In Zuidoost gaan de heimachines weer aan de slag. Naast de bouw van zelfstandige woningen voor jongeren starten commerciële partijen als AM en BPD dit jaar met de bouw van meer dan tweehonderd eengezinswoningen. Rond de zomer wordt duidelijk wie volgend jaar de 150 nieuwe woningen aan de Karspeldreef gaat bouwen.
| Een historisch moment was recentelijk de opheffing van Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, 22 jaar na de start van een stedelijke vernieuwingsoperatie zonder weerga. Drie jaar geleden was de sloop van 7000 en renovatie van 5200 flatwoningen al achter de rug. Ook waren verkeerswegen - de beroemde dreven - verlaagd en scholen, winkelcentra en maatschappelijke voorzieningen vernieuwd. Van de geplande 7500 nieuwe woningen – grotendeels eengezinswoningen en appartementen – moeten er nog 2500 worden gebouwd, met name in de D-, E- en K-buurt. De projecten Emerald en Switi vormen hier een onderdeel van. Als over vijftien jaar de Spinozacampus wordt afgebroken, komt ook dat kavel voor nieuwbouw vrij. Dat geldt ook voor de jongerenwoningen op de locatie Klieverink die maximaal twintig jaar blijven staan. Het projectbureau werd opgeheven in het kader van de gemeentelijke reorganisatie. De medewerkers zijn overgegaan naar het Projectmanagementbureau dat op projectbasis medewerkers aan het stadsdeel levert. |
Enkele maanden geleden wezen de gemeentelijke statistieken uit dat er in 2014 geen enkele woning in Zuidoost was opgeleverd of in aanbouw genomen. In alle delen van Amsterdam knalden de heimachines als vanouds en kwamen er honderden nieuwe appartementen en eengezinswoningen bij. Maar de bouwgolf leek uitgerekend aan Amsterdams oudste herstructureringswijk voorbij te gaan. Stadsdeelbestuurder Emile Jaensch wist wel beter. In Kleiburg waren net de eerste honderd kopers in hun klusflat getrokken. En op de gloednieuwe Spinozacampus was aannemer Plegt-Vos met de bouw van 550 extra studentenwoningen begonnen. “Ik wil niet muggenziften over definities, maar het is merkwaardig dat in deze tijd van transformaties en tijdelijke projecten woningbouw alleen meetelt in de statistieken als er een heipaal de grond in gaat.”
Transformaties tellen overigens wel mee in de gemeentelijke statistieken. Maar alleen als er woningen worden toegevoegd. Kleiburg was geen kantoor, maar al een woongebouw. Maar goed. De frustraties van Jaensch zijn te begrijpen. De reguliere nieuwbouwproductie in Zuidoost kwam gaandeweg de crisis volledig tot stilstand. Maar in het stadsdeel zijn wel allerlei tijdelijke projecten van de grond gekomen. De Spinozacampus is daarvan een goed voorbeeld. Aan het Dennenrodepad wonen sinds het najaar van 2013 zevenhonderd studenten in zogenaamde modulaire eenheden. Vanaf deze maand komen er in enkele fasen nog eens 552 zelfstandige studentenwoningen bij. De Twentse belegger Haerzathe Investments investeert, net als in de eerste fase, 24 miljoen euro in de bouw van de woningen en aanleg van de openbare ruimte. Studenten gaan ook voor deze appartementen netto gemiddeld 320 euro per maand betalen. “We kiezen heel bewust voor de onderkant van de markt. Hier is de vraag het grootst en de kans op leegstand het kleinst als het aanbod verder toeneemt. Natuurlijk kunnen we zulke lage huren ook realiseren, omdat de grond in Zuidoost goedkoper is dan in andere delen van Amsterdam”, vertelt directielid Pim Heurman.
Woningen voor jongeren
Zijn bedrijf heeft de smaak te pakken gekregen in Zuidoost. Samen met aannemer-ontwikkelaar Plegt-Vos begint de belegger in het derde kwartaal van dit jaar met de bouw van 217 tijdelijke woningen voor jongeren in de leeftijd van 18 tot 23 jaar. Oorspronkelijk zou Rochdale de woningen beheren, maar nadat de woningcorporatie afhaakte besloot Haerzathe zelf de huur innen. “We onderzoeken op dit moment uitgebreid welke beheersmaatregelen we moeten treffen om er een aangenaam en veilig complex van te maken”, vertelt Heurman. De woningen zijn bedoeld voor jongeren met een baan en zullen een huur onder de aftoppingsgrens voor 23-jarigen en jonger (€ 403,-) krijgen. Haerzathe investeert met enkele andere beleggers 9 miljoen euro in het project. “Als we in Zuidoost deze groep aan een betaalbare woning kunnen helpen, kunnen we dat ook elders. Daarom steken we er zoveel tijd en energie in.” Overigens is Haerzathe niet de enige partij die jongerenwoningen in Zuidoost realiseert. Ontwikkelaar Change= wil over een jaar langs de Foppingadreef met de bouw van circa 550 sociale huurappartementen voor MBO-jongeren tussen de 18 en 30 jaar beginnen. Net als bij het vergelijkbare project in Nieuw-West wordt er samengewerkt met een uitzendorganisatie om de jongeren aan het werk te helpen en houden. De zelfstandige woningen tellen gemiddeld 28 vierkante meter en beschikken over een eigen keuken en natte cel.
Commerciële ontwikkelaars keren terug
Naast alle nieuwe ontwikkelaars en beleggers die de afgelopen jaren zaken deden met het stadsdeel, laten inmiddels ook vertrouwde partijen weer van zich horen. Zo gaan nog deze maand tussen Daalwijkdreef en Egoli de heipalen de grond in voor de eerste van in totaal 76 koop- en 100 vrije sector huurwoningen die AM er in samenwerking met Syntrus Achmea ontwikkelt. Alle koopwoningen van het project Emerald, waar kopers via een digitale ‘woonplanner’ hun huis naar eigen smaak kunnen samenstellen, zijn inmiddels verkocht of toegewezen. Begin 2016 zal de eerste fase door BAM Woningbouw worden opgeleverd. “Het is een mooie plek naast eerdere nieuwbouw. Bovendien bleek uit onderzoek dat er in Zuidoost veel belangstelling was voor ruime eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen”, vertelt Janine Vieveen van AM.
Ook bij BPD (voorheen Bouwfonds) gaat het goed met de verkoop van de eengezinswoningen in het project Switi langs de oostkant van het Bijlmerpark. “Het overgrote deel van de 53 woningen van de eerste fase is verkocht waardoor we kunnen gaan bouwen. We willen nu ook snel de volgende fase oppakken”, vertelt ontwikkelingsmanager Edward Zevenbergen. In totaal komen er op deze locatie 220 eengezinswoningen in jarendertigstijl. Bouwfonds zou al in 2008 met de bouw beginnen, maar de crisis gooide roet in het eten. Inmiddels is het plan herontwikkeld en zijn de woningen niet alleen goedkoper geworden – met prijzen vanaf 1500 euro per vierkante meter exclusief erfpacht – maar ook voorzien van een andere indeling. Net als AM mikt BPD met haar project vooral op bewoners van Zuidoost die groter willen wonen. “We zien ook wel spijtoptanten uit Almere op Switi afkomen, maar zij zijn toch in de minderheid.”
Gevraagd: koopkrachtige bewoners
Emile Jaensch is blij met de inspanningen van de twee ontwikkelaars. Al ligt het bouwvolume nog ver achter bij de resultaten vóór de economische crisis. Vooral in de K-buurt zitten de winkeliers van de Kameleon te springen om nieuwe koopkrachtige bewoners. De oplevering van de Kameleon - met 234 middensegment huurwoningen - in 2012 markeerde direct het einde van de nieuwbouwproductie. Maar ook daar lijkt de machine weer op gang te komen. Deze zomer moet bekend worden wie er de volgende 153 huizen langs de Karspeldreef gaat bouwen. Volgend jaar zal waarschijnlijk ook de tender worden uitgeschreven voor nog eens vierhonderd koop- en vrije sector huurwoningen op de plek van voormalig winkelcentrum Kraaiennest. Volgens Jaensch is het een ideale locatie voor afstudeerders die een studio van 30 of 40 m2 in de koop- of huursector zoeken. “In Zuidoost wonen nu bijna vierduizend studenten. Die willen we na hun studie graag in het stadsdeel houden.” De komende maanden worden de precieze randvoorwaarden voor de locatie opgesteld.
| Het is nog niet zo lang geleden dat Zuidoost als kansloze locatie werd beschouwd voor studentenhuisvesting: de afstand tot de binnenstad was te groot en het imago te negatief. Het liep anders. In slechts enkele jaren is op de grens van de Bijlmer en Diemen-Zuid een cluster ontstaan met maar liefst 3150 studentenwoningen. Daalwijk, Echtenstein, Spinozacampus en Campus Diemen-Zuid zijn inmiddels vertrouwde namen geworden voor studenten die een onderkomen zoeken. Twee andere clusters met studentenwoningen zijn nog in ontwikkeling: het getransformeerde Nispa-gebouw bij het AMC (350 woningen; oplevering na lang uitstel nu vermoedelijk november 2015) en de combinatie Heesterveld (400 woningen met campuscontract) en het voormalig ABN Amro-kantoor (335 woningen; start van transformatie dit jaar). Helaas heeft ook het dievengilde de studentenwoningen ontdekt. Na een reeks inbraken en zelfs een gewapende overval op klaarlichte dag is er veel onrust op en rond de Spinozacampus ontstaan. De D66-fractie in de gemeenteraad eiste al extra maatregelen om bewoners te beschermen. Stadsdeelbestuurder Emile Jaensch heeft begrip voor de commotie die zich razendsnel via de sociale media onder de studenten verspreidde. Tegelijkertijd wijst hij erop dat het slechts om een handvol inbraken op zevenhonderd woningen gaat. “Dan zit je op het Amsterdams gemiddelde.” Er is inmiddels op de campus wel een voorlichtingsavond gehouden en DUWO gaat de woningen beter beveiligen. De negatieve publiciteit doet het wankele imago van Zuidoost geen goed, dat juist een oppepper heeft gekregen door alle positieve verhalen rond Kleiburg - tot in het NOS-Journaal toe. |