CFV: scheiding corporatiebezit enorme operatie

01.07.14
CFV: scheiding corporatiebezit enorme operatie

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waarschuwt voor de implicaties van de opdeling van corporaties in een maatschappelijke (Daeb) en commerciële tak (Niet-Daeb). Die scheiding is voorzien in het wetsvoorstel van minister Blok. CFV: "De impact van de scheidingsoperatie is vergelijkbaar is met de brutering midden jaren ’90". Het vergt volgens de toezichthouder "individueel maatwerk en veel evenwichtskunst om alle takken gezond te houden".

De financieringsstructuur in de sector gaat enorm veranderen. Het kabinet staat een scheiding van het sociale en commerciële bezit van de woningcorporatiesector voor. Corporaties mogen daarbij zelf kiezen of ze opteren voor een administratieve of juridische scheiding. CFV stelt dat vooraf duidelijke kaders nodig zijn en een doordacht transitiepad. "De scheiding vraagt veel kennis en capaciteit, niet alleen tijdens de initiële scheiding, maar ook daarna in termen van besturing en risicomanagement. Zowel van de corporaties, de besturen en Raden van Toezicht zelf, als van de actoren daaromheen zoals gemeenten, huurdersorganisaties, WSW en de externe toezichthouders."

Dit staat te lezen in de ‘Financieel Meerjarenverkenning van de corporatiesector na administratieve scheiding’ die CFV op 30 juni publiceerde. In de Novelle, die kortgeleden naar de Tweede Kamer is gestuurd, regelt minister Blok onder meer dat corporaties hun sociale bezit (Daeb) en commerciële bezit (niet-Daeb) administratief moeten gaan scheiden. DAEB staat voor Diensten voor Algemeen Economisch Belang. Beiden takken moeten afzonderlijk gezond en levensvatbaar zijn. Als de commerciële tak ongezond is levert dit risico op voor de maatschappelijke tak die als ‘moeder’ het initiële kapitaal en de financiering in de niet-Daeb-tak heeft geleverd.

Uit de verkenning van het CFV is op te maken dat 6,5% van al het corporatiebezit niet-Daeb bezit is, terwijl slechts 1% van het totale bezit ongeborgd gefinancierd is. Geborgde leningen mogen niet in de commerciële tak worden geplaatst. Om dat op te lossen moet de maatschappelijke tak bij scheiding een interne lening en kapitaal verstrekken aan de commerciële tak. Dit moet voor de niet-Daeb tak een levensvatbare uitgangspositie opleveren. Anderzijds moet ook niet een te gezonde commerciële tak worden opgetuigd want daarmee wordt onnodig geld uit de sociale sector getrokken. De Woonbond vreest bijvoorbeeld dat in de commerciële tak onnodig veel sociale huurwoningen worden ondergebracht die in de toekomst kunnen worden geliberaliseerd. Volgens het CFV moet het kabinet daarvoor duidelijke kaders aangeven.

Ook het transitiepad behoeft volgens het CFV verdere uitwerking. Allereerst zullen corporaties het bezit moeten gaan waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Vervolgens moet de hiermee samen te stellen marktwaarde-balans gescheiden worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met nog nader te formuleren spelregels. Ook moeten corporaties na overleg met stakeholders, een keuze maken ten aanzien van het vrijwillig over te hevelen Daeb-bezit naar de niet-Daeb tak. Tenslotte moeten corporaties kiezen voor juridische of administratieve scheiding. Al deze stappen vereisen een heldere proceslijn met de nodige tijd per afzonderlijke stap. De extern financieel toezichthouder beoordeelt uiteindelijke de scheidingsvoorstellen. Het beoordelingskader moet beschikbaar zijn in de fase dat de voorstellen worden opgesteld.

 

Zie ook:
Omvang niet-Daeb kan na scheiding oplopen tot 37 miljard (CFV bericht 30 juni)
Ortec: splitsing corporaties financieel verantwoord (NUL20 27-06-2014)

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Maar liefst 48 gemeenten doen een beroep op een bijdrage uit het Volkshuisvestigingsfonds voor in totaal negentig plannen. Het beschikbare budget van 450 miljoen euro is hiermee ruim twee keer overtekend. Vier gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam dienden een aanvraag in. Naar verwachting...

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 15.06

Bijna alle neuzen staan dezelfde kant op: om de woningcrisis te lijf te gaan, moeten er heel veel woningen worden gebouwd. Ook in nieuwe uitleglocaties, ook in het groen, zeggen veel bouwende partijen. Maar de opvatting van gemeenten in de regio Amsterdam en de provincie Noord-Holland is juist...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Video 14.06

Om te kunnen voorzien in de grote woningbehoefte in de regio Amsterdam zijn nieuwe stedelijke kernen nodig buiten Amsterdam. Een van de plekken waar dat moet gebeuren is Purmerend. De gemeente is voornemens de komende twee decennia 10.000 nieuwe woningen te bouwen: ''Die schaalsprong waar we...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 12.06
De nieuwe editie van het Jaarboek voor Architectuur 2020/2021 toont ons zoals gebruikelijk de jaarlijkse oogst aan aansprekende Nederlandse architectuur.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 28.05

Met de groenvisie van de gemeente Amsterdam moet de stad tussen 2020 en 2050 ondanks de enorme woningbouwplannen groener worden. Maar hoe realiseer je dat in een stad waar de ruimte steeds schaarser wordt? Groen kan worden geïntegreerd in nieuwbouw en de aanleg van nieuwe buurten en wijken, maar...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.05 Geactualiseerd op: 27.05.21

Hout wordt naar voren geschoven als bouwmateriaal voor een CO2-neutrale wereld. De 32 gemeenten van de MRA hebben nu een ambitieus doel gesteld: 20 procent van de woningproductie in houtbouw in 2025, oplopend tot 50 procent in 2050. Zijn dat realistische ambities? In gesprek met Thijs Kroese,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.05
Journalist/beurscommentator Hans de Geus kon als ZZP'er geen hypotheek krijgen voor een appartement in Amsterdam, maar wel een lening voor een appartement om te verhuren. En zo kocht hij er later nog twee, genoeg om zich als ZZP'er van een pensioen te voorzien.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.05 Geactualiseerd op: 07.05.21

In Muiderberg liggen de eerste buizen van een duurzaam, betaalbaar en collectief warmtenet in de grond. Het nabijgelegen IJmeer wordt ingezet als warmtebron. De bewoners zijn straks goedkoper uit dan met aardgas. Althans, als de rekensommen kloppen en de voorfinanciering rondkomt.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 06.05

Deze aflevering van Bouw Woon Leef staat in het teken van mobiliteit. Aan het woord komen onder andere een hoogleraar urban mobility futures, een gebiedsontwikkelaar en een deelvervoer gebruiker. De trend is duidelijk: nieuwe wijken worden autoluw. Hoeveel waarde kun je wel niet toevoegen aan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.05

Tijdens een bijeenkomst met als thema ‘de ziel van de buurt’ gingen ontwikkelaars en stadsonderzoekers met elkaar in gesprek over de vraag wat het DNA van een buurt is, hoe daar vat op te krijgen én hoe daar vervolgens rekening mee te houden bij gebiedstransformatie. Een onderwerp dat gezien de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 20.04
In de media verschenen eind maart berichten dat Amsterdam een gedeeltelijke bouwstop zou afkondigen voor 2021. De betrokken wethouders in Amsterdam stellen dat hier geen sprake van is. Wel worden een aantal nieuwe ontwikkelingen uitgesteld, tot verdriet van de betrokken ontwikkelaars. Hoe zit...
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.04

Er verandert de komende jaren meer aan het huurbeleid dan de afgelopen jaren, mede omdat een aantal Kamermoties in wetgeving is omgezet. Een overzicht van de wijzigingen in 2021 en 2022.

Fred van der Molen

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.