Winkeluitbreiding ondanks groeiende leegstand

“Het is onmogelijk alle winkelgebieden in stand te houden”
Winkeluitbreiding ondanks groeiende leegstand

Winkels in de buurt vormen een van de charmes van het stedelijk wonen. Blijft dat ook zo, nu consumentenbestedingen naar internet verschuiven en de winkelleegstand toeneemt? De ambities en het optimisme in het Amsterdamse blijken verrassend groot. In diverse stadsdelen en buurgemeenten staan zelfs flinke uitbreidingen op stapel.

‘Veel te veel winkels’
De detailhandel ondervindt de gevolgen van de aanhoudende economische crisis. Vooral in non-food branches zijn de gevolgen dramatisch, zo blijkt uit cijfers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. De slechte woningmarkt zorgt ervoor dat aan wonen gerelateerde winkels de afgelopen zes jaar de omzet met 30 tot 40 procent hebben zien dalen. Ook de verkopers van kleding en witgoed hebben het moeilijk. De afgelopen vijf jaar zagen zij de omzet met een kleine 20 procent dalen. “Ik zie nog geen einde aan de misère,” laat Jan Meerman, voorzitter van de branchevereniging van winkeliers Inretail weten. Niet alleen de economische crisis speelt winkeliers parten. Volgens Meerman vormt de opkomst van internetwinkels een zwaar punt van blijvende verandering. De consument gaat op een andere manier kopen. En is niet langer trouw aan merken en winkels. Eerder berekende Inretail dat de komende jaren 40 procent van de modedetaillisten de deuren zal sluiten. Ook telecomwinkels, schoenenzaken en witgoedleveranciers zullen de negatieve gevolgen van ‘het nieuwe winkelen’ ondervinden. Meerman hamert op het belang van een meer structurele aanpak van de winkelmarkt. “We hebben in ons land veel en veel te veel winkels. Het is onmogelijk alle winkelgebieden in stand te houden. Alleen goed bereikbare winkelgebieden met een compleet aanbod hebben nog overlevingskansen. Bestuurders zullen duidelijk moeten maken welke gebieden ze wel en welke ze niet willen stimuleren.”

Aan het begin van de Jan Evertsenstraat in Amsterdam-West worden panden samengevoegd voor de vestiging van een nieuwe Albert Heijn. “De familie Lindeman heeft uitvoerig onderzoek gedaan naar de koopkracht. Zij zien goede kansen voor een supermarkt, ” zegt Jeroen Jonkers, voorzitter van de winkelstraatvereniging. Hij is blij met deze echt Amsterdamse ondernemer. De bouw van de supermarkt vormt een belangrijke bouwsteen in het revitaliseren van ‘zijn straat’. “Na de gewelddadige dood van juwelier Hund in 2010 hebben actieve buurtbewoners, winkeliers en vastgoedeigenaren de krachten gebundeld in een unieke winkelstraatvereniging. Nooit ergens vertoond. Samen bestrijden we leegstand en overlast en proberen we een beter winkel- en horeca-aanbod tot stand te brengen.”

Nieuwe producten

De resultaten mogen er volgens hem zijn. “De ‘Jan Eef’ wordt al maar aantrekkelijker. De leegstand is niet heel groot. Nieuwe winkeliers met nieuwe producten weten de straat te vinden. Er is de afgelopen tijd een aantal nieuwe horecabedrijven geopend. Nu hebben we hippe terrassen in de straat. Een paar jaar geleden was dat ondenkbaar. En we houden regelmatig evenementen om mensen naar de straat te lokken.”
De komende jaren wil hij doorgaan op deze lijn. “Het gaat om de mix. Een straat voor de dagelijkse levensbehoeften. Met een supermarkt, biologische winkel, bakker, slager, visboer en allochtone winkeliers. Die oude ondernemers moeten we koesteren. Maar ook een Jan Eef met bijzondere winkeltjes en aantrekkelijke horeca.”
Jonkers kent de hedendaagse problemen van de detailhandel maar al te goed. Als eigenaar van ‘De Winkelstraatdokter’ adviseert hij gemeenten en winkelstraten over de vraag hoe zij het hoofd kunnen bieden aan veranderd consumentengedrag en toenemende winkelleegstand. “Met mijn straat gaat het goed, maar niet alle winkelstraten zullen het redden. We hebben straks winnaars en verliezers. Dat is onvermijdelijk. “
De waarschuwingen liegen er niet om. Tom Heidman, oud-topman van supermarktketen C1000 voorziet enorme veranderingen in het winkellandschap. Hij waarschuwde begin juni voor een ‘bloedbad’. “Er komt een slachting. In middelgrote steden kan de leegstand oplopen tot 30 procent. Na de zomer gaan we het zien, want veel winkels verkeren nu al in financiële nood.”

“Geen zorgen”

Over de hoofdstedelijke detailhandel moet beslist niet te somber worden gedaan, vindt Michiel Boesveld, vastgoedadviseur bij de afdeling regie & advies van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam. Boesveld is betrokken bij de stedelijke winkelplanning. “Het winkellandschap is aan verandering onderhevig. Maar de landelijke voorspellingen dat klassieke winkels massaal het loodje zullen leggen vanwege de onstuimige groei van het internetwinkelen, gaan voor Amsterdam niet op. Zeker niet in die mate. Over ons centrumwinkelgebied maak ik mij geen zorgen. De stad is populair. Er komen veel toeristen naar de stad. Zij verdrijven de tijd onder meer met winkelen en zorgen ervoor dat het met de Kalverstraat, de Negen Straatjes of de Haarlemmerdijk wel goed gaat.”
De gemeente hanteert een lijst van winkelstraten die van belang zijn voor dagelijkse artikelen. “Alle Amsterdammers moeten in de nabijheid van hun eigen woning de dagelijkse boodschappen kunnen vinden. Reden ook waarom de gemeente heel terughoudend is met het toestaan van perifere detailhandelsvestiging. Heel specifieke formules die veel ruimte behoeven worden bijvoorbeeld toegestaan op de Arena Boulevard. Maar voor de vestiging van een nieuwe, perifeer gelegen XXL-supermarkt komt beslist geen toestemming.”
Maar in de bestaande stad komen er wel tal van nieuwe winkelmeters bij?
“In bepaalde delen van de stad is de druk om te groeien groot. We zien dat bepaalde internationale modeketens bijvoorbeeld behoefte hebben aan grote winkels. Zij vinden vaak niet of moeilijk een plek in de oude binnenstad. Door de bouw van bijvoorbeeld Oostpoort of de herstructurering van het Osdorpplein kan daarin worden voorzien. Bovendien kunnen stadsdeelcentra soms door meer volume meer beleving bieden,” aldus Boesveld.
Stadsdeel Nieuw-West hoopt van het Osdorpplein de komende jaren - met ASR Vastgoedontwikkeling en Lebo Vastgoed - het levendige stadshart van de Westelijke Tuinsteden te kunnen maken. “We zijn een stadsdeel met bijna 140.000 inwoners. Onze bewoners hebben behoefte aan een beter winkelaanbod. Met meer sterke modeformules. Het zou ook prachtig zijn als we warenhuis V&D binnen zouden kunnen halen, ” zegt stadsdeelvoorzitter Achmed Baâdoud.
“Maar we handelen wel heel doordacht. Afgelopen jaar hebben we samen met alle betrokken partijen een nieuwe detailhandelsvisie ontwikkeld. Met heel duidelijke keuzes. Het Osdorpplein wordt ons centrale winkelhart. We wijzen een aantal plekken aan voor wijkwinkelcentra. En een aantal straten zal van karakter kunnen veranderen.”

Meer horeca

Het stadsdeel geeft volgens hem die resterende straten niet op, maar wil ruimte creëren voor transformatie naar nieuwe functies. “Nieuw-West kent maar weinig horecabedrijven. We hebben de omvang van Maastricht, maar het aantal cafés en restaurants bedraagt in vergelijking met die stad nog geen 10 procent. Juist meer horeca kan het stadsdeel aantrekkelijker maken. We heten daarom pioniers op dat gebied van harte welkom. Mocht nieuwe bedrijvigheid op bepaalde plekken niet haalbaar zijn, dan kunnen panden een nieuwe woon/werkbestemming krijgen.”
Stadsdeel Oost maakt zich evenmin grote zorgen om de forse uitbreiding van het winkelgebied. “Het nieuwe Oostpoort maakt de komst van winkelformules mogelijk waarvoor in het stadsdeel nu geen plek voorhanden is. Van de komst van bijvoorbeeld H&M gaat volgens mij geen negatief effect uit. Hooguit besluit iemand om in Oost aankopen te doen, in plaats van de tram naar de binnenstad te nemen,“ zegt stadsdeelwethouder Nevin Özütok van lokale economie.
Niet dat er geen aandachtspunten zijn. “Persoonlijk geloof ik niet in internetwinkelen. Mensen zullen altijd een product willen ervaren. Of een stof willen voelen. Het is echter wel belangrijk dat onze winkelgebieden zich van elkaar onderscheiden. Dat geldt voor de Eerste Van Swindenstraat. Of de Javastraat. En na de opening van Oostpoort is het belangrijk dat de winkeliers van de Linnaeusstraat en de Middenweg meer aandacht besteden aan het onderscheidende karakter van hun aanbod. Dat moet zodanig zijn, dat een breed en aantrekkelijk winkelgebied ontstaat. Wij besteden om die reden veel aandacht aan winkelstraatmanagement.”
Is er dus niks aan de hand in de detailhandel? Dat zou Dennis van der Burgt, portefeuillemanager vrije sector vastgoed bij Ymere niet durven zeggen. “Hans Biesheuvel, voorzitter van MKB Nederland, heeft niet zo lang geleden de noodklok geluid. Veel winkeliers worden geconfronteerd met forse omzetdalingen en bevinden zich in zwaar weer. Bovendien heeft een rapport van de Nederlandse Raad van Winkelcentra duidelijk gemaakt dat we te veel winkelcentra hebben.”

Betere branchering

Van der Burgt maakt zich zorgen om bepaalde winkelgebieden. Winkelcentrum Amsterdamse Poort in Amsterdam-Zuidoost kampt met toenemende leegstand. Ook op IJburg is vanwege overmaat aan bedrijfsruimte sprake van snel groeiende leegstand. Stadsdeelwethouder Özütok onderschrijft de problemen op de IJburg­laan. “Wij hebben als stadsdeel het initiatief genomen met ondernemers en vastgoedeigenaren de problemen te bespreken. Daar moet structureel iets veranderen. Vastgoedeigenaren moeten af van het idee dat ze alleen voor hun eigen afzonderlijke pandje een nieuwe gebruiker hebben te vinden. We zijn tot een bepaalde branchering gekomen. Er zijn drie specifieke gebieden aangewezen voor winkelvestiging: de omgeving van het winkelcentrum op de kop van de IJburglaan, de kades bij de haven en de Pampuslaan. Dat werpt zijn vruchten af. Voor de resterende panden moeten eigenaren kijken naar zakelijke dienstverlening. Of een woonbestemming.”
En kunnen er nog meer winkels bijgebouwd? Van der Burgt is daar kritisch over. Hij kijkt met argusogen naar de uitbreiding van het Buikslotermeerplein en kan zich niet voorstellen dat de plannen voor het nieuwe centrumgebied in Amsterdam-Noord ongewijzigd worden doorgezet. “De afstand tussen het Mosveld en het Buikslotermeerplein is niet zo groot. Een paar maanden geleden is het nieuwe winkelcentrum De Banne geopend. Binnenkort gaat het Waterlandplein open. Dat kan niet zonder consequenties blijven voor de toekomstige winkelontwikkeling in Noord.”

Uitbreiding winkelcentra
De winkelleegstand bedraagt in Amsterdam ruim 5 procent, zo blijkt uit de jongste cijfers van Locatus. Er zijn onderling grote verschillen. In Amsterdam Centrum staat slechts 2,6 procent van de winkelverkoopvloeroppervlakte leeg. Toch zijn er ook in Amsterdam en Amstelveen verschillende nieuwe winkelcentra in ontwikkeling. Volgend jaar opent winkelcentrum Oostpoort in Amsterdam-Oost zijn deuren. In totaal komt er op het terrein van de voormalige Oostergasfabriek 18.000 m2 winkel- en horecaruimte bij. Ontwikkelaar OCP heeft inmiddels contracten afgesloten met C&A, Albert Heijn en H&M. Samen met de Linnaeusstraat en Middenweg ontstaat een winkelgebied van ruim 30.000 m2. In Amsterdam Nieuw-West vernieuwen ASR Vastgoedontwikkeling, Kroonenberg Groep en Lebo Vastgoed het winkelgebied rond het Osdorpplein. ASR realiseert aan de kant van theater de Meervaart een uitbreiding van het winkelgebied. Lebo vernieuwt de zuidkant van het Osdorpplein. De Kroonenberg Groep herontwikkelt winkelcentrum Shoperade. In Amsterdam-Noord heeft het stadsdeel dit voorjaar een definitieve overeenkomst gesloten met Multi Vastgoed over de bouw van een wijkwinkelcentrum met 7000 m2 winkels en horeca op het Mosveld. In 2016 moet het nieuwe winkelcentrum met supermarkten van Albert Heijn en Deen in gebruik worden genomen. In Amstelveen heeft het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco begin juni aangekondigd een paar honderd miljoen euro te willen investeren in uitbreiding van Stadshart Amstelveen. Het vastgoedconcern wil van het stadshart een internationaal toonaangevend winkelcentrum maken. Daartoe zou niet alleen het verouderde Binnenhof moeten worden gesloopt, maar ook zestig woningen in de Schildersbuurt. Dat riep zoveel verzet op, dat de gemeente binnen een week haar steun introk. Met Unibail-Rodamco wordt onderzoek gedaan naar andere vormen van uitbreiding.