23.06.21
Voor veel winkelvastgoed is geen toekomst meer
Plek voor duizenden woningen in lege winkels

In middelgrote steden loopt de winkelleegstand gestaag op. Aanloopstraten verloederen. Steden als Zaanstad en Purmerend ontkomen niet aan herstructurering van hun binnensteden. Transformatie naar wonen biedt perspectief op grote aantallen extra woningen, becijferde de provincie Noord-Holland. Ook het Rijk wil daarbij financieel helpen. Waar is het wachten op?

In veel middelgrote steden kachelen winkelstraten al jaren achteruit. De pandemie heeft de verschuiving naar webwinkelen nog eens versneld. Retaildeskundigen voorzien binnen enkele jaren in dergelijke steden een leegstand van 25 procent of meer.
Winkeliers delven het onderspit tegen webshops; grotere winkelketens zien hun online omzet groeien en sluiten daarom minder profijtelijke vestigingen. Het is niet meer nodig in elke stad aanwezig te zijn. Zaanstad zag onlangs binnen één week zes toonaangevende filiaalbedrijven uit het hoofdwinkelgebied vertrekken. En het ging eerder al niet zo goed in de nabijgelegen aanloopstraten. Neem de Zuiddijk net buiten het centrum van Zaandam. Tien jaar geleden nog de plek voor een banketbakker, een biologische slager en een fietsenmaker. Nu oogt ‘de dijk’ verlaten. Panden verloederen. Of zijn in gebruik bij kappers, steeds meer kappers. Zeker vijftien kapsalons telt de Zuiddijk.

Tienduizend woningen

De provincie Noord-Holland wil de groeiende winkelleegstand verknopen met de grote vraag naar nieuwe woningen. De Stec Groep berekende dat in veertig Noord-Hollandse winkelgebieden in potentie negenduizend tot tienduizend woningen te realiseren zijn door transformatie van leegstaand winkelvastgoed. Als de leegstand verder toeneemt, dan kan dat aantal verdrievoudigen. Dit betreft hoofdzakelijk herontwikkeling van winkelpanden of sloop/nieuwbouw van incourant vastgoed. In bijvoorbeeld het centrum van Zaandam en de binnenstad van Purmerend kan volgens de onderzoekers nu al een toevoeging van duizend tot twaalfhonderd woningen worden gerealiseerd.
Gedeputeerde Ilse Zaal (D66) van Economische Zaken spreekt van een aanzienlijke, maar niet gemakkelijke opgave. “Leegstand gaat ten koste van aantrekkelijkheid en leefbaarheid. Door die leegstand ontstaan in die steden en kleinere kernen ook minder snel nieuwe ontwikkelingen. Toevoeging van woningen kan ons helpen om die winkelgebieden gezond en levendig te houden.”

‘Om een stad aantrekkelijk te houden moet je wel een duidelijk winkelgebied behouden’
De provincie voelt zich daar niet alleen vanuit economisch perspectief verantwoordelijk voor, aldus Zaal. “We willen in onze provincie 130.000 woningen bijbouwen. Veel mensen willen in centrumgebieden wonen; transformatie biedt een bijzondere kans een bijdrage te leveren aan het verminderen van het woningtekort.”

Onvoldoende vaart

Volgens haar wordt die kans wel gezien, maar lukt het in de praktijk nog niet om voldoende vaart te maken. “Pandeigenaren en gemeenten vinden die verandering vaak moeilijk. Daarom willen we gemeenten op drie punten helpen. Met kennis, met planologische aanpassingen en een beter passend instrumentarium. En wellicht een subsidieregeling. Die regeling moet nog uitgewerkt, maar het is zeker een van de mogelijkheden.” Zij hoopt vooral dat de potentie die blijkt uit het provinciale onderzoek, gemeenten aanmoedigt om samen met ondernemers en pandeigenaren nieuwe visies te ontwikkelen op hun winkelgebieden en transformatiegebieden aan te wijzen. “Dan kunnen we samen aan de slag”, aldus de gedeputeerde.

Kleiner winkelaanbod

In de binnenstad van Purmerend is Eric Westerneng, eigenaar van EWP Ingenieurs en Architecten en vastgoedbelegger, al een aantal jaren bezig met wonen boven winkels en de transformatie van leegstaande winkels naar woningen. Voor externe opdrachtgevers en voor zijn eigen vastgoedportefeuille. Zo maken in de Westerstraat in een gedeeld project met een plaatselijke ontwikkelaar twee winkels plaats voor zes driekamerappartementen. De nieuwe woningen hebben een oppervlakte van 70 tot 80 m2. Eén van de winkelpanden stond al vier jaar leeg. “Transformatie daar past bij het beleid van de gemeente om juist aan de randen van het winkelgebied, waar de leegstand groeit, nieuwe functies of woningen toe te voegen. De belangstelling is groot. Veel mensen willen daar wonen. Ons aanbod is ook geschikt voor doorstroming van jonge gezinnen die na de komst van een eerste kind te klein wonen”, aldus Westerneng.

Dertig appartementen

Aan het Slotplein, eveneens in Purmerend, is hij voor een ontwikkelaar bezig met de bouw van dertig appartementen. Aanvankelijk was sprake van de bouw van een winkel (1.000 m2) op de begane grond en aanmerkelijk minder appartementen. “Wij hebben op een gegeven moment zelf de vraag op tafel gelegd of alleen wonen niet beter zou zijn. Dat geeft meer kwaliteit op die plek en zorgt bovendien voor een kleiner winkelaanbod”, aldus de geboren en getogen Purmerender. “Ik hou van die stad. Samen moeten we een inspanning leveren om Purmerend aantrekkelijk te houden.”   
Westerneng waarschuwt wel. Gemeenten moeten niet overal in hun winkelgebied wonen toestaan. “Het gevaar dreigt dan dat alle winkelstraten een beetje verkleuren. En dat het winkelareaal versnipperd raakt. Om een stad aantrekkelijk te houden, moeten we een duidelijk winkelgebied behouden. Dat vraagt, hoe lastig het vanwege alle belangen ook is, om duidelijke keuzes en een duidelijke visie van de gemeente.” Gemeenten moeten daar volgens hem ook niet te lang mee wachten. Hij verwijst naar één van zijn bouwprojecten in de Hoogstraat, de hoofdwinkelstraat van Purmerend. “De eigenaar wilde zijn pand transformeren naar wonen. Het bestemmingsplan maakte dat ook mogelijk, maar gelukkig heb ik de eigenaar ervan weten te overtuigen dat niet te doen. Er blijft een winkel. Ook dat is in het belang van de stad.”

 

De Zuiddijk in Zaandam; tien jaar geleden nog de plek voor een banketbakker, een biologische slager en een fietsenmaker. Nu verloederen er panden.

Wonen en werken

En de Zaanse Zuiddijk? Architect Steven Brunsmann (Nunc architecten) deed dit voorjaar op verzoek van Babel Zaans architectuurplatform onderzoek naar de toekomst van de Zuiddijk. Die straat leent zich volgens hem goed voor herontwikkeling. “We moeten voorbij de leegstand en de verloedering kijken. Er staan juweeltjes. Die oude winkelpanden kunnen omgevormd naar plekken waar mensen op een prettige manier de ruimte vinden om te werken en te wonen. Daar bestaat, daar ben ik van overtuigd, veel behoefte aan. Het zijn de plekken waar mensen hun woondromen kunnen realiseren. ”
Een aantal panden is in verval, maar volgens de Zaanse architect is het niet overal kommer en kwel. “We moeten op de Zuiddijk beslist niet alles willen slopen. De slechtste panden vragen om herstructurering, maar er staan ook panden waar helemaal niet veel mis mee is. Die kunnen tamelijk eenvoudig en snel een nieuwe bestemming vinden.”
Brunsmann signaleert een gebrek aan aandacht. “Eigenaren willen wellicht wel in actie komen, maar weten niet hoe ze dat moeten aanpakken. Zij hebben ook niet het gevoel dat het iemand wat interesseert. Waarom belt er nooit iemand van de gemeente met die vastgoedeigenaren?”

Leegstandsgesprekken

De gemeente Zaanstad lijkt inmiddels de ernst van de situatie in te zien. “Samen met eigenaren en ondernemers willen we over gebouwen die langer dan drie jaar leegstaan gesprekken voeren over wat er kan en mag”, aldus GroenLinks-wethouder Wessel Breunesse (Ruimtelijke ontwikkeling) eind mei bij de presentatie van het plan ‘Werken aan de stad van de toekomst’. “We hopen dat de steeds urgenter wordende situatie partijen ervan overtuigt dat samenwerking de beste manier is om waarde aan onze centrumgebieden toe te voegen.” Ook wil Breunesse met de provincie Noord-Holland verder in gesprek over steun voor het wijzigen van winkels naar woningen.   
Het Rijk komt dit najaar met een subsidieregeling. Staatssecretaris Mona Keijzer van Economische Zaken stelt over een periode van vier jaar 100 miljoen euro beschikbaar. Gemeenten en marktpartijen zijn naar haar mening nog te terughoudend met een gebiedsgerichte aanpak. Dat is volgens haar niet helemaal onbegrijpelijk. Het gaat om complexe operaties, met verdeeld eigendom én met heel verschillende huurders. De hoge kosten van herstructurering laten zich bovendien niet makkelijk terugverdienen. Er komt daarom een subsidie om de realisatie van gebiedsgerichte plannen aantrekkelijk te maken. Ook gaat een Transformatiebrigade helpen bij het maken van herstructureringsplannen.