Hoge bouwkosten: mag het iets minder complex?

Hoge bouwkosten: mag het iets minder complex?
Meerjarige afspraken kunnen soelaas bieden

Stijgende bouwkosten belemmeren de Amsterdamse bouwproductie. Bouwprojecten worden uitgesteld omdat corporaties en ontwikkelaars langdurig met aannemers moeten onderhandelen over een aanvaardbare prijs. Wat is verstandig in moeilijke marktomstandigheden? Corporaties kiezen voor verbreding van het speelveld. Of een streng onderhoud met de huisaannemer. Aannemers hebben simpelweg hun eigen verklaring: corporaties rekenen niet met de juiste prijzen.

’Bouwproductie structureel problematisch’

De bouwproductie blijft de komende jaren problematisch, zo blijkt uit de ING Bank-studie ‘Samen duurzaam bouwen aan innovatie’. Er zijn domweg niet genoeg arbeidskrachten voorhanden om voldoende woningen te realiseren.
Het aantal schoolverlaters met een bouwtechnische achtergrond neemt volgens ING almaar af. Jaarlijks verlaat tien procent van de werknemers de branche. Vrouwen hebben nauwelijks belangstelling voor een bouwcarrière. Daarnaast, zo becijferden analisten van ING, zal door vergrijzing het aantal uittreders door ouderdom de komende vijf jaar met een kwart stijgen.
Instroom van Polen en Tsjechen biedt geen uitkomst. Door toenemende welvaart zullen ze minder geneigd zijn werk over de grens te zoeken. Bovendien is Duitsland vanwege de kortere reisafstand veel aantrekkelijker als bestemming voor arbeidsmigratie.
Hogere bouwproductie valt alleen nog te behalen als de arbeidsproductiviteit omhoog gaat. Maar de afgelopen vijftien jaar is de arbeidsproductiviteit in de bouw met zes procent gedaald. Er zijn dus juist meer arbeidskrachten nodig om dezelfde productie te behalen. Bouwbedrijven, zo meent ING, moeten daarom meer investeren in efficiëntere bouwprocessen. Sneller en doelmatiger werken. Maar de traditionele organisatievorm staat die innovatie in de weg. De aannemer moet doorgaans iets bouwen waarop hij bij het ontwerp nauwelijks tot geen invloed op heeft gehad. Betere werkmethodes krijgen zo geen kans.
De ING adviseert in een onlangs verschenen analyse opdrachtgevers een andere rol te kiezen. Zij betrekken bouwers nu nog veel te laat bij nieuwe projecten. Regelmatig overleg tussen bouwbedrijf en opdrachtgever kan ervoor zorgen dat beide partijen goed op de hoogte zijn van elkaars mogelijkheden. Overleg kan er ook voor zorgen dat een langdurige relatie wordt opgebouwd. Dan kunnen innovatieve bouwconcepten een grotere kans van slagen krijgen. Overleg kan bovendien de basis leggen voor strategische samenwerking. Onderling vertrouwen is immers de beste basis om de komst van gestructureerde werkafspraken te bevorderen. [BP]

Ontwikkelaar De Principaal ondervindt regelmatig dat aanbestedingen tot wel twintig procent duurder uitvallen.  “De bouwmarkt in de Randstad raakt overspannen. Er wordt in de markt gesproken over overschrijdingen tot soms wel veertig procent,” zo zegt bedrijfsmanager Sipke Mulder. “Vooral aan de onderkant van de bouwkolom jagen zzp-ers, zelfstandigen zonder personeel, de prijs enorm op.”  Hij ondervindt dat  aannemers vooral dit  jaar  een hogere rekening op tafel leggen. “Vorig jaar hebben we daar nog niet zoveel van gemerkt,” aldus Mulder.

Prijsstijgingen doen zich overigens niet overal even sterk voor, constateert de Alliantie Ontwikkeling. “We kennen wel bouwprojecten waar zich prijsstijgingen van tientallen procenten voordoen,” zo verklaart directeur Jan van Barneveld. “Dat zijn dan vooral de grote en complexe projecten. Er zijn nog voldoende projecten waar de overschrijdingen minder hoog zijn. Maar ook bij middelgrote, minder ingewikkelde bouwprojecten, zien we al gauw een kostenstijging van tussen de zeven en veertien procent.”

Ook Van Barneveld heeft nagedacht over de oorzaak. Volgens hem hebben aannemers slechts voor een deel van de kostenverhoging een logische verklaring. “We krijgen van hen de boodschap dat het vaste personeel almaar duurder wordt. Aannemers die veel met zzp-ers werken, worden geconfronteerd met een stijging van de uurprijs van 33 naar 37 euro. De prijs van grondstoffen stijgt. Aluminium, staal en hout. Alles wordt duurder. Dat zal allemaal waar zijn, maar toch plaats ik mijn vraagtekens bij de hoger uitvallende kosten. Aannemers doen ons geloven dat ze boordevol werk zitten. Maar als je naar de landelijke productiecijfers kijkt, dan kan daar twijfel over ontstaan. Waar zijn ze dan aan het werk?”

In de bouwsector is wel degelijk sprake van groei, zo blijkt uit analyses van de ING Bank. Voor het eerst sinds 2001 laten alle sectoren in de bouwnijverheid weer positieve groeicijfers zien. Voor de komende drie jaar wordt een gemiddelde groei van 3,5 procent per jaar verwacht. De woningbouw plukt de vruchten van herstel van de economie. Zo worden nationaal gezien beduidend meer bouwvergunningen afgegeven.

Dit is normaal niveau

Aannemers dienen de corporaties van repliek. Theo Rozendaal, commercieel directeur van bouwbedrijf Midreth uit Mijdrecht, meent dat corporaties nog niet de juiste prijzen aanhouden. “Alles wordt duurder, daar kan niemand aan voorbijgaan. Wij zien dat corporaties en ontwikkelaars daar veel te weinig rekening mee houden. Ze halen een plan van een aantal jaren oud uit de kast, bijvoorbeeld een project dat om procedurele redenen lange tijd niet kon worden gebouwd, en ze verwachten dat het op basis van de oude haalbaarheidsstudies alsnog kan worden gerealiseerd. Als men onvoldoende rekening houdt met de veranderende marktomstandigheden, dan is een botsing over de bouwkosten onvermijdelijk.”

“Ontwikkelaars houden onvoldoende rekening met veranderende marktomstandigheden”

Rozendaal vindt brancheorganisatie Bouwend Nederland aan zijn zijde.De bouwbedrijven komen uit een diep dal waarbij veel meer bouwcapaciteit voorhanden was dan dat er vraag naar was. Daarbij was veelvuldig sprake van verliesgevende inschrijvingen om de eigen mensen aan het werk te houden. We zitten nu in een periode dat de markt uit dat diepe dal omhoog kruipt. De prijzen gaan zeer geleidelijk aan richting een normaal niveau,” aldus ir. Paul Schumacher.

Wat in Amsterdam gebeurt, is volgens Schumacher niet zomaar te verklaren. Het is een mix van zaken als het hanteren van kostenramingen en de aanscherping van aanbestedingsvoorwaarden uit de dalperiode, verbetering van winstmarges, duurdere grondstoffen en zzp-ers, en hogere loonkosten.

Prijsstijgingen zijn voor ons een gegeven, zo verklaart Jan de Boer, directeur van Dura Vermeer Amsterdam. “Wij vinden het evenmin leuk, maar wij ontkomen daar niet aan. De hoge olieprijs werkt door in de kosten van aluminium en staal. De cao gaat flink omhoog. Dat zal ook het komende jaar het geval zijn. En is er een grote krapte op de arbeidsmarkt. Zzp-ers proberen hun positie te verbeteren waar dat kan.”

Mooie marges behaalt het bouwende bedrijfsleven op dit moment niet, zo vult directeur productie Piet Bijl van Smit’s Bouwbedrijf uit Beverwijk aan. “Nee absoluut niet. Dit is geen geweldige periode voor ons. Vandaag nog werd ik geconfronteerd met een toeleverancier die liet weten een vorige week geoffreerde prijs niet gestand te kunnen doen.”

Doorberekening van de gestegen bouwkosten in de prijzen van koopwoningen biedt volgens Mulder geen oplossing. “Er zijn misschien plekken in de stad waar dat deels mogelijk is, maar ontwikkelaars hanteren al marktconforme prijzen. We kennen bovendien gebieden, zoals in Amsterdam-Zuidoost, waar we een sterke prijsstijging niet kunnen realiseren.”

Keep it simple

Meningsverschillen over de bouwprijs en slepende onderhandelingen om een bouwplan toch nog op een of andere manier te realiseren zijn funest voor het bouwtempo, constateert Woningbouwregisseur Bob van der Zande. “Overal in de stad stagneert de ‘start bouw’ vanwege de noodzaak eerst onderhandelingen te voeren over de bouwprijs.”

“We kunnen niet blijvend vijftien procent boven een realistische prijs betalen”

Onderhandelingen, zo zegt Mulder, die heel ingrijpend kunnen zijn. “Vooral bij aanbesteding is de te hoge prijs het sluitstuk van het proces. De opdrachtgever is dan al helemaal klaar met de planvorming. Alle bestekken en stukken liggen gereed. Dan wordt het heel moeilijk nog aan een plan te sleutelen. Als we dan veranderingen willen doorvoeren, dan is grote vertraging al gauw onvermijdelijk.”

Vertraging die op zich een sterk negatief effect in zich draagt. Bijl: “Niemand wordt beter van al die vertragingen. Want terwijl wij met elkaar in gesprek zijn, gaan de prijsstijgingen tussentijds gewoon door.” Deze vicieuze cirkel vergroot bovendien de onzekerheid binnen de bouwbedrijven over de planning. “Als we geen idee meer hebben over het antwoord op de vraag wat er wordt gebouwd, dan hebben we op papier veel meer orders nodig dan we uiteindelijk zullen realiseren. De productie kan wegvallen. Maar andersom bestaat het risico dat als het wel tot realisatie komt, blijkt dat we te veel hooi op onze vork hebben genomen.”

Zijn er dan oplossingen denkbaar om het bouwtempo op te schroeven?

Van der Zande verwijst naar opvattingen van oud-wethouder Duco Stadig. “Het is allemaal eerder naar voren gebracht. De grootste prijsstijging doet zich voor bij de ingewikkelde bouwprojecten. We doen er in de stad dus verstandig aan minder ingewikkelde plannen te maken. Functiemenging is mooi, maar uit oogpunt van prijsbeheersing wellicht minder verstandig. Bouw dus geen woningen boven scholen, maar plaats de verschillende functies naast elkaar. Bij de planvorming voor het Zeeburgereiland proberen we daar rekening mee te houden. Ook stedenbouwkundigen begrijpen steeds beter dat we het niet te ingewikkeld moeten maken.”

Verruiming werkgebied

Verder kan de gemeente volgens de Woningbouwregisseur niet zoveel doen. Het is toch vooral een zaak van vraag en aanbod. Van corporatie en aannemer. Daarbij zijn verschillende strategieën denkbaar. De Principaal heeft inmiddels goede ervaringen opgedaan met de benadering van aannemers uit een wat ruimer werkgebied. “Het is verstandig om buiten de groep bedrijven te kijken die doorgaans in de Randstad werkt. Dan blijkt het wel degelijk mogelijk een wat lager prijsniveau te realiseren. Die truc is niet nieuw. Ook in de jaren negentig was het soms een oplossing om een aannemer uit Brabant of Limburg te halen.”

Ook de Alliantie Ontwikkeling acht het verstandig meer concurrentie uit te lokken. Voor de bouw van het Sluishuis is onder meer een calculatie gevraagd van een Duitse aannemer.

“Buitenlandse partijen kijken anders tegen onze markt aan. Zeker buitenlandse bedrijven met een vestiging in Nederland kunnen voor ons aantrekkelijk zijn. De bouw van het Sluishuis krijgen ze niet, maar in de toekomst zullen we zeker vaker naar buitenlandse bouwbedrijven kijken.”

Stevig gesprek

Van Barneveld schuwt verder een stevig gesprek met de ‘huisaannemers’ niet. “We hebben een duidelijke boodschap: corporaties bouwen in goede en in slechte tijden. Onze huisaannemers stellen we in staat structureel voor ons te produceren. Jaarlijks kunnen ze voor ons een behoorlijk aantal woningen realiseren. Als we er in slechte tijden voor hen zijn, dan willen we in goede tijden ook een behoorlijke prijs. Een bedrijf kan over drie of vijf jaar opdrachten van ons ontvangen, maar dan moet er wel een signaal naar onderaannemers en toeleveranciers gaan om naar de prijsvorming te kijken. Daar hebben wij in ieder geval met een aantal van onze huisaannemers een goed gesprek over gehad.”

Meerjarige afspraken met aannemers kunnen soelaas bieden

Jan de Boer van Dura Vermeer heeft zeker belangstelling om met opdrachtgevers meerjarige afspraken te maken over de bouwproductie. “Voor ons bedrijf is het interessant zekerheid te hebben over wat we volgend jaar, of over twee of drie jaar kunnen bouwen. Dan kunnen wij op onze beurt afspraken maken met onderaannemers en toeleveranciers. Maar in de praktijk worden dergelijke afspraken nog niet gemaakt.”

Helemaal machteloos is de gemeente ook weer niet, zo zeggen corporaties. Amsterdam zou volgens Sipke Mulder wel degelijk meer flexibiliteit kunnen tonen in de bepaling van de grondprijs. “De gemeente kan wel degelijk actiever zijn. Dat is geen kritiek. Het probleem is van recente datum. Ambtelijke molens draaien langzaam, dus ik verwacht niet dat de gemeente daar nu al toe bereid is. Maar het is denkbaar dat de gemeente de prijs van de grond laat meebewegen met het eindresultaat. Valt aan het einde van het bouwtraject de opbrengst mee, dan vult niet de ontwikkelaar zijn zakken, maar ontvangt ook de gemeente alsnog een hogere opbrengst.” Maar van dat systeem heeft de gemeente met De Grote Vereenvoudiging juist afscheid genomen, juist om de productie te versnellen….

Betere tijden

Gewoon wachten op betere tijden en de bouw stilleggen? Sommige Amsterdamse corporaties hebben dat al wel eens gesuggereerd. De Alliantie en De Principaal willen nog niet zo ver gaan. Corporaties staan immers voor een maatschappelijke opgave. Maar, zo zegt Van Barneveld, die dag kan nog wel komen. “We kunnen niet blijvend vijftien procent boven een realistische prijs betalen. Dan moet je op een gegeven moment zeggen: aan die gekheid doen we niet meer mee. Daar schrikken aannemers wel van.”

Het verleden leert nog iets anders. De bouwsector kent pieken en dalen. Op enig moment treedt op de bouwmarkt ontspanning op. Mulder verwijst naar de eerste geruchten dat buiten de Randstad al een zekere ontspanning ontstaat. Maar of dat volgend jaar Amsterdam al soelaas biedt? Hij hoopt van wel.

Bert Pots

Hoge bouwkosten: mag het iets minder complex?
Meerjarige afspraken kunnen soelaas bieden

Stijgende bouwkosten belemmeren de Amsterdamse bouwproductie. Bouwprojecten worden uitgesteld omdat corporaties en ontwikkelaars langdurig met aannemers moeten onderhandelen over een aanvaardbare prijs. Wat is verstandig in moeilijke marktomstandigheden? Corporaties kiezen voor verbreding van het speelveld. Of een streng onderhoud met de huisaannemer." data-share-imageurl="">