Er was een tijd dat corporaties het gros van de nieuwbouwproductie in Amsterdam voor hun rekening namen. Nog niet zo lang geleden lag dat aandeel rond de 70 procent. Die tijd ligt achter ons. Vorig jaar leverden de corporaties nog 38 procent van de 4.356 woningen op.
Dat aandeel zal verder dalen.
Marktpartijen verdringen elkaar om te mogen bouwen in de hoofdstad, terwijl de herziene Woningwet corporaties nauwelijks meer toestaat marktwoningen te bouwen. Bovendien kijken de huidige toezichthouders strenger naar het aangaan van leningen. Tenslotte trekt de landelijke overheid met de verhuurderheffing jaarlijks een kleine twee miljard euro uit de sector.
Het goede nieuws is dat de corporaties efficiënter zijn gaan werken én schulden hebben afgebouwd. Zelfs het veelgeplaagde Rochdale heeft weer wat vlees op de botten. De investeringsmogelijkheden nemen kortom weer toe.
Nieuw paradigma: marktpartijen bouwen sinds 2013 meeste woningen
Na 2012 leveren corporaties jaarlijks tussen de 1500 en 2000 woningen op. In 2015 waren het er 1654, waarvan 727 sociale huurwoningen en 440 studentenwoningen. Zo bezien lijken de ambities uit de Samenwerkafspraken haalbaar: een jaarproductie van 1200 sociale huurwoningen, waarvan 800 reguliere (=niet voor studenten). Dan moeten er wel voldoende kavels beschikbaar blijven, waarschuwt de AFWC in haar jaarbericht.
De meeste corporatiewoningen werden opgeleverd in Nieuw-West, gevolgd door stadsdeel Oost. In Nieuw-West werden in elk segment woningen opgeleverd met een piek in studentenwoningen, in Oost in overgrote meerderheid reguliere sociale huurwoningen.
Ondanks de nieuwbouwproductie neemt de woningvoorraad van de corporaties structureel af: er wordt meer gesloopt en verkocht dan gebouwd. Dat het sloopcijfer in 2015 zo hoog is (1637) komt overigens door het uit exploitatie nemen van tijdelijke studentenhuisvesting. Bij verplaatsing (zoals bij Het Startblok) staan ze het jaar erna weer opgevoerd bij de nieuwbouwproductie.
Renovatie
De stemming in de stad ten opzichte van sloop/nieuwbouw is omgeslagen: alleen nog slopen wat echt in slechte staat is. Die ontwikkeling sluit naadloos aan bij de verminderde investeringskracht van corporaties én toenemende problemen met de betaalbaarheid.
Minder sloop betekent meer onderhoud. Naast gewoon onderhoud renoveren corporaties jaarlijks zo'n 1000 woningen op 'hoog niveau'. Dat wil zeggen dat de investering per woning boven de 25.000 euro uitkomt. In 2015 waren het er wat minder dan in de jaren ervoor: 1029 tegenover 1230 (2014) en 1109 (2013). Dat zegt niet alles. Volgens de AFWC wordt er meer aan regulier onderhoud gedaan en worden meer woningen opgeknapt bij mutatie. Omdat het dan om kleinere bedragen gaat (<€25.000), zie je dat niet terug in de cijfers.
Vooral in de stadsdelen Zuid en Noord werd veel gerenoveerd. Rochdale en Eigen Haard zijn koplopers met respectievelijk 368 en 323 hoogniveaurenovaties in 2015. Bij dergelijke ingrijpende renovaties moet de huurder veelal uit zijn huis. Lang niet iedereen keert terug. Wel bleef 85 procent (870 stuks) van de gerenoveerde woningen in de sociale huursector.
Zie ook: Kort overzicht van de jaarcijfers AFWC
Bron: alle gegevens komen uit het Jaarbericht 2015 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).
Het volledige Jaarbericht 2016 is te downloaden van de site van de AFWC.