De kans op een betaalbare woning in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is de afgelopen twee jaar verder afgenomen. Een steeds groter deel van de woningvoorraad in de regio bestaat uit dure huur- en koopwoningen. Dat geldt inmiddels ook voor de voorheen meer betaalbare delen van de regio. Steeds minder mensen met een laag of middeninkomen kunnen daardoor in de regio Amsterdam een huis vinden. Dit blijkt uit de eerste resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA), dat in 2021 voor de derde keer is gehouden.
Het nieuwste WiMRA-onderzoek bevestigt met veel cijfers een maar al te bekende trend: woningen worden steeds duurder, zowel in de huur- als in de koopsector. Er is ook een kantelpunt: dit jaar is voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die erop is aangewezen. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio’s Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald. Terwijl in 2017 nog bijna een kwart (24%) van koopwoningen bereikbaar was voor middeninkomens (tot ca. 300.000 euro), was dit in 2021 nog maar voor 13 procent het geval.
Sociale huur/lage inkomens
De ontwikkelingen in Amsterdam bepalen natuurlijk in flinke mate die van de MRA als geheel. Dat geldt zowel voor het grote aantal sociale huurwoningen als de torenhoge koop- en huurprijzen in de vrije sector.
Van alle woningen in de MRA is nog 37 procent een sociale huurwoning, 2 procent minder dan in 2019. Het aandeel daarin van corporaties is gelijk gebleven (30 procentpunt), terwijl de particuliere sociale huur afnam van 9 naar 7 procentpunt. In alle regio’s worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84% gemiddeld in de MRA). Vergrijzing en achterblijvende pensioenen zorgen voor een lichte toename van het aandeel lage inkomens. Daarnaast leidde ook de coronacrisis tot groei van de lage inkomens én een afname van de laagste middeninkomens. Overigens groeide ook het aandeel hoge inkomens.
Veel lage inkomens wijken - noodgedwongen - uit naar de vrije sectorhuur. In de afgelopen jaren is de groep lage inkomens in zowel de middeldure huur als de dure huur groter geworden, tot 26 procent in 2021 (was 22% in 2017).
Vrije sectorhuur
De particuliere vrije huursector neemt al jaren toe. Inmiddels behoort 12 procent van de woningvoorraad daartoe (in 2017 nog 8%). De groei zit niet in het middeldure segment (752-1053 euro - 7%) maar in de dure huur. Hoewel de particuliere vrije sectorhuur buiten Amsterdam nog steeds een klein deel van de voorraad betreft, wordt dit huursegment in de hele MRA steeds belangrijker voor woningzoekenden. Starters hebben vaak geen alternatief. Het is ook een sector met veel doorstroming, nog bespoedigd door het oprukken van tijdelijke contracten.
Voor nieuwe vrijesector huurders is de gemiddelde aanvangshuur in 2021 gestegen naar 1.403 euro, een forse stijging met twee jaar eerder. Bijna een derde van hen betaalt zelfs meer dan 1.500 euro per maand. "Het onderzoek laat ook dit jaar weer zien dat een aantal onwenselijke trends zich voortzet", zegt Lex Scholten, voorzitter van het bestuurlijk overleg over bouwen en wonen in de MRA. "Vooral voor nieuwe huurders zijn de woonlasten hoog. En dat zijn echt niet allemaal mensen met een heel hoog inkomen. Dat betekent dat veel van deze mensen een onacceptabel groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen." Scholten pleit daarom nogmaals voor huurregulering: "We hebben het Rijk nodig om die woningprijzen naar beneden te krijgen."
Gemiddeld zijn recent verhuisde huurders 40 procent van hun inkomen kwijt aan maandelijkse woonlasten (huur, servicekosten, energie) en 22 procent van hen 'verwoont' zelfs meer dan dan helft zijn inkomen.
Koopwoningen
Terwijl het aandeel en aantal koopwoningen in Amsterdam de laatste twee jaar met duizenden afnam als gevolg van buy-to-let en keep-to-let, bleef de koopwoningvoorraad in de hele MRA stabiel op 48 procent. Betaalbare koopwoningen voor inkomens onder modaal (WOZ-waarde tot €188.0000) zijn er nauwelijks meer (12%). In Almere/Lelystad (44%) en Zaanstreek-Waterland (27%) was vorig jaar nog een substantiële middeldure koopvoorraad (WOZ-waarde tussen de €188.000 en €296.000). In Amsterdam (4%) en Amstelland-Meerlanden (5%) is dat segment veel kleiner.
Voor het WiMRA-onderzoek hebben 50.000 inwoners van 31 gemeenten in de MRA een enquête ingevuld over hun woonsituatie, woonwensen en woonlasten. Download onder het rapport WiMRA 2021 – Woningvoorraad en bewoning.