In woningbouwprogramma Zuidas is voor middeninkomens weinig plaats

In woningbouwprogramma Zuidas is voor middeninkomens weinig plaats
Mix van sjiek en sociaal

Als alle plannen doorgaan komen er op de Zuidas naast kantoren, winkels en restaurants ook negenduizend woningen. Naast veel luxe huur- en koopappartementen zal uiteindelijk dertig procent uit sociale huurappartementen bestaan. Corporaties investeren vooral in studentenwoningen en kleine studio’s. “Op de Zuidas loopt de onrendabele top al snel op tot een ton.”

Tegenslagen
Het Zuidas-project heeft de wind tegen. Joop van den Ende trok de kurk uit vastgoedbedrijf Living City, vanwege het fraudeonderzoek tegen zijn zakenpartners Trimp & Van Tartwijk. Ook voor het Parkrandgebied Vivaldi kan de gemeente op zoek naar een nieuwe ontwikkelaar. De gemeente brak om formele redenen met de huidige partij Winshield. Bij dit bedrijf is voormalig Bouwfonds-directeur Jan van V. betrokken, hoofdverdachte in de vastgoedfraudezaak. (zie onze nieuwsrubriek). Last but not least hebben de acht deelnemende banken en ontwikkelaars het huidige Zuidas-plan inclusief dokmodel afgewezen als te risicovol. Het project kost vier miljard euro, waarvan 2,7 zou worden opgebracht door deze investeerders. Van Poelgeest ziet het optimistisch als een zet in het eindspel van de onderhandeling.

De ontwerpers van Architekten Cie. vinden hun negentig meter hoge woontoren op de Zuidas nog het meest op een luxe oceaanstomer lijken. Het gebouw staat dan wel rechtop, maar de bovenste etages hebben door hun schuin oplopende gevels en panoramische vensters wel iets weg van scheepsdekken. Je kijkt er uit over de Amstel en Schiphol, terwijl aan de overzijde de oude binnenstad en het Waterland lonken. Wie wil daar nu niet graag wonen? De kopers van de negentien penthouses in de top van New Amsterdam hadden er in ieder geval een slordige anderhalf miljoen euro voor over om een luxe afgewerkt appartement van 230 vierkante meter te bemachtigen. Wie naast deze woningen greep, kan na de zomer ook één van de andere 174 luxe appartementen bij Vesteda huren. Voor een studio van vijftig vierkante meter begint de maandhuur er bij tweeduizend euro. Maar dan kun je wel onbeperkt gebruik maken van allerlei voorzieningen als de boodschappenservice en het ‘health center’ met zwembad, sauna en fitnesszaal.

Ongedeelde stadswijk

Samen met de 81 luxe huurwoningen die anderhalf jaar geleden in het Eurocenter aan de Europaboulevard werden opgeleverd, vormt New Amsterdam de voorbode van een woningprogramma dat in totaal bestaat uit ongeveer negenduizend huizen. Gemeente en ontwikkelaars willen namelijk dat de Zuidas uitgroeit tot een gemengde stadswijk waarin niet alleen wordt gewerkt en geluncht, maar ook wordt gewoond. Iets meer dan de helft van de woningen zal buiten het dok worden gebouwd. In deze tunnel verdwijnen - als alle plannen doorgaan – de trein- en metrosporen plus de ringweg. De overige vierduizend zullen bovenop deze infrastructuurbundel worden gebouwd. Om van de Zuidas een ongedeelde stadswijk te maken, heeft de gemeente ook bepaald dat dertig procent van de nieuwe woningen blijvend in de goedkope sector moet vallen. Huurders betalen hier een maximale huur die gelijk is aan die van de sociale huursector (in 2008: € 621). En de appartementen mogen er niet kleiner zijn dan 65 vierkante meter. Voor studentenwoningen is op die laatste eis een uitzondering gemaakt.

Leegstand in dure huur

Bel over drie maanden maar terug

Voorlopig zijn op dit dure stukje Amsterdam alleen luxe appartementen te koop en te huur. Dat die projecten niet bij voorbaat een succes zijn, laat het Eurocenter zien. Hoewel de woningen er spic en span uitzien, is volgens bemiddelaar Jacobus Recourt nog maar een kwart van de appartementen verhuurd. De rest van het gebouw staat leeg. Omdat de eigenaar het complex aan beleggers wil verkopen, is de verhuur voorlopig zelfs helemaal stopgezet. Vesteda-woordvoerder Oscar Toebosch kent de problemen, maar maakt zich geen zorgen over de toekomstige verhuur van zijn appartementen in New Amsterdam. “We hebben van tevoren zorgvuldig gekeken naar de afzetmogelijkheden. Bovendien werken wij met een eigen verhuurapparaat dat op dit moment gesprekken voert met grote bedrijven en ‘housing offices’ in de stad.”
Makelaarsbedrijf CB Richard Ellis laat zich evenmin van de wijs brengen door de problemen bij Eurocenter. Het moet namens het Philips Pensioenfonds in deelgebied Gerschwin ook ruim honderd luxe huurappartementen in Amsterdam Symphony zien te slijten. Wel laat managing director Rob Mans weten dat wordt overwogen de woningen in het complex te verkopen aan particulieren. “De resultaten van Eurocenter nemen we daarbij als overweging mee, maar er spelen ook andere zaken waarover ik u nog niets kan vertellen. Belt u over drie maanden maar terug.”

Studio’s en studentenwoningen

Voor de woonwijk die aan weerszijden van de twee karakteristieke torens van Amsterdam Symphony wordt gebouwd, maakt het waarschijnlijk weinig uit of de luxe appartementen in de verhuur of verkoop gaan. Het woningaanbod is er voldoende divers om weinig last te hebben van concurrentie. Behalve gezinswoningen met een voordeur aan de straat komen hier appartementen voor ouderen, woon-werkwoningen en maisonnettes. Een deel komt zelfs met de voeten in het water te staan van de nieuw te graven Boelegracht.

In totaal realiseren drie consortia van projectontwikkelaars en corporaties hier ongeveer 1250 woningen waarvan er 430 in de sociale huursector vallen. Prospect Zuidas BV – een samenwerkingsverband van AWV, Eigen Haard en Rochdale - is onlangs met de bouw van de eerste 34 sociale huurwoningen begonnen. Het worden kleine studio’s want het bouwen in dit stukje Amsterdam is toch een stuk duurder dan elders. “Op de Zuidas loopt de onrendabele top al snel op tot een ton”, vertelt Rini Sprengers van AWV. Toch benadrukt hij dat Prospect Zuidas niet alleen kleine, goedkope appartementen in dit gebied wil bouwen. “De overige 85 sociale huurwoningen die wij hier realiseren, zullen hoofdzakelijk uit drie- en soms vierkamerwoningen bestaan.”

Bestemmingsplan Gerschwin vernietigd

Als alle plannen doorgaan komen er op de Zuidas ook negenduizend woningen 

Ook Kristal/Het Oosten zal in Gerschwin niet alleen (zelfstandige) studentenwoningen bouwen, vertelt Viviane Regout van de organisatie. Al valt zeker 45 procent van de 132 sociale huurwoningen in die categorie. De woningen zijn voorbestemd voor leerlingen van de Hogere Hotelschool, die Den Haag verruilt voor een plek aan de Amsterdamse Zuidas. “Wij bouwen voor hen de complete campus waarin behalve leslokalen ook een restaurant en kamers voor inwonende eerstejaars studenten zijn opgenomen.”
De hotelschool zal alleen nog even geduld moeten hebben. In maart vernietigde de Raad van State immers het nieuwe bestemmingsplan voor Gerschwin. Het consortium waarin behalve Kristal/Het Oosten ook Ymere en ING Real Estate zitten, is de uitspraak nog aan het bestuderen. Maar Regout vreest dat ze pas tegen de zomer van 2010 aan de slag kunnen. Ook het derde consortium, dat in Gerschwin 350 woningen en 22.500 vierkante meter aan voorzieningen wil bouwen, heeft last van de uitspraak van de Raad van State. “Oorspronkelijk wilden we in oktober van dit jaar beginnen met ons project. Maar dat wordt nu waarschijnlijk pas april 2009”, aldus Aad Rozendaal van Bouwfonds Property Development Noordwest.

Uitgestorven straten

In het Gerschwin-gebied worden de meeste woningen gebouwd. Maar het is de bedoeling dat ook andere delen van het kantorengebied een gemengd karakter krijgen. Zo stonden er op de kop van de Zuidas rond het musicaltheater van Joop van den Ende nog eens vierhonderd woningen ingetekend, waarvan dertig procent in de goedkope sector. Rondom het Beatrixpark, dat aan de zuidkant van de A10 wordt uitgebreid met het Amaliapark, staan ook nog eens een slordige 1700 goedkope en dure woningen op stapel. En de VU denkt na over de bouw van een nieuwe campus met faculteiten, winkels, restaurants en zo’n 1500 studenteneenheden. Al die extra woningen moeten van de Zuidas een levendig stadsdeel maken. En dat is hard nodig. Vooral in de avonduren zijn de straten er op dit moment uitgestorven en kom je hooguit een overwerkende advocaat of bankmedewerker tegen. Het ideaal van de gemengde Amsterdamse stadswijk is nog ver weg.

Jaco Boer