De mogelijkheden om koopwoningen voor middeninkomens te bouwen binnen de Amsterdamse gemeentegrenzen zijn beperkt. Dat blijkt uit een brief van het college aan de gemeenteraad. Amsterdam blijft betaalbare koopwoningen bouwen in gebieden waar dat marktconform kan. Daarbij wordt koppeling aan een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding overwogen. Daarnaast gaat het college onderzoeken of woningcorporaties toch weer trek hebben om woningen met een KoopGarant-constructie te verkopen. Tot slot wordt een experiment overwogen voor het starten van een 'koopcoöperatie'.
Mede op verzoek van de gemeenteraad heeft het college onderzoek laten doen naar mogelijkheden om meer middeninkomens - de spreekwoordelijke agent, leraar en verpleger - aan een koopwoning te helpen binnen de gemeentegrenzen. Die studie is verricht door Rebel Strategy & Development en onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft.
In de koopsector regeert de markt. Het aanbod vergroten kan volgens de onderzoekers het beste door nieuwbouw van middeldure koopwoningen. Een wettelijke beperking daarbij is dat korting op de grondprijs specifiek voor een bepaalde doelgroep niet is toegestaan. Maar in een deel van de stad - vooral buiten de ring - kunnen er marktconform middeldure koopwoningen worden gebouwd. Dat vergt geen nieuw beleid. Binnen de 40-40-20 afspraak van de Woonagenda is er ruimte voor middeldure koop in het 40 procent middensegment. Alleen is dat nu wel beperkt tot de grotere bouwprojecten (>800 woningen).
Volgens de onderzoekers is het verstandig om met aanvullende maatregelen prijsstijgingen en speculatie tegen te gaan. Hun aanbeveling is om kopers in ieder geval te verplichten er zelf een aantal jaar te gaan wonen - vergelijkbaar met de voorwaarden bij zelfbouw. Minder stellig zijn ze over een anti-speculatiebeding, omdat daar veel haken en ogen aanzitten. Zo'n beding is makkelijk te ontduiken en de handhaving is lastig en tijdrovend.
Het college gaat ook weer in gesprek met de woningcorporaties over KoopGarant, een vorm van 'verkoop onder voorwaarden' waardoor de koopprijs lager uitvalt. Deze regeling heeft in Amsterdam nooit wortel geschoten, mede vanwege de bureaucratische rompslomp en financiële risico's die het voor corporaties meebracht. Daarbij werden de woningen toch wel verkocht.
De oprichting van een gemeentelijk woningbedrijf - een suggestie die elke paar jaar in de gemeenteraad naar boven komt - raden de onderzoekers af. Evenmin ziet men heil in starterssubsidies of vergelijkbare stimuleringsmaatregelen: dat jaagt in tijden van hoogconjunctuur alleen de prijzen maar verder omhoog.
Zoals gezegd mogen gemeenten in de koopsector geen specifieke doelgroep - zoals middeninkomens - korting geven op de grondprijs. Het college wil hierover in gesprek met de minister. En Amsterdam pleit ook voor een hogere Nationale Hypotheekgarantie voor regio's met hoge woningprijzen.