Bijlmer versus Parkstad

De vernieuwing van Parkstad wordt vaak vergeleken met de grote sloop- en nieuwbouwoperatie in de Amsterdamse Bijlmer. Hoe terecht is dat? Het klopt natuurlijk dat ook in Zuidoost de afgelopen jaren complete buurten van aanzien zijn veranderd. De vernieuwing is er dan wel eerder begonnen, maar het aandeel teruggekeerde bewoners ligt in de Bijlmer ook hoog: 66 procent. Dat ligt dicht bij het Parkstadgemiddelde. Bovendien is het aandeel stadsvernieuwingskandidaten dat elders in de stad een woning heeft gevonden met ongeveer een kwart in beide gebieden even groot. Een andere opvallende overeenkomst tussen de Bijlmer en de Westelijke Tuinsteden is het grote aantal mensen dat bij sloop of renovatie van hun woning in de sociale nieuwbouw wil terugkeren. In De Bijlmer is dat maar bij een klein aantal gelukt. Maar het waren wel de grote gezinnen die zo aan een nieuwe goedkope huurwoning konden worden geholpen. De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden dreigt juist vertraging op te lopen omdat er onvoldoende grote en goedkope huurwoningen voor deze groep beschikbaar is. Toch is er naast alle overeenkomsten ook één essentieel verschil tussen de vernieuwing van de Bijlmer en de Westelijke Tuinsteden. In Zuidoost is – zeker in de beginjaren - het overgrote deel van de nieuwe koopwoningen verkocht aan bewoners uit de hoogbouw. Vooral Surinamers grepen hun kans om eigenaar te worden van een betaalbare eengezinswoning met tuin. In de Westelijke Tuinsteden kan maar een paar procent van de bewoners die uit hun huis moeten, zich een koopwoning veroorloven. Er woont wel een etnische middenklasse die steeds groter wordt, maar dat heeft zich nog niet vertaald in een hoog aandeel kopers. Al is het natuurlijk ook mogelijk dat deze groep niet zoveel binding heeft met Parkstad en de afgelopen jaren uit de buurt is weggegaan. Een gemiste kans voor de corporaties en ontwikkelaars.

Zes jaar woont Thirza Bronner (28) inmiddels in haar gesplitste arbeidershuisje in de Van Tijenbuurt in Geuzenveld-Zuid. Als student was ze blij met de 32 vierkante meter. Maar nu wil ze wel eens een grotere en modernere woning hebben. Ze was dan ook blij toen ze twee jaar geleden hoorde dat de huizen gesloopt zouden worden. Sinds 1 november is ze officieel stadsvernieuwingskandidaat en mag ze anderhalf jaar zoeken naar een andere woning. “Het liefst ga ik naar de binnenstad toe, maar zelfs met mijn voorrangspositie heb ik daar wel erg veel wachttijd voor nodig. Oud-West is daarom ook prima.” Over de vernieuwing van de buurt is ze wel te spreken. Eindelijk komen er meer mogelijkheden om door te stromen naar een grotere huur- of koopwoning. Al heeft ze te doen met haar oudere buren. “Die wonen al hun hele leven in de buurt. Maar door het ontbreken van nieuwbouw kunnen ze dadelijk niet terugkeren. Voor hen is het allemaal erg emotioneel.”

Thirza Bronner vormt één van de dertienduizend huishoudens in de Westelijke Tuinsteden die de komende tien jaar uit hun huis moeten omdat de woning wordt gerenoveerd of gesloopt. Samen met de bouw van 24.000 nieuwe woningen en verkoop van 3500 appartementen moet het gebied op die manier aantrekkelijker worden voor middengroepen die nu wegtrekken of de westelijke stadsdelen links laten liggen. Driekwart van de woningen bestaat er nu nog uit sociale huurappartementen. Dat is in 2015 terug gebracht tot 45 procent. Het aandeel koopwoningen zal dan zijn verdubbeld tot grofweg veertig procent van het nieuwe woningbestand.

Inmiddels is de vernieuwing enkele jaren op weg en zijn in Osdorp en Geuzenveld al veel buurten gesloopt en opnieuw opgebouwd. Een goed moment om te kijken hoe de operatie tot nu toe heeft uitgepakt voor de bewoners. Zijn zij er op vooruit gegaan? Hebben ze gebruik gemaakt van hun sv-status om het gebied spoorslags te verlaten. Of is - net als in de Bijlmer – een flink percentage doorgestroomd naar een nieuwe koopwoning?

Zeventig procent ‘eigen’ kopers

Volgens corporaties, projectbureaus en bewonersorganisaties hebben de meeste stadsvernieuwingskandidaten in de Westelijke Tuinsteden een te laag inkomen om zich een nieuwe koopwoning te kunnen veroorloven. Volgens woningcorporatie Far West stroomt hooguit vijf procent van hen op deze manier door. Wel bleek anderhalf jaar geleden uit de evaluatie van de vernieuwingsoperatie dat gemiddeld zeventig procent van de nieuwe koopwoningen wordt verkocht aan andere bewoners uit de Westelijke Tuinsteden. Dat is een stuk hoger dan het aandeel ‘eigen’ kopers in een aantal projecten uit de beginjaren. Zo ging in 2003 in Osdorp bij de flat Katenstein zelfs van de betaalbare AMH-appartementen slechts 45 procent weg naar bewoners uit Nieuw-West. De omslag in het aanbod – meer eengezinswoningen en maisonnettes met tuin, minder appartementen – werpt blijkbaar zijn vruchten af.

“Bij veel mensen hebben de Westelijke Tuinsteden blijkbaar nog een slecht imago. Dat zie je ook in de Bijlmer.”

Hoewel een koopwoning voor de meeste sv-kandidaten dus onbereikbaar blijft, willen velen van hen graag in hun buurt blijven. Dat geldt vooral voor de grote gezinnen. Hier wonen immers hun vrienden en familieleden en staat de moskee of de school van hun kinderen. Toch is terugkeer naar de nieuwbouw niet vanzelfsprekend. In Osdorp wordt bijvoorbeeld gemiddeld maar dertig tot veertig procent sociale huur ‘teruggebouwd’. Tel daar het vrijkomende aanbod in Woningnet bij op en hooguit de helft van de uitgeplaatste bewoners kan binnen het stadsdeel in een sociale huurwoning terugkeren.

Stadstuinen vooral in trek bij ‘eigen’ bewoners

Uit onderzoek van Bureau Parkstad is gebleken dat het merendeel van de koopwoningen in de Westelijke Tuinsteden aan ‘eigen’ bewoners wordt verkocht. René Kamperman van ontwikkelaar Bouwfonds MAB kan daar over meepraten. Afgelopen jaar zette hij zijn nieuwbouwproject De Stadstuinen in Osdorp Midden-Noord breed in de markt. Tot in Almere en Hoofddorp werden advertenties geplaatst voor de ruime eengezinswoningen en appartementen aan het water. Maar tot zijn verrassing werd maar liefst 61 procent van de 173 woningen verkocht aan mensen die al in Parkstad woonden. Meer dan de helft van dat aantal kwam zelfs uit Osdorp. Het geringe animo buiten Nieuw-West heeft hem verbaasd. “Bij veel mensen die het gebied niet kennen, hebben de Westelijke Tuinsteden blijkbaar nog een slecht imago. Dat zie je ook in de Bijlmer. De gemiddelde Amsterdammer kent dat stadsdeel ook alleen van de vieze metro of de saaie dreven. Pas als je het gebied met de fiets gaat verkennen, blijkt hoe mooi dat stadsdeel eigenlijk is.”

In Geuzenveld-Slotermeer ligt dat iets hoger, maar zijn er wel grote verschillen tussen projecten. Zo worden in de Eendrachtsparkbuurt voor de 280 goedkope huurwoningen die worden gesloopt, er 220 terug gebouwd. Maar in de Confuciusbuurt ligt dat aandeel op nog geen dertig procent. Bovendien kan hier van de bewoners uit de eerste fase niemand terugkeren naar zijn vertrouwde plek, omdat er eerst wordt gesloopt en daarna pas gebouwd. Tot grote woede van veel bewoners volgens Willem Bon, die hen vanuit het Amsterdams Steunpunt Wonen met hulp en advies ondersteunt. “Bij de presentatie van de plannen kregen bewoners te horen dat er eerst zou worden gebouwd en daarna pas gesloopt. Maar in de praktijk is het tempo van de vernieuwing belangrijker dan de kansen van de bewoners.”

“Bewoners tevreden”

Het kleine aantal mensen dat in sommige projecten terug kan keren is niet het enige punt waarover bewonersorganisaties met corporaties en stadsdelen overhoop liggen. Bon vindt het ook onwenselijk dat bewoners die willen terugkeren, soms twee of drie jaar in een wisselwoning moeten zitten. “Voor veel bewoners is terugkeer daardoor geen optie meer.” Sowieso valt hem het aanbod aan vrijkomende huurwoningen op dit moment erg tegen. “Voor eenzelfde soort woning moeten bewoners door de huurharmonisatie vaak honderd euro meer betalen. In feite gaan ze er door de vernieuwing op achteruit.”

In de Westelijke Tuinsteden kan maar een paar procent van de gedwongen verhuizers zich een koopwoning veroorloven

Herhuisvestingsmanager Juliska Grahame van corporatie Far West wijst alle kritiek van de hand. “Natuurlijk zijn er incidenteel problemen, maar in grote lijnen verloopt de herhuisvesting juist soepel. Uit eigen onderzoek blijkt ook dat bewoners over het algemeen tevreden zijn over de manier waarop het proces is verlopen en hun nieuwe woning waarderen. Zelfs als die duurder uitvalt dan hun vorige onderkomen”. Natuurlijk vindt ze het vervelend dat er nog regelmatig wisselwoningen moeten worden ingezet om mensen terug te laten keren. Maar eerst bouwen en dan pas slopen is simpelweg niet overal mogelijk. “Je kunt sloopprojecten wel blijven uitstellen, omdat bewoners niet naar andere nieuwbouwprojecten kunnen doorstromen. Maar er moet wel tempo worden gemaakt.“

Grote gezinnen zijn probleem

Over één ding zijn de corporaties en de bewonersorganisaties het wèl eens: de herhuisvesting van grote gezinnen verloopt veel moeilijker dan de uitplaatsing van andere bewoners. Veel gezinnen willen niet weg uit de buurt, laat staan de Westelijke Tuinsteden. Maar daar staan te weinig grote en goedkope huurwoningen waarheen ze kunnen verhuizen. Corporaties halen dan ook alles uit de kast om deze bewoners toch op tijd uit hun huis te krijgen. Grote woningen die voor de verkoop zijn bedoeld, worden weer van de markt gehaald. En soms wordt zelfs de aankoop van woningen voor de verhuur overwogen.

Toch lukt het zelfs dan niet altijd om iedereen op tijd uit een complex te hebben. Onlangs moest de sloop van de eerste groep woningen in de Confuciusbuurt voor de tweede keer worden uitgesteld, omdat er nog achttien gezinnen in het blok wonen. Tot verdriet van projectconsulent Sjanet Heins van Ymere. “Sommige bewoners hebben woonwensen die moeilijk zijn te realiseren. Met een grote comfortabele nieuwbouwwoning op IJburg hoef ik bij hen niet aan te komen. Dat is meestal toch te ver weg.”

Herhuisvesting Parkstad in cijfers

In 2003 werd er in Parkstad voor 345 adressen een peildatum afgegeven. Dat houdt in dat bewoners op die plek vanwege sloop of ingrijpende renovatie tijdelijk of definitief uit hun woning moesten. Het jaar erop lag het aantal te ontruimen woningen al op 1102 om in 2006 verder te stijgen naar zeker 1657 stuks. Dat is bijna vijfmaal zoveel als drie jaar daarvoor. Geen wonder dat de dienst Wonen enkele jaren geleden voorspelde dat de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden vertraging zou oplopen door gebrek aan vervangende woningen. Maar de corporaties hebben verschillende sloop-/nieuwbouwprojecten uitgesteld. Bovendien levert niet iedere sloop- of renovatiewoning een stadsvernieuwingkandidaat op die aan een nieuwe woning moet worden geholpen. Een deel van de woningen stond immers al leeg of werd gebruikt als wisselwoning. En mensen die na renovatie kunnen terugkeren naar hun oude woning, worden vaak niet aangemeld als sv-kandidaat. Het verklaart grotendeels waarom er de afgelopen jaren veel minder sv-huishoudens uit Parkstad zijn verhuisd dan je op grond van het hoge aantal afgegeven peildata zou verwachten. Daarnaast duurt het vaak anderhalf tot twee jaar voordat een heel complex leeg is. In 2005 kwam daarom de verhuisbeweging pas goed op gang met 673 herhuisvestingen. Het jaar erna lag dit nog hoger met 1115 stuks. Als wordt gekeken naar het aantal teruggekeerde sv-kandidaten in een sociale huurwoning binnen Parkstad, blijkt dat met 63% in 2005 vrij hoog te liggen. Gezinnen met drie of meer bewoners keren zelfs nog iets vaker terug dan de groep als geheel. Voor iedereen geldt wel dat het terugkeerpercentage de laatste drie jaar is gedaald. In 2002 lag dat nog op 75 procent. Toch wordt die trend niet overal herkend. “Ik zie juist een toename van het aantal mensen dat terugkeert naar ons stadsdeel. De doorstroming naar de nieuwbouw is de afgelopen tijd juist goed op gang gekomen”, aldus Sandra Roelofsen van projectbureau Vernieuwing Osdorp. Ook Far West zet vraagtekens bij de cijfers. “Wij bieden ook maatwerk buiten Woningnet om. Maar dat staat niet in de statistieken.” Beide partijen bevestigen wel in grote lijnen de conclusie van de Dienst Wonen dat bewoners die niet naar Parkstad terugkeerden, zich redelijk gelijkmatig over de stad hebben verspreid. Hooguit acht procent vertrok naar een koopwoning of een huis buiten Amsterdam. Bron: Dienst Wonen 2006. "Elders of duur" betekent verhuisd naar elders of vrije-sectorwoning.

Jaco Boer