personeel de wacht aangezegd: van vijfhonderd naar vierhonderd in de loop van 2014.
Uit het ‘Trendonderzoek woningcorporaties 2013’ van KPMG blijkt dat 70 procent van de bevraagde corporatiebestuurders van plan is om de komende acht jaar de bedrijfslasten met nog 25 procent te verminderen. De sector zou daarmee een kostenbesparing kunnen realiseren van 1,5 miljard euro. Om die bezuinigingen te realiseren, zullen de corporaties volgens KPMG hun ambities moeten bijstellen, zeer kritisch naar het onderhoud moeten kijken, scherp moeten inkopen en flink moeten schrappen in de personeelsformatie.
Het beeld van de financiële situatie van corporaties is binnen een aantal jaren omgeslagen. De alarmbel is echt gaan rinkelen nadat in het regeerakkoord een draconische verhuurderheffing werd aangekondigd. Maar eigenlijk schetste het  Centraal Fonds Volkshuisvesting al in 2009 een somber financieel perspectief voor corporaties. En het WSW wees in 2011 op het gevaar van de sterke toename van de langlopende schulden. De sector wordt voorts geplaagd door de verplichte saneringssteun (vooral aan Vestia) en andere erfenissen uit het verleden: onverkochte nieuwbouw, niet gebruikte grondposities en een stevig salarisgebouw.
Teken aan de wand is dat Aedes-voorzitter Marc Calon efficiëntieverbetering heeft uitgeroepen tot een van de drie speerpunten van zijn tweede bestuursperiode: “In tijden van schaarste moet de sector zelf laten zien dat ze scherp aan de wind kan en wil zeilen.(...) Er kan nog bespaard worden op de bedrijfsvoering. Bijvoorbeeld door standaardisatie, horizontale en verticale samenwerking en beter risicobeheer.” (Uit de afscheidsbundel ’Missie en mores’ bij het vertrek van CFV-directeur Jan van der Moolen).
Er is volgens Calon nog veel te besparen door samen te werken, gemeenschappelijke bedrijfsvoeringsmodellen te hanteren en door gezamenlijk op te trekken. Hij doelt daarmee op de ontwikkeling van referentiearchitecturen en benchmarks waarmee corporaties hun efficiency kunnen toetsen.

De nieuwe woningcorporatie

Het terugdringen van de bedrijfslasten is kortom hot in de sector. Dat levert rapporten op als ‘De Nieuwe Woningcorporatie’, van Wooncorporatie Poort6 uit Gorinchem en adviesbureau Atrivé. Aan de hand van een uitgewerkte business­case laten zij zien dat een slim georganiseerde woningcorporatie met 10.000 verhuureenheden op termijn 30 procent aan personeelslasten kan besparen. Dat zou mogelijk zijn door ICT slimmer in te zetten en door de organisatie vanuit drie kerncompetenties/principes op te bouwen: vastgoedsturing, ‘dichtbij de klant’ en samenwerking met partners. En er is volgens de onderzoekers nog meer te halen: “Voeg daarbij een haalbare reductie van 10–15 procent op de onderhoudslasten, dan kan dit sectorbreed een besparing van ongeveer 0,8 miljard euro opleveren.”

Alles uitbesteden?

Bij de opstellers van ‘De regie-corporatie’ gaan alle remmen los. In deze ‘discussienota’ - mede opgesteld door hoogleraar Vincent Gruis, inmiddels ook commissaris bij Ymere - wordt de rol van de corporatie gereduceerd tot regisseur; ongeveer alles wordt uitbesteed: ”Wij hebben gezocht naar hoe een corporatie er uitziet die zich naar de letter van het BBSH richt en doelmatigheid als primaire focus heeft in haar organisatie. Het resultaat is wat wij noemen de ‘regie-corporatie’. De regie-corporatie heeft de woningen in bezit en maakt strategische beslissingen over aankoop, verkoop, prijs en kwaliteit, maar besteedt de verhuur-, bouw- en onderhoudsprocessen geheel uit aan marktpartijen.”
Dit alles levert een corporatie met 15.000 verhuureenheden op die toe kan met zeven à acht medewerkers. De radicale outsourcing zou leiden tot meer dan een halvering van de bedrijfskosten, zelfs tot 450 euro per woning, aanzienlijk minder dan commerciële verhuurders realiseren.
De corporatiesector reageerde - weinig verrassend - tamelijk sceptisch op deze denkoefening. Gewezen werd op het feit dat corporaties woningen verhuren aan kwetsbare mensen. Moeten ook de bijzondere incasso, het tegengaan van woonfraude en overlastproblemen worden uitbesteed? En moeten we ook in deze sector zoals in de thuiszorg naar een situatie waarin slecht betaalde Bulgaren en monteurs met nulurencontracten het onderhoud gaan doen? Algemeen is de opvatting dat de corporatie wel zelf in contact moet blijven met haar huurders.
Bestuursvoorzitter Jim Schuyt van de Alliantie meent op het online forum van Aedes dat de kosten van outsourcen zwaar onderschat worden: “Toen ik in 1990 directeur werd van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, werd daar zo ongeveer alles uitbesteed. Het was een regie-experimentenorganisatie. Ik heb dit snel teruggedraaid en meer evenwicht gebracht tussen zelf doen en uitbesteden. Het bleek niet alleen goedkoper, maar vooral effectiever. Verschillende corporaties hebben in het verleden nieuwbouwactiviteiten uitbesteed aan ontwikkelaars. Ze kwamen van een koude kermis thuis. uitbesteden en turnkey opleveren van woningen betekende in de praktijk vechten om het bestelde product te krijgen tegen de afgesproken prijs.”
Hoe dan ook. Discussie levert de nota Regie-corporatie in ieder geval op.

Trefwoorden: