Nieuw fenomeen in de hoofdstad: leegstand in dure huursector
‘Twaalf halen, elf betalen’

Minder expats, minder toeristen en toenemende vrees voor betalingsproblemen zorgen voor een groter woningaanbod in de Amsterdamse dure huursector. Wie een huur van 2.000 euro kan betalen, heeft een woning voor het uitkiezen. En kan wellicht van een huurvrije periode profiteren.

Spandoek aan Detroit in Amsterdam Oost. Vesteda heeft vanwege de toenemende leegstand de marketinginspanningen flink opgeschroefd.

 

In het duurste huursegment loopt de leegstand op, erkent Gertjan van der Baan, CEO van Vesteda. ”In Amsterdam is sprake van een ‘perfect storm’. Expats keren terug naar hun thuisland. En meer ondernemende mensen, vaak zzp’ers, kiezen uit vrees voor slechtere tijden eerder voor een goedkopere woning. Beide bewegingen zorgen voor het ontstaan van enige leegstand. Die leegstand is niet heel groot, maar het valt wel op. In Amsterdam kenden we dat de afgelopen jaren helemaal niet.” Andere institutionele beleggers merken dat ook. Bouwinvest meldt dat in het duurste segment de leegstand iets stijgt. Altera Vastgoed, verhuurder van kleine aantallen luxe huurwoningen in Amsterdam en Amstelveen, ziet eveneens het betaalbaarheidsrisico stijgen en de vraag dalen.

Minder toeristen

De afname van het aantal toeristen vanwege de corona-uitbraak stimuleert het woningaanbod extra, aldus Van der Baan. “Er zijn geen toeristen. Op een aantal plekken in de stad geldt bovendien een verbod op Airbnb. Dat zorgt ervoor dat die vaak wat luxere vakantiewoningen eveneens op de reguliere huurmarkt terechtkomen. De combinatie van al die factoren leidt al gauw tot een verdubbeling van het aanbod, ook omdat het om een relatief klein marktsegment gaat.”

'In Amsterdam is sprake van a perfect storm’

Vesteda heeft vanwege de toenemende leegstand de marketinginspanningen flink opgeschroefd. Voor het eerst in heel lange tijd hangt er groot spandoek aan complex Detroit in Amsterdam-Oost; passanten worden aangemoedigd zich in te schrijven voor een ‘direct verkrijgbare’ huurwoning. Wekelijks wordt er royaal geadverteerd. En Vesteda lokt voor een aantal complexen nieuwe klanten met een huurvrije periode: de huurder hoeft in het eerste jaar slechts elf maanden huur te betalen. Die inspanningen hebben effect, constateert Van der Baan. “We krijgen veel reacties, maar er zijn ook meer bezichtigingen nodig voordat een woning is verhuurd. Er zijn zelfs extra mensen aangenomen om al bezichtigingen in goede banen te leiden.”
Niet alleen beleggers, ook woningcorporaties moeten vanwege het ruimere aanbod beter hun best doen dure huurwoningen aan de man te brengen. Gemiddeld zijn vijf bezichtigingen nodig om een dergelijke woning verhuurd te krijgen, zo verklaart een woordvoerder van Ymere.

Terugkeer expats

Wordt het tijd de huren te verlagen? Van der Baan verwacht van niet. “Het is iets tijdelijks. Wij verhuren onze woningen marktconform. Aanpassingen zijn nooit uit te sluiten, maar wij verwachten dat na afloop van de pandemie al die expats gewoon terugkeren. Amsterdam blijft in trek bij zakelijke en financiële dienstverleners.” Pensioenfondsen hoeven volgens hem ook niet te vrezen voor enorme waardeverliezen in het luxe segment. “De afgelopen jaren is de waarde heel sterk gestegen. Nu is misschien sprake van een afwaardering, maar de totaaluitkomst blijft heel gunstig. Daar moeten we niet over piepen.”

Dat dure huurwoningen leegstaan, biedt wat minder bedeelde huurders geen soelaas. Een huurwoning in het prijssegment tussen 752 en 1.400 euro blijft in de hoofdstad onverminderd een schaars artikel. Van der Baan: “In Amsterdam hebben we van voor mijn tijd heel luxe huurwoningen in portefeuille. We hebben het imago van een dure verhuurder, maar gemiddeld over heel Nederland (28.000 huurwoningen) bedraagt de huur 1.010 euro. In complexen in Nieuw-West, Oost en Zuidoost vragen we geen exorbitante prijzen.”

Meer middensegment

Vesteda wil wel zijn best doen in de regio Amsterdam meer woningen te verwerven in het middensegment - juist voor de ‘key workers’ - inclusief afspraken over de maximale aanvangshuur en gematigde huren voor 15 tot 25 jaar. “Voor onze klanten, heel grote pensioenfondsen en verzekeraars, is een wat lager rendement acceptabel. Het risico op leegstand is in dat segment klein. Ook weten we dat op enig moment de huren omhoog zullen gaan. Verder kunnen wij via de Europese Investeringsbank heel goedkoop lenen. Als de gemeente dan een redelijke grondprijs vraagt, dan is de totale optelsom – een rendement van 4 procent plus inflatie – voor onze klanten voldoende en zullen wij aan tenders meedoen.”
Wel vreest hij de landelijke politiek. “Populisme viert hoogtij. In de verkiezingsstrijd klinkt van allerlei kanten de roep om regulering van de vrije huursector. Als voor altijd sprake zal zijn van gematigde huren, als bij bewonerswissel nooit sprake kan zijn van hogere aanvangshuren, dan wordt extra woningbouw in het middensegment te moeilijk. En zal ons land miljarden aan te beleggen pensioenkapitaal mislopen.”

 

Huren verlaagd bij seniorenwoningen van LIFE

In de vrije sector huurwoningen van het vorig jaar opgeleverde seniorencomplex LIFE in Amsterdam-Houthavens was sprake van hardnekkige leegstand, bevestigt Erwin Drenth, directeur van het zorgvastgoedfonds van Bouwinvest. Zijn fonds heeft om die reden de huur voor een aantal appartementen verlaagd.
LIFE geldt als een bijzonder wooncomplex voor senioren. Het woongebouw bevat een mix van koopwoningen en gereguleerde en vrije sector huurwoningen, inclusief mogelijkheden voor ontmoeting en intensieve zorg. Drent schat dat driekwart van de appartementen in de vrije sector in de afgelopen twaalf maanden is verhuurd. “Het was geen gemakkelijke tijd. De verhuur valt ongeveer samen met de coronacrisis. Ouderen moeten voorzichtig zijn en dat is van invloed op de verhuisgeneigdheid.”
Hij wijst daarnaast op andere factoren. “Het gebied heeft nog geen naam bij de doelgroep en is niet af. Naast LIFE moet nog een complex worden gebouwd. De grachten zijn niet open. Dat maakt mensen wellicht terughoudend.” Ook de doelgroep speelt een rol. “We zoeken naar mensen die naar elkaar willen omkijken en bereid zijn mee te doen aan een community. Het is allemaal wat minder individualistisch. Ook dat remt mogelijk de belangstelling af, zeker in deze tijd van social distancing.”
 

Aangepaste huurprijs
De hoge huurprijs speelt ook een belangrijke rol, zegt Drenth. “De ouderen waar we ons op richten zijn nog behoorlijk vitaal. Zij hebben wellicht nog twintig jaar of langer voor de boeg. De wetenschap dat er over zo’n lange termijn een huur van rond de 1.500 euro moet worden betaald, vormt een belemmering. Jongeren betalen soms zo’n hoge huur, maar die hebben een kortere tijdshorizon. Ouderen maken dus niet zo snel die stap, ook vanwege onzekerheid over hun toekomstige pensioen.”
Bouwinvest heeft om die reden de huurprijs verlaagd. “De prijs bedraagt niet meer dan 1.400 euro. Een aantal appartementen valt alsnog in het middensegment. Na de verlaging is de interesse toegenomen en neemt de bezetting toe.”