... lang leve de woningbouwvereniging

… lang leve de woningbouwvereniging
De woningcorporatie is dood

Sinds de verzelfstandiging en de daaropvolgende schaalvergroting is de afstand tussen corporatie en klant gegroeid. Weten corporaties nog wel wat er leeft bij hun (potentiële) klanten en hebben zij daar een boodschap aan? De duidelijke doelgroep van vroeger bestaat niet meer. Volgens Jurgen Hoogendoorn spelen corporaties niet alert in op die heterogene vragersmarkt. Er is daarom weer ruimte voor kleine, betrokken woningbouwverenigingen, ook in Amsterdam.

Sinds de corporaties eind vorige eeuw verzelfstandigden (de ‘bruteringsoperatie’) heeft zich in de sector een ongekende schaalvergroting voorgedaan. Corporaties met 40 duizend verhuurbare eenheden zijn geen uitzondering meer. Dit vindt zijn weerslag in de overhead van de organisaties en de salariëring van het management. Diverse corporatiedirecteuren verdienen volgens publicaties in Intermediair en NRC al meer dan onze minister-president.
Een ander gevolg van de verzelfstandiging is dat corporaties zich in de praktijk meer zijn gaan concentreren op hun financiële prestaties dan hun maatschappelijke. Er is een sterke neiging financiële risico’s te mijden, óók als de doelgroep of de situatie daarom vraagt. Typerend is dat de sector – ondanks alle schaalvergroting – tot het uiterste talmt met het invoeren van een methode om vermogensoverschotten intern te verevenen. Terwijl de corporaties landelijk steeds rijker werden, zakte de nieuwbouwproductie in en konden grootstedelijke corporaties hun forse opgaven uit geldgebrek onvoldoende uitvoeren.

De vragers roeren zich

De relatie tussen de corporatie en zijn huurders is door al deze ontwikkelingen verzakelijkt. Veelzeggend is dat de meeste corporaties hun verenigingsstructuur - met een grote zeggenschap voor de leden (huurders) – hebben ingewisseld voor een stichtingsvorm.
Maar er is meer. De grotere afstand maakt dat corporaties hun (potentiële) klanten slechter kennen en mogelijkheden laten liggen. Ook, en misschien wel juist, in een tijd van grote schaarste eisen in de Amsterdamse praktijk steeds meer groepen aandacht, omdat corporaties niet in hun specifieke wensen voorzien. Opvallend is dat die wensen en eisen veelal bij de lokale overheid worden neergelegd en niet bij de corporaties. Kennelijk zijn die groepen niet in staat door te dringen tot het corporatiemanagement en hebben de corporaties niet de juiste antennes om de behoeften van hun steeds heterogenere doelgroep te peilen.
Zo vraagt in 1998 de culturele avant-garde van krakers, kunstenaars en culturele ondernemers aan de gemeente om “een constructief vestigingsbeleid voor deze doelgroep van jonge cultureel-economische aanwas in plaats van voortdurende ontruiming, continue inkomensderving en sociale uitsluiting”. De gemeente formuleert als antwoord ‘het broedplaatsenbeleid’. Met 28 miljoen euro aan subsidies worden in relatief korte tijd negenhonderd ateliers en werkplekken in woonwerkcultuurpanden gerealiseerd.
Dan de studenten. Sinds jaren wijzen studenten en onderwijsinstellingen op het structurele tekort aan woonruimte voor studenten. Er gebeurde lang niets. Nu zijn er ineens allerlei noodplannen, maar de aandacht voor deze groep was bij corporaties – en trouwens ook bij de overheid – volledig weggezakt.
Voor kleine (startende) ondernemers wordt het steeds moeilijker een betaalbare locatie in de stad te vinden. Dat wordt er niet makkelijker op als corporaties de huren voor nog bestaande goedkope bedrijfsruimten (en woningen) op ‘marktniveau’ willen brengen (zoals o.a. bleek rond het Fort van Sjakoo). Wrang daarbij is wel dat het hier vaak panden betreft die in de jaren zeventig en tachtig met overheidsgeld grondig zijn opgeknapt en met lage huren (voor woningen en bedrijfseenheden) aan de corporaties zijn overgedragen. Naar schatting betreft dit circa drieduizend bedrijfseenheden/winkelruimten en negenduizend woningen.
De behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte is enorm. De Dienst Economische Zaken heeft daarom het initiatief genomen om samen met woningbouwvereniging het Oosten een vennootschap op te richten die bedrijfsverzamelgebouwen in met name woonwijken gaat ontwikkelen en beheren. Ook daar stelt de gemeente subsidies beschikbaar.

Niches

Wie zullen de volgende groep van vragers vormen? Zullen allochtone/islamitische stadgenoten nog eens hun eigen woningbouwverenigingen oprichten, omdat ze zich onvoldoende bediend voelen worden door de woningbouwcorporaties?
Het punt is dat de volkshuisvestingssector traditioneel in termen van inkomen en gezinsgrootte denkt, terwijl de vragersmarkt veel sterker gesegmenteerd is geraakt. Als de grote corporaties deze ‘niches’ niet willen of kunnen bedienen, zullen er nieuwe woonorganisaties ontstaan die zich richten op de belangen van specifieke groepen. En waarom niet? Zo zijn de corporaties ooit ook begonnen. Er is behoefte aan en ruimte voor betrokken en toegewijde woonverenigingen die via een volstrekt andere werkwijze – namelijk van onderaf in plaats van topdown – hun doelgroepen bedienen. Dat dit ook nu nog tot successen kan leiden, blijkt uit de volgende (niet-Amsterdamse) praktijkvoorbeelden.
Zo is er de kleine en jonge woningbouwvereniging Gelderland (WBVG). Deze vereniging werd in 1983 opgericht door jongerenorganisaties en krakersgroepen. De vereniging richt zich op mensen met een laag inkomen, die willen wonen met gemeenschappelijke voorzieningen en die bereid zijn zelf een aantal beheertaken uit te voeren. Als voorwaarde wordt gesteld dat de huurders zich organiseren in woonverenigingen en dat zij bewust kiezen voor een alternatieve woonvorm (groepswonen, woongemeenschappen, diverse woonwerkvormen etc.). Het delegeren van beheertaken en de bijbehorende verantwoordelijkheden aan woonverenigingen heeft tot gevolg dat de WBVG kan volstaan met een minimale organisatie. Aangestuurd door een driehoofdig bestuur spitsen de activiteiten van het werkapparaat zich toe op optimalisering van het beheer, uitvoering van het onderhoud, begeleiding van zelfbeheer en zelfwerkzaamheid en het ontwikkelen van nieuwe projecten. Bij de WVBG zijn negentien panden ‘aangesloten‘ in Arnhem, Wageningen, Doetinchem, Zutphen en Nijmegen. Het gaat in een groot aantal gevallen om voormalige kraakpanden (zoals een klooster en een hotel) waarin naast woongroepen (210 woningen) ook ateliers, werkruimtes, oefenruimtes, kroegen, alternatieve winkels, theaters en dergelijke gehuisvest zijn.

Carex is een Groningse organisatie die mensen helpt met specifieke huisvestingswensen en die niet door een woningcorporatie kunnen worden geholpen (omdat ze bijvoorbeeld niet lang genoeg op een wachtlijst staan). Carex maakt gebruik van de dynamiek van het vastgoed; dat wil zeggen (tijdelijke) leegstand. Aan de aanbodkant wordt er samengewerkt met o.a. de gemeente Groningen en de Rijksuniversiteit Groningen. Deze en andere instellingen geven leegstaande panden in bruikleen aan Carex. Hierdoor beschikt Carex over gemiddeld drie-, vierhonderd panden. Aan de vraagkant werkt Carex vooral voor mensen en instellingen met een beperkte draagkracht; (buitenlandse) studenten, asielzoekers(-gezinnen), kunstenaars, mensen in echtscheiding, non-profitorganisaties (studentenverenigingen) en startende bedrijven (Koeriersbedrijf, Russische winkel, Afrikaanse Muziekwerkplaats). Carex werkt daarbij nauw samen met diverse hulpverleningsinstanties. Dat deze aanpak werkt, blijkt in de stad Groningen; de langdurige leegstand is vrijwel uit het straatbeeld verdwenen.

Studentenhuisvester DUWO kennen we inmiddels in Amsterdam. DUWO is actief in de regio Delft en Den Haag en beheert een ruime tienduizend woningen. De vraag naar gespecialiseerde studentenhuisvesting komt niet alleen van de studenten maar ook van de universiteiten en hogescholen. DUWO werkt dan ook nauw samen met deze instituties. Studenten worden door corporaties vaak als een eenduidige doelgroep beschouwd. DUWO hanteert daarentegen verschillende klantgroepen: starters (eerstejaars en jongeren die uit huis gaan), doorstarters (ouderejaars en werkende jongeren), doorstromers (afgestudeerden en kleine huishoudens) en buitenlandse studenten en gasten. In deze verdeling zit een hele ‘wooncarrière’ besloten, een begrip dat een centrale plaats in het beleid van DUWO inneemt. Een bijzondere positie neemt de Short Stay Housing in. Het hoger en wetenschappelijk onderwijs wordt internationaler. Steeds meer buitenlanders komen als student, docent of gast een tijdje naar Nederland. Soms zelfs voor langere tijd. Bij deze groeiende doelgroep bestaat een grote vraag naar specifieke woonruimte: volledig gestoffeerde en ingerichte kamers en zelfstandige woningen op geringe afstand van centrum, onderwijsinstellingen en bedrijven.

Krijgt Amsterdam het ook weer?

De trend is nog altijd naar schaalvergroting, maar er is in Amsterdam ook behoefte aan toegewijde nichehuisvesters. De huidige grote en logge corporaties laten te veel mogelijkheden liggen. Het toelaten van corporaties van buiten Amsterdam kan de zaak al wat opschudden. Het is dan ook een goede zaak dat op initiatief van de Universiteit van Amsterdam het bovengenoemde DUWO nu ook in Amsterdam actief wordt. Verder zal het oprichten van toegewijde organisaties vooral vanaf onderaf moeten gebeuren. De oprichting van de organisaties als de Vrije Ruimte (zie www.vrijeruimte.nl) en het voornemen om een nieuwe krachtige atelierstichting op te richten zijn daar hoopgevende voorbeelden van.

Jurgen Hoogendoorn

Jurgen werkt bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam.
Dit artikel is een bewerking van een paper voor de Nirov-Discussiedagen (september 2003).
Het is op persoonlijke titel geschreven.

… lang leve de woningbouwvereniging
De woningcorporatie is dood

Sinds de verzelfstandiging en de daaropvolgende schaalvergroting is de afstand tussen corporatie en klant gegroeid. Weten corporaties nog wel wat er leeft bij hun (potentiële) klanten en hebben zij daar een boodschap aan? De duidelijke doelgroep van vroeger bestaat niet meer. Volgens Jurgen Hoogendoorn spelen corporaties niet alert in op die heterogene vragersmarkt." data-share-imageurl="">