De Stelling

De Stelling
‘Een bouwplicht versnelt de woningproductie’

Afgelopen zomer nam de gemeenteraad een motie aan waarin het college werd gevraagd om de instelling van een bouwplicht voor ontwikkelaars te onderzoeken. De opstellers wilden daarmee iets doen aan de ingezakte woningproductie. De stijgende bouwkosten bij aannemers zouden daar een belangrijke reden voor zijn.

Er staat nu al in de erfpachtovereenkomst dat een ontwikkelaar binnen een half jaar na de overdracht van de grond met de bouw moet beginnen. Maar die termijn wordt niet streng gehandhaafd. Het college heeft inmiddels aan de gemeenteraad geantwoord dat ze de woningproductie liever aanjaagt via overleg en hulp dan via juridische procedures. De kans dat de stad bij een strenge handhaving van de huidige afspraken door de rechter in het ongelijk wordt gesteld, zou bovendien aanzienlijk zijn. Ook zou het formuleren van een beleidskader en het consequent handhaven van de regels veel tijd en geld kosten. De verhouding met ontwikkelaars wordt er bovendien flink door verziekt.

Moet de gemeente de huidige termijn van een half jaar toch strenger handhaven zodat er sprake is van een échte bouwplicht voor ontwikkelaars? Of is dat een verkeerd instrument om de woningproductie te versnellen? De discussie kan ook niet los worden gezien van De Grote Vereenvoudiging. Ontwikkelaars kregen daarbij meer ruimte om te ondernemen in ruil voor een vaste grondprijs. Maar de verwachting dat er daardoor sneller zou worden gebouwd is vooralsnog niet uitgekomen. Voldoende reden voor de opstellers van de motie om zich af te vragen of de grondprijs beter weer variabel kan worden gemaakt. Goed idee of een voorbarige conclusie?

VOOR
'In Almere werkt het systeem al jaren prima'

TEGEN
'Het is het verkeerde antwoord op een actueel probleem'
“Wij maken ons zorgen over de woningproductie in de stad. Er worden veel minder woningen gebouwd dan afgesproken. Ik vrees dat we dit jaar hooguit 80 procent van de afgesproken 5000 huizen in aanbouw kunnen nemen”, aldus Bouwe Olij, PvdA-gemeenteraadslid en mede-auteur van de motie. “Daarom hebben we B&W gevraagd om te onderzoeken of het mogelijk is om ontwikkelaars en corporaties die grond afnemen, te kunnen dwingen om op tijd met de bouw van een project te beginnen. Ook zouden wij graag weten hoe je dat als gemeente het best zou kunnen regelen.”

“Nu staat in de grondprijsafspraken al wel een clausule dat je als ontwikkelaar binnen zes maanden met de bouw van je project moet beginnen. Maar dat is in de praktijk een wassen neus. Er is namelijk altijd wel iets aan de hand, waardoor de gemeente een marktpartij moeilijk kan dwingen om die termijn na te komen. Bovendien wordt er op een plek niet sneller gebouwd als je een ontwikkelaar zijn grond afneemt en een andere marktpartij inschakelt. Toch vind ik dat je als gemeente je poot een keer stijf moet houden.”

Olij wijst ook op De Grote Vereenvoudiging. “Marktpartijen hebben toen meer vrijheid gekregen om hun plannen aan te passen aan veranderde marktomstandigheden. Maar dat betekent niet dat ze dan ongestraft bij het eerste het beste zuchtje tegenwind moeten wachten op beter weer.” Vandaar de suggestie in de motie om de vaste grondprijs weer variabel te maken en te laten afhangen van de vrij-op-naam prijzen. Maar als die weer gaan stijgen, gaat ook de erfpacht omhoog, waarschuwt Olij alvast. “Het belangrijkste is echter dat de woningproductie weer omhoog gaat. Daar is het ons om te doen.”

In Almere wordt al heel lang gewerkt met een bouwplicht die streng wordt gehandhaafd. “In onze verkoopvoorwaarden staat dat een gebouw binnen twee jaar na de formele grondoverdracht moet zijn voltooid en klaar is voor gebruik”, licht Jolanda Mensink, senior-adviseur op de afdeling grondzaken van de gemeente, toe. “We zitten er ook bovenop om ontwikkelaars aan die termijn te houden. Een paar keer zijn er zelfs al juridische procedures opgestart om een boete uit te delen die kan oplopen tot 10 procent van de koopsom. Ook kunnen we de grond terugnemen en aan een ander verkopen. Maar in de meeste gevallen was het dreigen met sancties al voldoende en werd de zaak in de minne geschikt.”

Of Amsterdam met eenzelfde aanpak haar woningproductie uit het dal kan trekken, kan Mensink moeilijk beoordelen. “Ik ken de Amsterdamse woningmarkt niet zo goed, maar bij ons werkt het systeem al jaren prima. Ik merk ook niet dat er door ontwikkelaars wordt bezuinigd op de kwaliteit van de projecten, omdat ze worden gedwongen om onder minder gunstige omstandigheden te bouwen. Dat is ook bijna niet mogelijk. Consumenten kijken steeds kritischer naar de verhouding tussen prijs en kwaliteit.”

Bouwe Olij, gemeenteraadslid van de PvdA

“Ik denk niet dat de gemeente met een echte bouwplicht de woningproductie kan versnellen. Ontwikkelaars van koopwoningen kunnen zich simpelweg het risico op leegstand bij een snelle start van de bouw niet veroorloven”, vindt Michiel Schaap, regiomanager Noord-Holland van projectontwikkelaar/belegger Amvest. “Er is wel veel vraag naar koopwoningen, maar projecten zijn ook ingewikkelder geworden. Het duurt daardoor langer voordat ze worden opgeleverd. Veel consumenten hebben geen zin meer om zo lang te wachten en hun huis drie of vier jaar van tevoren vanaf tekening te kopen. De eis dat eerst 60 tot 70 procent verkocht moet zijn voordat een ontwikkelaar besluit te gaan bouwen, is dan ook volkomen terecht.”

Schaap ziet wel andere mogelijkheden om op kritische locaties op tijd met woningbouw te beginnen. “Ga er als gemeente niet voor de hoogste grondprijs, maar stop minstens de helft van de bouwenvelop in de vrije sector huur. Corporaties en beleggers als wijzelf zijn gewend om op risico te bouwen en pas later in het proces de verhuur te regelen. Op minder cruciale plekken kun je de bouwenvelop dan uit 100 procent koop laten bestaan. Gemiddeld genomen blijft zo de grondopbrengst gelijk.” Volgens Schaap erkent het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente wel dat ze op deze manier meer snelheid in de woningbouw kan brengen. Maar het OGA gaat nu uit van 20 procent vrije sector huur in iedere bouwenvelop. “Dat is te weinig om het risico op de koopwoningen binnen het project te verevenen.”

Wat de gemeente volgens Schaap in ieder geval niet moet doen, is toegeven aan het ‘tenderen’ voor iedere bouwopgave. Daarbij wordt een kavel simpelweg aan de hoogste bieder uitgegeven. “Op die manier zorg je ervoor dat ontwikkelaars tot het uiterste gaan en alle marges inzetten om die grond te verwerven. Dan blijft er weinig ruimte over om op risico te bouwen en te investeren in kwaliteit.”

Ook volgens Emile Spek, directeur projectontwikkeling van Ymere, zal een bouwplicht weinig uithalen. “Het is het verkeerde antwoord op een actueel probleem. Wij hebben er zelf alle belang bij om snel met bouwen te beginnen. Zodra wij de grond hebben afgenomen, gaat de rentetikker lopen.” Spek ziet de gestegen bouwkosten ook niet als de belangrijkste oorzaak van de ingezakte woningproductie. ”Wij kunnen vaak niet starten omdat bij de gemeente allerlei RO-procedures vertraging hebben opgelopen. Regelmatig wil de politiek bestaande woningplannen ook weer aanpassen. En dan hebben we de milieu-eisen nog. Zo liep eerder ons project de Laan van Spartaan vertraging op door de slechte luchtkwaliteit langs de A10. Daar kunnen wij toch moeilijk op worden afgerekend.”

Spek vindt het ook een slecht idee om de grondprijs weer variabel te maken. “De Grote Vereenvoudiging is op stadsdeelniveau nog niet goed van de grond gekomen. Besteedt daar nu eerst eens aandacht aan, voordat je de vaste grondprijs gaat loslaten. Wij hebben al vaker aangegeven dat in een aantal stadsdelen nog te veel over details moet worden onderhandeld. Maar met die klacht heeft het stadhuis nog maar weinig gedaan.”

Michiel Schaap, regiomanager Noord-Holland van Amvest

Emile Spek, directeur projectontwikkeling van Ymere

De Stelling
‘Een bouwplicht versnelt de woningproductie’

Afgelopen zomer nam de gemeenteraad een motie aan waarin het college werd gevraagd om de instelling van een bouwplicht voor ontwikkelaars te onderzoeken. De opstellers wilden daarmee iets doen aan de ingezakte woningproductie." data-share-imageurl="">